Dégâts des eaux : responsabilité de l’assureur et recours contre le propriétaire

[1] Copies exécutoires délivrées à
Me Pierson,
Me Bonixe,
Me Rochard,
le :
+1 copie dossier

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5ème chambre
1ère section

N° RG 21/07467
N° Portalis 352J-W-B7F-CURBZ

N° MINUTE :

Assignation du :
03 Juin 2021

JUGEMENT
rendu le 10 Mars 2026
DEMANDERESSES

Madame [U] [N], née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 2],
demeurant au [Adresse 1],

représentée par Maître Thomas Pierson, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0968

DÉFENDERESSES

La société LEPIC, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CHERBOURG sous le numéro 530 653 709,
ayant son siège social situé au [Adresse 2],
prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Katy Bonixe, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E2021

La société PACIFICA, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 352 358 865,
ayant son siège social situé au [Adresse 3],

représentée par Maître Nathanaël Rochard, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0169

Jugement du 10 Mars 2026
5ème chambre 1ère section
N° RG 21/07467 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURBZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint
Madame Lise Duquet, Vice-Présidente, juge rapporteur

assisté de Monsieur Victor Fuchs, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Lise Duquet, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis à été donné aux parties que la décision sera rendue le 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
______________________________
FAITS ET PROCEDURE

Madame [K] [N] et Madame [U] [N] étaient respectivement nu-propriétaire et usufruitière d’un appartement situé au premier étage face droite de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] qu’elles n’occupaient pas.

Madame [K] [N] avait souscrit une police Multirisques Propriétaire Non Occupant, auprès de la SA PACIFICA.

La SARL LEPIC est propriétaire non occupant d’un appartement situé au deuxième étage porte face droite du même immeuble.

Selon Mesdames [N], un premier dégât des eaux est survenu dans leur appartement au cours du mois d’octobre 2015 et il a été suivi de multiples infiltrations.

Le 20 décembre 2017, Madame [K] [N] a déclaré un sinistre de dégât des eaux affectant son appartement à son assureur.

La société ETAT9 a été missionnée pour une recherche de fuite, et a conclu dans un rapport technique du 20 décembre 2017.

Une autre société a été missionnée le 28 février 2018.

Le 19 novembre 2018, Mesdames [N] ont mandaté un huissier de justice aux fins d’effectuer des constatations dans leur appartement.

Par courrier du 10 décembre 2019, le conseil de Mesdames [N] a mis en demeure la société PACIFICA, en sa qualité d’assureur de Madame [K] [N], de l’indemniser à hauteur de 11,224,32 euros TTC, au titre des travaux de remise en état de l’appartement selon devis établi par la société VOLUMES ET ESPACES du 13 juillet 2017.

Par acte du 3 juin 2021, Madame [K] [N] et Madame [U] [N] ont fait assigner la SA PACIFICA devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 11 224,32 euros au titre des travaux de réparation de leur appartement.

[K] [N] est décédée le [Date décès 1] 2021. Madame [U] [N] a poursuivi l’action initiée en son nom propre et repris la procédure introduite par sa mère en sa qualité d’unique héritière.

Par acte du 22 février 2022, la SA PACIFICA a fait assigner la SARL LEPIC aux fins de solliciter sa garantie en paiement de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Le juge de la mise en état a joint les dossiers par ordonnance du 1er juin 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, Madame [U] [N] sollicite du tribunal de :
– dire et juger que le sinistre qui s’est produit dans son appartement présente un caractère accidentel ;
En conséquence,
– condamner la société PACIFICA en sa qualité d’assureur à lui payer la somme de 11 224,32 euros en réparation du préjudice matériel causé par le dégât des eaux ;
En tout état de cause,
– condamner la société PACIFICA au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code
de procédure civile, outre les entiers dépens ;
– débouter la société PACIFICA de ses demandes formées contre elle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la garantie de la société PACIFICA, Madame [U] [N] se prévaut du rapport de la société ETAT9 qui conclut que la cause unique du sinistre résulte sans doute possible des défauts d’étanchéité provenant de la salle de bain de la SARL LEPIC.

Elle fait valoir que les rapports d’expertise “privés” réalisés à la demande d’une seule partie constituent un mode de preuve tout à fait admissible et sont susceptibles de servir de base pour fonder la décision du juge, dès lors que ces éléments ont été soumis à la libre discussion des parties dans le respect du principe du contradictoire.

Il en résulte selon elle que la garantie de la société PACIFICA lui est acquise aux fins de l’indemniser des préjudices résultant du sinistre causé par la SARL LEPIC.

Elle oppose à la société PACIFICA qui se fonde exclusivement sur le rapport d’expertise du 26 février 2018 afin d’exclure l’application de sa garantie, au motif qu’il concluait au caractère non accidentel du sinistre car il résulterait d’un défaut d’entretien de la SARL LEPIC, qu’elle ne

verse pas aux débats de pièces établissant qu’une telle clause d’exclusion de garantie aurait été portée à la connaissance de son assurée et acceptée par elle.

Elle ajoute qu’il n’est pas établi que les infiltrations datent de 2015, ni que lesdites infiltrations résultent effectivement d’un défaut d’entretien de la SARL LEPIC, dès lors que les sociétés ETAT 9 et CABINET UNION sont intervenues au cours des années 2016 et 2017, qu’aux termes de leurs rapports, aucun élément ne permet d’étayer l’hypothèse selon laquelle les dommages subis trouveraient leur cause dans un défaut d’entretien de la SARL LEPIC et que l’expertise réalisée par la société ETAT9 ne conclut pas à un défaut d’entretien de la part de la SARL LEPIC, ni à l’absence de caractère accidentel du sinistre.

S’agissant de la réparation de son préjudice, Madame [U] [N] se prévaut du caractère incontestable des dommages consécutifs aux infiltrations d’eau dans son appartement, qui nécessitent l’intervention de plusieurs artisans afin de pallier complètement les désordres subis puisque sont indispensables des travaux d’électricité, de plomberie, de peinture ainsi que la pose d’un nouveau carrelage, outre l’acquisition de nouveaux meubles, tel que cela apparaît sur le devis récapitulatif réalisé par la société VOLUMES ET ESPACES.

Elle indique qu’il est curieux que la société PACIFICA discute pour la première fois du chiffrage des désordres aux termes de ses conclusions notifiées le 23 janvier 2023, alors que les devis lui avaient été communiqués dès le mois de février 2018 puis dans sa mise en demeure du 10 décembre 2029, et que son expert n’a pas jugé bon de discuter le chiffrage ou du lien de causalité avec les infiltrations détectées sur la propriété de la SARL LEPIC.

Elle ajoute que les “consorts [N]” ont fait réaliser des travaux à hauteur de 46 000 euros dans leur appartement aux fins de remédier aux conséquences des infiltrations d’eaux depuis la propriété de la SARL LEPIC et également aux fins de réfection de l’appartement, selon facture acquittée de la société BADRI du 31 janvier 2020.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2024, la SARL LEPIC demande au tribunal, au visa des articles 1309, 2044 et 2048 du code civil, L. 121-12 du code des assurances, de :
A titre principal,
– débouter la société PACIFICA de ses demandes, fins et prétentions ;
A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal retiendrait sa responsabilité dans la réalisation des dommages ayant affecté l’appartement des consorts [N],
– débouter Madame [U] [N] en ses demandes, fins et prétentions, faute de justifier du préjudice allégué ;
A titre très subsidiaire,
– débouter Madame [U] [N] de sa demande de réparation à hauteur de 11 224,32 euros et la limiter aux seuls travaux de peinture d’un montant de 2 916,87 euros ;
En tout état de cause,
– condamner la société PACIFICA à lui payer la somme 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
– condamner la société PACIFICA aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Katy Bonixe.

A titre principal, la SARL LEPIC fait valoir que la société PACIFICA fondant son action à son encontre sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil, elle doit établir, outre la garde de la chose, une intervention matérielle de la chose dans la réalisation du dommage, c’est-à-dire un rôle actif de la chose tenant à son action ou à son caractère anormal et un lien de causalité entre la chose et le dommage.

Or, elle constate que :
– la société PACIFICA ne précise pas de quelle chose il s’agit et ne donne pas de précision sur l’origine des désordres constatés ;
– elle est propriétaire non occupante de l’appartement litigieux, de sorte que la société PACIFICA n’établit pas qu’elle avait la garde de l’appartement au moment de la survenance du sinistre ;
– la société PACIFICA n’établit pas que le défaut d’entretien lui serait imputable.

La SARL LEPIC fait aussi valoir que l’origine du dommage n’est pas établie, dès lors que :
– les rapports d’expertise amiables versés aux débats lui sont inopposables au vu de la jurisprudence constante, et ce, d’autant plus qu’elle n’était ni présente, ni représentée à ces expertises ; le seul fait que la société ETAT9 ait pu pénétrer dans son appartement ne change pas le fait qu’il n’est pas établi qu’elle a été régulièrement convoquée ;
– à supposer pour les besoins du raisonnement que la réunion du 20 février 2018 et le rapport de l’expert établi le 26 février 2018 lui soient opposables, aucune investigation n’a été effectuée lors de cette réunion par l’expert lui-même, ni aucune constatation résultant de ses investigations, de sorte que les conclusions de l’expert qui procède par voie d’affirmations, sans recherche et sans investigation ne sont pas probantes et ne sauraient engager sa responsabilité ;
– il appartenait à la société PACIFICA de diligenter une expertise judiciaire afin d’établir clairement l’origine des désordres, le lien de causalité et, le cas échéant, sa responsabilité dans l’origine des désordres ;
– le deuxième rapport retient comme origine du sinistre des infiltrations constatées en 2015 et datant de cette époque, sans que les pièces communiquées n’établissent l’existence d’un tel sinistre en 2015 ;
– les conditions de réalisation de ces expertises demeurent opaques.

Elle fait ensuite valoir que le caractère non accidentel des désordres n’est pas établi et ne résulte que des propos déclaratoires du propre expert de la société PACIFICA, dans la mesure où :
– le premier sinistre aurait eu lieu en octobre 2015 sans qu’aucun document ne prouve l’existence de ce sinistre, et sa cause ;
– le second sinistre a fait l’objet d’une déclaration le 20 décembre 2017, soit plus de deux années
après le sinistre d’octobre 2015, ce qui ne permet pas d’établir qu’il s’agirait du même sinistre ayant la même cause ou le caractère persistant de la cause du sinistre ;
– le délai de deux ans entre les deux sinistres déclarés démontrent que cela ne peut être la même fuite active depuis 2015 car il y a nécessairement eu une réparation en 2015 ;
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– elle est propriétaire non occupante et en application de l’article 1720 du code civil, le bailleur doit faire pendant le bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, la réalisation de joints d’étanchéité défectueux étant susceptible d’incomber au locataire ; la société PACIFICA ne prouve pas qu’elle aurait eu la garde de la chose au moment de la survenance des désordres allégués.

