Prescription en matière de responsabilité civile : enjeux et solutions pour les copropriétaires.

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me RAVASSARD, Me ROBIN

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me SAIDJI

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 23/04727
N° Portalis 352J-W-B7H-CZOG7

N° MINUTE :

Assignation du :
31 mars 2023

ORDONNANCE
DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 13 mars 2026

DEMANDEURS

Madame [P] [T] épouse [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [O] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [E] [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [G] [T]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentés par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J076

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société [Z] GABET ADMINISTRATEUR DE BIENS
[Adresse 6]
[Localité 6]

représenté par Maître Cyril RAVASSARD de la SELARL AVOCATS ASSOCIES RAVASSARD, avocat au barreau de l’ESSONNE

S.A. MERLIN ET ASSOCIÉS
[Adresse 7]
[Localité 7]

représentée par Maître Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G633

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente,

assistée de Madame Camille CHAUMONT, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 28 janvier 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 13 mars 2026.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [T] épouse [H], M. [O] [T], M. [E] [T] et M. [G] [T] (ci-après  » les consorts [T] « ) sont propriétaires indivis d’un appartement situé au 1er étage gauche (lots n° 3 et 13) de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 8] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, à la suite d’une donation de M. [Z] [T] en date du 25 août 2012.

Des dégâts des eaux étant survenus dans l’appartement situé au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble et dans l’escalier du bâtiment A, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris 75013 – représenté par son syndic qui était alors la société MERLIN ET ASSOCIÉS – a fait assigner les consorts [T] outre M. [Z] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 30 mai 2017, un expert judiciaire a été désigné. L’expert a déposé son rapport en l’état le 23 avril 2019.

C’est dans ces conditions que, par exploits d’huissiers signifiés le 31 mars 2023, les consorts [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris 75013 et la société MERLIN ET ASSOCIES à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris à l’audience d’orientation du 24 mai 2023.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, il était demandé au tribunal de :

 » Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et le syndic MERLIN ET ASSOCIES à verser aux consorts [T] la somme de 1.959 euros au titre de la taxe sur les logements inoccupés dont ils ont été contraints de s’acquitter pour les années 2017 à 2022.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et le syndic MERLIN ET ASSOCIES à verser aux consorts [T] la somme de 39.347 euros en réparation de leur préjudice financier pour se trouver dans l’incapacité de louer leur appartement.

Condamner le syndicat des copropriétaires à produire un devis de remise en état du plancher haut du rez-de-chaussée et à faire exécuter les travaux qui y seront visés.

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir.

Dire que ces travaux devront être effectués sous la direction d’un maître d’œuvre.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer aux consorts [T] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] le syndic MERLIN ET ASSOCIES aux dépens dont distraction au profit de la SCP SAIDJI & MOREAU, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.  »

*

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 25 novembre 2025, la société MERLIN ET ASSOCIÉS demande au juge de la mise de:

 » – Juger comme prescrites,

– Prononcer l’irrecevabilité des demandes de Madame [T] épouse [H], Monsieur [O] [T], de Monsieur [T] et de Monsieur [G] [T] en tant que dirigées à l’encontre de la Société MERLIN ET ASSOCIÉS, pour cause de prescription,

– Condamner Madame [T] épouse [H], Monsieur [O] [T], Monsieur [T] et Monsieur [G] [T] aux dépens de l’incident,

– Condamner Madame [T] épouse [H], Monsieur [O] [T], Monsieur [T] et Monsieur [G] [T] à payer à la Société MERLIN ET ASSOCIÉS la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile au titre de l’incident. « .

*

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 8] demande au juge de la mise en état de :

 » – DEBOUTER les consorts [T] de toutes leurs demandes comme étant prescrites.

– CONDAMNER les consorts [T] à payer à la Société [Z] GABET ADMINISTRATEUR DE BIENS es qualité de syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. « .
*

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées le 20 janvier 2026, les consorts [T] demandent au juge de la mise en état de :

 » Débouter la Société MERLIN ET ASSOCIES et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de leur fin de non-recevoir respective tirée de la prescription.

Condamner la Société MERLIN ET ASSOCIES et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], par application des dispositions de l’article 700 du CPC, à payer, chacun, aux consorts [T] une somme de 2.000 €.

Condamner in solidum la Société MERLIN ET ASSOCIES et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] aux dépens de l’incident. « .

***

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience de plaidoiries du 28 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile :  » Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

L’article 789 du code de procédure civile dispose que  » Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : / (…) / 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. / (…) « .

Il y a donc lieu de statuer sur les fins de non-recevoir soulevées par la société MERLIN ET ASSOCIÉS et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 8], tirées de la prescription.

1 – Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription

La société MERLIN ET ASSOCIÉS soutient que toute action en responsabilité intentée par les consorts [T] à son encontre est prescrite depuis le 17 juin 2021 si l’on prend en considération le courrier de Monsieur [T] du 17 juin 2016, ou depuis le 8 mars 2022 si l’on prend en considération l’assignation en référé du syndicat des copropriétaires.

