Résiliation de contrat de location en foyer : conditions et procédures à suivre

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [O] [N]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Davy AOUIZERATE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10181 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIH6

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 13 mars 2026

DEMANDERESSE

Fondation DE L’ARMEE DU SALUT,
[Adresse 1]
représentée par Me Davy AOUIZERATE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [O] [N],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 mars 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 mars 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10181 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIH6
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 3 juillet 2013, la FONDATION DE L’ARMEE DU SALUT a donné en location une chambre meublée à Mme [O] [N] situé dans le foyer-logement dénommé [Adresse 3], sis [Adresse 4] (chambre n°133 au 1er étage), pour une redevance mensuelle de 426,32 euros.

Ce contrat, à effet au 3 juillet 2013, a été conclu pour une durée d’une année et ne pouvait être renouvelé qu’une seule fois.

La défenderesse a également signé le 3 juillet 2013 un règlement de fonctionnement et le 16 juillet 2020 un contrat d’engagement à l’accompagnement social.

Par courrier recommandé en date du 7 juillet 2025, la FONDATION DE L’ARMEE DU SALUT a notifié à Mme [O] [N] la fin de sa prise en charge, alléguant d’un 4ème refus d’offre de relogement. Par ce courrier, la demanderesse demandait à Mme [N] de quitter les lieux dans un délai de 3 semaines au maximum, l’avertissant qu’à défaut, une procédure d’expulsion serait engagée.

Le courrier recommandé avec accusé de réception a été réceptionné par la destinataire.

Par courrier recommandé en date du 3 septembre 2025, le conseil de la FONDATION DE L’ARMEE DU SALUT notifiait à Mme [O] [N] la fin de sa prise en charge, alléguant des refus d’offre de relogement et demandait à Mme [N] de quitter les lieux dans un délai de 30 à compter de la réception de ce courrier, l’avertissant qu’à défaut, une procédure d’expulsion serait engagée.

Le courrier recommandé avec accusé de réception est revenu avec la mention « Pli avisé et non réclamé ».

Par acte d’huissier en date du 5 novembre 2025, la FONDATION DE L’ARMEE DU SALUT a fait assigner Mme [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
À titre principal,
– Constater que la clause résolutoire insérée dans le contrat de séjour est acquise et en conséquence, prononcer l’acquisition de la clause résolutoire ;
– Constater que Madame [N] est occupante sans droit ni titre ;

À titre subsidiaire,
– Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de séjour pour défaut de respect des obligations contractuelles ;

En tout état de cause,
– Ordonner l’expulsion de Madame [O] [N] de la résidence sociale « [O] », située [Adresse 5], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ;
– Dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
– Condamner Madame [O] [N] à payer, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant de la participation financière d’hébergement, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;
– Condamner Madame [O] [N] à payer à la Fondation de l’Armée du Salut la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 janvier 2026, la FONDATION DE L’ARMEE DU SALUT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [O] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [O] [N] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par Commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

Aux termes de son assignation, la FONDATION DE L’ARMEE DU SALUT demande que soit constatée que la clause résolutoire insérée dans le contrat de séjour est acquise au visa de l’article 10 du contrat de séjour
L’acquisition de la clause résolutoire est acquise au visa de l’article 10 lequel stipule que ce sera le cas :

« En cas de non-respect des obligations qui résultent du présent contrat, mais aussi de non-respect du règlement de fonctionnement. »

L’article 7 du même contrat prévoit que la résidente, Mme [N], s’engage à respecter ses engagements dans le cadre du suivi social.

Le règlement de fonctionnement dispose également que :

« Les résidents doivent respecter les décisions d’accompagnement. »

Par ailleurs, l’article 6 du contrat d’engagement à l’accompagnement social signé par la défenderesse le 16 juillet 2020 rappelle que :

« Au regard du peu de logements sociaux disponibles en Île-de-France, il n’est pas envisageable de refuser une proposition de logement, sauf motif de refus justifié et retenu par le dispositif sollicité. »
Madame [N] s’est donc engagée à accepter toute proposition de logement qui lui serait faite et a été expressément informée qu’en cas de refus, elle devrait se reloger par ses propres moyens et à peine de résiliation de plein droit de son contrat de Résidence sociale.

Or, la défenderesse a refusé quatre propositions de logement, dont au moins une située dans le [Localité 2]. S’agissant de la dernière proposition, elle l’a refusée sans même procéder à la visite du logement proposé.

Il n’est pas contesté que le 2 juillet 2025, Mme [O] [N] a été reçu pour un entretien par le chef de service de la Résidence sociale qui lui a rappelé ses obligations et lui a signifié qu’à la suite des refus successif des propositions adaptées qui lui avait été faites, le bailleur était conduit à mettre fin à sa prise en charge.

Un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 07 juillet 2025 réceptionné le 18 juillet 2025 lui a confirmé que la FONDATION ARMEE DU SALUT entendait se prévaloir des dispositions de l’article 10 du contrat (Congé de résiliation à l’initiative du « Palais de la femme ».

Il y a eu une remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Accusé réception signé).

S’il est mentionné par erreur dans ce courrier que la défenderesse dispose d’un délai de 3 semaine alors qu’en réalité elle disposait d’un délai de trente jours, il sera relevé que Mme [N] s’est maintenue dans les lieux jusqu’à ce jour ; qu’il n’est pas rapporté que cette erreur a occasionné quelque grief que ce soit et il s’agira en conséquence de substituer au délai de 3 semaines le délai d’un mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la FONDATION DE L’ARMEE DU SALUT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La résiliation du contrat de séjour étant constatée (voir supra) la demande subsidiaire relative à l’absence de contrat de séjour et la demande de résiliation judiciaire du contrat sont sans objet.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, à partir du 8 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la FONDATION DE L’ARMEE DU SALUT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la FONDATION DE L’ARMEE DU SALUT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [O] [N] n’a pas respecté ses obligations résultant du contrat de séjour conclu le 3 juillet 2013 et notamment ses engagements dans le cadre du suivi social,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 juillet 2013 entre la FONDATION DE L’ARMEE DU SALUT, d’une part, et Mme [O] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] – à [Localité 3] est résilié depuis le le 8 août 2025

ORDONNE à Mme [O] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] – à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles lui appartenant sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [O] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à la FONDATION DE L’05ARMEE DU SALUT la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [N] aux dépens comprenant le coût de l’assignation du 5 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge