Propriété → Démolition d’ouvrage empiétant et servitude d’égout contestée

N° DU RG : N° RG 23/02239 – N° Portalis DB2A-W-B7H-FV7K
Code nature d’affaire : 70B- 0A

NL/PV

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL
DU 10 MARS 2026

DEMANDEUR :

M. [X] [D]
né le 12 Juillet 1949, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Claude GARCIA, avocat au barreau de PAU

DEFENDEURS :

M. [J] [F]
né le 04 Septembre 1960, demeurant [Adresse 1]

Mme [I] [F] épouse [F]
née le 24 Janvier 1958, demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Valérie CHAUVELIER de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocats au barreau de PAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pascal VASSEUR, Vice-président
en présence de Mme Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,
et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 13 Janvier 2026, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 10 Mars 2026.
EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [D] est propriétaire d’une maison d’habitation implantée sur deux parcelles cadastrées C[Cadastre 1] et C[Cadastre 2] situées sur la commune d’[Localité 1].

M. [J] [F] et son épouse Mme [I] [F] sont propriétaires d’une maison d’habitation, avec jardin, contigüe à celle de M. [D] sur la même commune, sur les parcelles cadastrées C[Cadastre 3] et C[Cadastre 4].

En 2016, M. [D] a souhaité faire édifier un garage sur sa parcelle. Consécutivement, M. et Mme [F] ont construit sur leur propriété un mur de séparation, en remplacement d’une haie végétale.

Le 7 octobre 2016, M. [D] s’est vu accorder un permis de construire. Pour la réalisation de son garage, il a fait appel à un maître d’œuvre – M. [L] [C], architecte – et à une société de maçonnerie, l’entreprise [B] [A].

Un litige est né entre les parties concernant la construction de ce garage, notamment concernant les dimensions et la hauteur de l’ouvrage.

Le 4 juillet 2017, les époux [F] ont fait constater par huissier un empiétement de la construction litigieuse sur leur propriété.

Par acte d’huissier du 23 octobre 2017, M. et Mme [F] ont assigné M. [D] devant le tribunal judiciaire de Pau.

Par une ordonnance du 29 mai 2018, le juge de la mise en état, saisi par M. et Mme [F] a désigné M. [M] [H], géomètre-expert, ès-qualités d’expert judiciaire.

En avril 2019, M. [D] a appelé en la cause son architecte et son maçon, ainsi que l’assureur de ce dernier, la société Groupama d’Oc. Les opérations d’expertise ont été étendues au parties nouvellement en cause.

M. [H] a déposé son rapport le 2 décembre 2019, et signalé son départ à la retraite. Le 30 décembre 2019, Mme [G], a été désignée pour le remplacer.

Mme [G] a déposé son rapport le 25 février 2021.

Par jugement du 8 février 2022, le tribunal judiciaire de Pau a, notamment, prononcé la mise hors de cause de l’architecte ainsi que de la société Groupama d’Oc, ordonné la démolition du garage litigieux sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, dit que la société Entreprise [B] [A] devait garantir M. [D] des condamnations prononcés à son encontre, et écarté l’exécution provisoire.

Le 28 février 2022, M. [D] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 10 septembre 2024, la cour d’appel a réformé partiellement ce jugement, indiquant qu’il ne devait pas y avoir démolition totale du garage mais uniquement partielle en ce qu’il empiétait sur la propriété voisine et uniquement sur la surface d’empiètement. La cour a retenu une responsabilité à hauteur de 50% de l’entreprise [A].

Parallèlement, par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, M. [D] a assigné M. et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Pau.

M. [D], en ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, demande au tribunal de :
– condamner M. et Mme [F] à démolir le mur de clôture contigu à sa propriété,
– les condamner à supprimer la canalisation d’évacuation des eaux usées et de procéder à la remise en état immédiate des lieux,
– les condamner à démolir leur piscine,
– le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
– débouter les consorts [F] de leur demande concernant le crépi,
– les condamner à 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens, et les condamner à rembourser les frais d’expertise du premier dossier ou à tout le moins rembourser ce que doit payer M [D] à ce titre.

M. [F], en ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, demande au tribunal de :
– débouter M. [D] de ses demandes,
– ordonner l’enlèvement des quelques morceaux de crépi qui dépassent, conformément aux modalités de reprise figurant sur le devis piquetage excédent mortier,
– leur donner acte qu’ils acceptent – sans que cela ne vaille reconnaissance d’une quelconque responsabilité ni aveu judiciaire – de prendre en charge le coût de ce piquetage selon les modalités de reprise figurant sur le devis pré-cité,
– condamner M. [D] à décrépir ou faire décrépir leur mur de clôture, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
– condamner M. [D] à leur verser la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
– le condamner à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 3 novembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 décembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 janvier 2026.
MOTIFS

Sur l’empiétement

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’article 552 alinéa 1 du même code dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

M. [D] soutient que le mur construit par les consorts [F] empiète sur sa propriété. Il relève que M. et Mme [F] ne contestent pas l’empiétement mais le minimisent. Il souligne que M. [F] a construit seul ce mur, réalisé par conséquent par un non professionnel. Il estime que le simple rabotement du dépassement de fouilles pourrait compromettre la stabilité de ce mur. Il rappelle que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus. Il sollicite la démolition du mur litigieux. À titre subsidiaire, il sollicite sa démolition partielle, le tout sous astreinte.

M. et Mme [F] rappellent que le mur litigieux a été établi à l’intérieur de leur propriété et qu’il est par conséquent privatif. Ils relèvent que les opérations d’expertise ont mis en évidence un dépassement ponctuel de quelques centimètres du surplus de béton ayant servi à l’édification du mur de clôture. Ils soulignent que seules les fouilles du mur de clôture dépassent ponctuellement et que ce surplus de béton peut être enlevé sans démolition du mur, pour un coût modique de 198 euros. Ils soutiennent que l’enlèvement de ce surplus de béton ne compromet pas la solidité du mur de clôture. Ils estiment que la démolition du mur litigieux n’est pas justifiée et sollicitent le rejet de cette demande. Ils réclament que seul le dépassement de 7 cm soit supprimé, et soutiennent au demeurant que les dépassements résultent en fait des morceaux de crépi de montage et de finition réalisés par l’entreprise [A] lors de la construction du garage et du crépissage du mur sans autorisation.

En l’espèce, l’expert – Mme [G] – mentionne clairement en page 18 de son rapport que “les fondations du mur de clôture [F] sont irrégulières et dépassent ponctuellement chez M. [D]”, à savoir “un empiétement de 7cm”. Compte tenu des conclusions de l’expert judiciaire, et étant observé que rien ne démontre que les dépassement litigieux résulteraient de morceaux de crépi invoqués par les défendeurs, il y a lieu de retenir que la réalité de l’empiétement du mur des [F] sur la parcelle de [D] est établie.

M. [D] sollicite la démolition de ce mur. Cependant, la partie du mur qui empiète se situe au raz du sol, étant constitué par les fondations dudit mur. Il est établi par le devis de 198 euros de l’entreprise Mohorad du 15 novembre 2024 qu’un piquetage d’excédent de mortier est techniquement possible. M. [D] expose que cette opération serait de nature à fragiliser le mur, ce qui constituerait pour lui un trouble anormal de voisinage. Cependant, il ne verse aux débats aucun élément probant à l’appui de cette crainte, étant précisé que l’expert ne s’est quant à lui pas prononcé sur le moyen de réduire cet empiétement.

Compte tenu de la disposition des lieux, il y a lieu de considérer que le piquetage du surplus de béton situé ponctuellement au pied du mur de M. et Mme [F], du côté de M. [D], n’apparaît pas de nature à fragiliser le mur litigieux.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de rejeter la demande de démolition de M. [D] mais d’ordonner que soit effectué par les époux [F] un piquetage du béton dépassant sur la propriété de M. [D], sous astreinte, et à la seule condition que M. [D] ne s’oppose pas à ce que l’artisan mandaté à cette fin puisse pénétrer sur sa propriété.

Sur la piscine

L’article R421-2 du code de l’urbanisme dispose que sont dispensées de toute formalité au titre du présent code, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf lorsqu’ils sont implantés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable (…) d) Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres carrés.

M. [D] soutient que M. et Mme [F] ont construit une piscine couverte sans autorisation, et qu’il l’ont positionné sur leur parcelle de façon non conforme aux dispositions de l’article R111-17 du code de l’urbanisme, à savoir notamment qu’elle ne se situe pas à une distance minimale de 3 mètres de la limite parcellaire. M. [D] sollicite la démolition de cet ouvrage, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

M. et Mme [F] soutiennent que leur piscine est un bassin d’une superficie inférieure à 10 m² et par conséquent que les dispositions de l’article R421-2 pré-cité n’ont pas vocation à s’appliquer. Ils sollicitent le rejet de cette demande.

En l’espèce, il est démontré par constat d’huissier de Me [P] du 3 novembre 2023 versé aux débats que le bassin de la piscine des défendeurs a une superficie de 8,918 m². Aucune autorisation n’était donc obligatoire avant la construction de cet ouvrage. Par ailleurs, il est justifié également par les défendeurs que cet ouvrage est recouvert d’une simple bâche amovible et ne peut donc constituer un “bâtiment” au sens de l’article R.421-9 du code de l’urbanisme.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de M. [D].

Sur la servitude

L’article 706 du code civil dispose qu’une servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.