A titre subsidiaire, la SARL LEPIC fait valoir que les demandes des consorts [N] sont mal fondées, dès lors que :
– les devis sur lesquels les consorts [N] fondent leur demande indemnitaire, sont tous antérieurs au dégât des eaux de décembre 2017, de sorte que le lien de causalité entre la survenance du sinistre en décembre 2017 et les dégâts allégués fait défaut ;
– au regard du temps écoulé depuis la survenance du sinistre, soit plus de cinq années, des travaux auraient a priori déjà été effectués dans l’appartement et la facture du 21 janvier 2020 d’un montant de 46 000 euros TTC, ayant pour objet la rénovation de l’appartement en ce compris les pièces affectées par le sinistre, ne permet pas de déterminer ce qui relève de la reprise des désordres allégués et ce qui relève de la rénovation de l’appartement ;
– à la lecture des devis produits, il apparaît que les travaux dont la prise en charge est réclamée, intègrent une rénovation de l’appartement sans lien avec le sinistre déclaré.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, la SA PACIFICA demande au tribunal au visa des articles de :
– débouter Madame [U] [N] de ses demandes à son encontre,
A défaut,
– condamner la SARL LEPIC à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, dans le cadre des demandes formées par Madame [U] [N],
En tout état de cause,
– débouter la SARL LEPIC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles la visent,
– condamner in solidum Madame [U] [N] et la SARL LEPIC, ou bien l’une à défaut de l’autre, à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner in solidum Madame [U] [N] et la SARL LEPIC, ou bien l’une à défaut de l’autre, aux entiers dépens en ce compris les droits proportionnels de l’huissier de justice en cas d’exécution forcée.

La SA PACIFICA indique qu’elle a été tenue dans l’ignorance, tant des démarches qui ont précédé la déclaration de sinistre que de celles qui ont suivi l’expertise amiable contradictoire.

Sur la responsabilité de la société LEPIC, la SA PACIFICA se prévaut d’une part des deux rapports techniques produits par Madame [U] [N] qui mettent en cause des infiltrations répétées en provenance de l’appartement appartenant à cette société.

Elle indique que c’est en raison de la durée anormale de ces dégâts des eaux que la copropriété a fait appel à la société ETAT9 spécialisée en recherche de fuites pour confirmer l’origine des infiltrations venant a priori de la propriété de la SARL LEPIC : l’expert a conclu que la cause unique du sinistre résulte des défauts d’étanchéité de la salle de bain de cette société.

Au vu de ce rapport et des photographies annexées, il n’est selon elle pas sérieusement contestable que l’appartement propriété de la SARL LEPIC était affecté de multiples défauts d’étanchéité qu’elle reprend, exclusivement et directement à l’origine des infiltrations dans l’appartement de son assurée.

Elle ajoute que le sol et les murs de la salle de bain de la SARL LEPIC ne respectaient pas les dispositions de l’article 45 du règlement sanitaire départemental de la Ville de [Localité 1], qui exige que ces derniers soient “en parfait état d’étanchéité”, cette non-conformité étant la cause de la survenance d’infiltrations et de la persistance d’humidité dans l’appartement situé au-dessous.

Elle oppose à la SARL LEPIC que l’argument d’un défaut de contradictoire est inadéquat et assez peu convaincant.

S’agissant du rapport du 26 février 2018 de la société CABINET UNION D’EXPERTS qu’elle a missionné, elle argue de ce que sa valeur probante tient au fait que cette dernière a pu effectuer des constats, entendre les personnes sur place, relever la récurrence des infiltrations et, surtout, l’absence de travaux de reprise dans l’appartement de la SARL LEPIC, malgré les préconisations de la société ETAT9.

Elle ajoute que la SARL LEPIC, professionnelle de la location immobilière, a été dûment convoquée mais a fait le choix de ne pas se présenter.

La SA PACIFICA se prévaut d’autre part du fait que la SARL LEPIC engage sa responsabilité à l’égard de Madame [N] sur le fondement du trouble anormal du voisinage, ainsi que sur les articles 1240, 1241 et 1242 du code civil, pour violation de l’exigence de l’article 45 du règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 1].

Elle précise que comme tout propriétaire, la SARL LEPIC est tenue d’entretenir et faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en bon état et à l’entretien normal des lieux loués, conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que 1719 et 1720 du code civil, de veiller de façon constante à l’entretien de son immeuble en vertu de son obligation de délivrance, de mettre en conformité son appartement notamment avec les exigences du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1], ainsi que de faire cesser les troubles de jouissance causés par des personnes qui occupent les locaux en vertu de l’article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle ajoute que conformément au principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, en sa qualité de propriétaire, la SARL LEPIC est présumée responsable du fait des troubles anormaux du voisinage causés par les défauts d’étanchéité de la salle de bain de son appartement, et présumée gardienne de son immeuble, de ses installations et de ses aménagements et elle le demeure à l’égard des tiers, ce d’autant qu’elle exerce une activité d’exploitation commerciale d’un patrimoine immobilier qu’elle loue.

Elle s’étonne de ce que Madame [U] [N] ne tire pas la conclusion logique qui s’impose du fait qu’elle admet que les infiltrations en provenance de l’appartement de la SARL LEPIC sont bien à l’origine des dommages causés à son appartement.

Sur les dommages évoqués par Madame [U] [N], la SA PACIFICA reprend les constatations de l’huissier de justice dont il résulte selon elle que les devis et factures de son assurée vont au-delà des désordres causés par les infiltrations.

Or, selon elle, il lui appartient de démontrer le coût des différents travaux qu’elle a finalement fait réaliser et que celui-ci est bien imputable à un dégât des eaux accidentel, entrant dans le cadre de ses garanties, ce qu’elle ne fait pas.

La SA PACIFICA indique qu’en tout état de cause, il résulte des pièces communiquées aux débats que c’est à raison de la persistance des infiltrations d’eaux depuis la propriété de la SARL
LEPIC, que son expert s’est résigné en février 2018 alors que l’humidité était encore de 100%, à suspendre ses opérations de chiffrage des dommages, puis a relevé le caractère non accidentel et endémique des infiltrations provenant de l’appartement au-dessus, et a invité son assurée à saisir un avocat pour obtenir une réparation de ses préjudices par la SARL LEPIC.

Dans ces conditions, selon elle, en cas de condamnation à prendre en charge les conséquences des dégâts des eaux survenus depuis la salle d’eau de la propriété de la SARL LEPIC, elle aurait vocation, en qualité de subrogée dans les droits et actions des consorts [N], à obtenir la condamnation de la SARL LEPIC en sa qualité de responsable des désordres, à la relever et garantir de sa condamnation.

Elle insiste sur le fait qu’il serait particulièrement inéquitable de lui laisser la charge de cette procédure alors que manifestement, la prise en charge des préjudices matériels aurait dû se régler amiablement avec la responsable des dommages, à savoir la SARL LEPIC, faisant état d’un accord entre les deux autres parties au litige pour qu’elle soit seule assignée par les consorts [N].

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il convient de se référer aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025, les plaidoiries étant prévues à l’audience du 28 janvier 2026 lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ne constituent pas ici des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile mais des moyens improprement repris au dispositif des conclusions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Jugement du 10 Mars 2026
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N° RG 21/07467 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURBZ

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient à l’assuré qui sollicite l’application d’une garantie de démontrer que les conditions de sa mobilisation telle que prévues dans la police d’assurance sont réunies, et à l’assureur qui invoque une clause d’exclusion de la garantie de la prouver.

En l’espèce, Madame [U] [N] ne produit pas le contrat d’assurance habitation dont elle demande la mise en oeuvre, de sorte qu’elle échoue nécessairement à prouver que la garantie dégâts des eaux lui est due par la société PACIFICA.

Madame [U] [N] sera donc déboutée de ses demandes, le tribunal observant par ailleurs qu’elle ne communique aucun élément sur le sinistre de 2015 dont elle fait état ou sur la location de l’appartement en 2015, en 2017 et/ou postérieurement et, a fortiori, sur la mise en cause éventuelle par le locataire de son assureur.

Dans ces conditions, le tribunal n’a pas à statuer sur d’autres demandes de la SA PACIFICA et de la SARL LEPIC formées uniquement à titre subsidiaire.

Partie qui succombe principalement, Madame [U] [N] sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de laisser à la charge de chaque partie les frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance. Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire et aucune circonstance de l’espèce ne justifie qu’elle soit écartée.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [U] [N] de ses demandes ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [U] [N] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes autres demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et Dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Mars 2026

Le Greffier Le Président

Victor Fuchs Thierry Castagnet