M. [D] rappelle que, s’il existe certes une servitude de canalisation d’égout et du réseau d’adduction d’eau potable grevant son fonds servant, au profit du fonds dominant des époux [F], cette servitude est désormais éteinte car les titres de propriété des parties mentionnent que ladite servitude “s’éteindra pour le cas ou le fonds dominant viendrait à être desservi tant pour les égouts que pour l’adduction d’eau potable directement depuis la voie publique”. M. [D] précise que des travaux d’alimentation en eau potable et d’assainissement ont été réalisés en 2010 dans leur quartier et que leurs propriétés sont désormais desservies pour les égouts ainsi que concernant l’adduction d’eau potable. M. [D] demande que le tribunal constate l’extinction de la servitude et ordonne la suppression de la canalisation traversant sa propriété, ainsi que la remise en état des lieux, à la charge des consorts [F], sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

M. et Mme [F] soutiennent qu’en la matière, leur servitude ne peut s’éteindre que par non usage pendant 30 ans, étant souligné que le point de départ de ce délai devrait être fixé en 2010, date des travaux invoqués par M. [D]. Au surplus, ils soulignent qu’aucune canalisation d’eau potable ne passe dans leur rue, et qu’en tout état de cause les conditions prévues par les titres de propriété ne sont pas remplies. Ils sollicitent par conséquent le rejet de cette demande.

En l’espèce, outre le fait qu’en vertu de l’article 706 pré-cité, le délai de non usage de la servitude litigieuse n’apparaît pas expiré, il est établi par l’attestation du maire de la commune d’[Localité 1], M. [L] [E], datée du 24 mars 2025, “qu’aucune canalisation d’eau potable ne passe dans la [Adresse 2]” et que les époux [F] lui ont indiqué que leur maison d’habitation située au [Adresse 3] de ladite rue est alimentée par un puits”.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de M. [D] qui apparaît infondée, les conditions prévues dans les titres de propriété des deux parties n’étant pas réunies.

Sur la demande concernant le crépi du mur

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. et Mme [F] demandent que le tribunal ordonne à M. [D], sous astreinte, de faire décrépir le mur séparant leur propriétés, mur qui a été crépi de son côté par ce dernier, et ce au motif que ce mur est privatif et non mitoyen et qu’il présente des “traces noirâtres”.

M. [D] rappelle qu’il avait pris l’initiative de crépir le côté du mur donnant sur sa propriété, afin d’assurer son étanchéité et sa pérennité. Il souligne que visuellement, les consorts [F] ne peuvent se prétendre gênés de la vision de ce pan de mur et ne peuvent donc se prévaloir d’un préjudice. Il souligne qu’aucune expertise n’établit que les coulures invoquées par M. et Mme [F] auraient été causées par le crépi qu’il a posé.

En l’espèce, étant rappelé que l’expert ne s’est pas prononcé sur ce point, qui ne faisait pas partie de sa mission, force est de constater que M. et Mme [F] échouent d’une part à démontrer le préjudice que leur causerait le crépi posé sur leur mur du côté de leur voisin – et qu’ils ne peuvent donc visualiser – et d’autre part que ce crépi serait à l’origine des coulures noires qu’ils invoquent. Il y a lieu de rejeter leur demande à ce titre.

Sur les frais d’expertises

L’article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

M. [D] sollicite de voir condamner les époux [F] “aux entiers dépens et les condamner à rembourser les frais d’expertise du premier dossier ou à tout le moins rembourser ce que doit payer M [D] à ce titre”.

M. et Mme [F] sollicitent le rejet de cette demande, déjà tranchée par la cour d’appel.

En l’espèce, il y a lieu de constater que la cour d’appel, dans son arrêt définitif du 10 septembre 2024, a statué comme suit : “condamne M. [X] [D] aux dépens d’appel, en ce compris les frais d’expertises de M. [R] et de Mme [G], les frais de constat d’hui ssier des 24 novembre 2016 étant rappelé 4 juillet 2017 et de géomètre expert du 5 septembre 2017″.

En vertu de l’autorité de la chose jugée, la présente demande de M. [D] apparaît par conséquent irrecevable.

Sur la demande de dommages-intérêts

Au titre d’un préjudice moral pour “harcèlement moral”, M. et Mme [F] sollicitent la condamnation de M. [D] à leur payer la somme de 5.000 euros.

Faute de démontrer la réalité de leur préjudice, il y a lieu de débouter les époux [F] de cette demande.

Sur les autres demandes

Compte tenu des éléments de la cause, chaque partie supportera ses frais irrépétibles et ses dépens.

L’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie en l’espèce qu’elle soit écartée.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

– déclare irrecevable M. [X] [D] en sa demande de remboursement des frais d’expertises,

– déboute M. [D] de sa demande principale de démolition du mur appartenant à M. [J] [F] et Mme [I] [F],

– condamne M. et Mme [F] à faire effectuer un piquetage du béton des fondations du mur séparant les propriétés et dépassant sur la propriété de M. [D], et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 3 mois, passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, et sous la condition que M. [D] ne s’oppose pas à ce que l’artisan mandaté à cette fin pénètre sur sa propriété,

– déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

– dit que chaque partie supportera ses frais irrépétibles et ses dépens,

– dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait à Pau, les jour, mois et an que dessus.

La greffière Le président

Nathalie LAFFAILLE Pascal VASSEUR