*

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] soutient que le délai de prescription de cinq ans a commencé à courir au plus tard le 4 décembre 2014 et que, par suite de l’action en référé du syndic en date du 30 mars 2017 puis de l’assignation délivrée à la demande des consorts [T] aux fins de complément d’expertise le 30 avril 2021 – lesquelles ont suspendu le délai de prescription pendant 30 mois au total, la prescription de l’action a été acquise le 4 juin 2022.

*

Les consorts [T] soutiennent que leur dommage résulte d’un affaissement du plancher de leur salle de bain survenu le 5 avril 2017 et que l’origine de ce dommage n’a été connue qu’à l’issue du dépôt du rapport d’expertise de sorte que la prescription quinquennale n’a commencé à courir qu’à compter du 23 avril 2019. Ils soutiennent qu’en tout état de cause, l’assignation en référé expertise en date du 30 mars 2017 a, non pas suspendu le délai de prescription, mais interrompu ce délai par application de l’article 2241 du code civil de sorte qu’un nouveau délai de cinq ans a commencé à courir à compter du 30 mars 2017 ; ce délai ayant été suspendu par l’ordonnance de référé du 30 mai 2017, et ce jusqu’au 23 avril 2019, date de dépôt du rapport de l’expert judiciaire. Ils considèrent, dès lors, que la prescription quinquennale ne pouvait être acquise qu’à la date du 23 février 2024.

***

Sur ce,

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :  » Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.  »

Aux termes de l’article 2224 du code civil :  » Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. « .

Aux termes des articles 2242 et 2243 du code civil :  » L’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance. »;  » L’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée. « .

Par ailleurs, l’article 1353, alinéa 2, du code civil prévoit que  » (…) celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. « .

En l’espèce, il est établi par l’acte authentique en date du 25 août 2012 que l’appartement situé au 1er étage gauche de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 8] a fait l’objet d’une donation entre, d’une part, M. [Z] [T] et, d’autre part, M. [O] [T], M. [E] [T], Mme [P] [T] et M. [G] [T]. Il n’est pas contesté que le syndic en a été régulièrement informé.

M. [Z] [T] n’était donc plus propriétaire du logement en cause à compter du 25 août 2012.

Dans ces conditions, ni la mise en demeure en date du 4 décembre 2014, ni la lettre recommandée avec avis de réception du 31 mars 2016, ni la mise en demeure du 14 juin 2016, toutes trois adressées à M. [Z] [T] résidant [Adresse 2] à [Localité 9], n’ont pu faire courir le délai de prescription de cinq ans à l’égard des consorts [T].

Pour la même raison, la lettre manuscrite en date du 17 juin 2016 que M. [Z] [T] a adressée au conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 8], en réponse à la mise en demeure du 14 juin 2016 sus-évoquée, n’a pu faire courir la prescription à l’égard des consorts [T].

Aucun de ces actes ne peut, dès lors, constituer le point de départ du délai de la prescription quinquennale courant à l’égard des consorts [T].

En revanche, la société MERLIN ET ASSOCIES produit un compte-rendu rédigé par l’architecte de l’immeuble à l’issue d’un rendez-vous de chantier en date du 5 octobre 2015 qui fait état d’un dégât des eaux survenu au niveau du rez-de-chaussée de l’escalier A et du rez-de-chaussée gauche.

Il est indiqué, dans ce compte-rendu, qu’était présent au rendez-vous de chantier du 5 octobre 2015  » M. [T] « . Dès lors qu’il résulte des écritures des consorts [T] que M. [G] [T] occupait à ce moment-là l’appartement du 1er étage gauche – et, ce, jusqu’au 8 octobre 2015, il s’en déduit que ce dernier était bien présent lorsque l’architecte a fait les constatations suivantes :

 » 1er étage gauche (M. [T])
SDB : – WC broyeur s’évacuant par PVC diamètre 50 commun avec le lavabo, la douche et l’évier et raccordé sur une descente PVC de même section.- Bac à douche sans trappe de visite sans pare-douche et joint périphérie en état médiocre
– Sol constitué de plaques en bois instables et disjointe
– Cloison côté couloir et côté gaine chauffe-eau présentant une humidité à 70%
Entrée : présence d’humidité à 60% sur le mur face à la porte d’entrée et traces d’infiltrations au sol (lino sur parquet déformé) – d’après M. [T], DDE en provenance du 2ème étage gauche Escalier A : Traces importantes d’infiltrations au niveau du 1er étage côté SDB du 1er étage gauche (taches jaunâtres, décollement peinture) avec présence d’humidité à 80%RDC gauche : – Traces importantes d’infiltrations en plafond sous la SDB du 1er et sur le mur côté escalier- Les essais d’aspersion d’eau sur le bac à douche du 1er étage ont entrainé immédiatement des écoulements d’eau en plafond du RDC  »

Le compte-rendu se terminait par les commentaires suivants de l’architecte :
 » 1er étage gauche : prévoir réfection totale de la SDB avec sol carrelé sur chape ciment et film polyane, carrelage en périphérie, nouveau bac à douche avec trappe visite et pare-douche, lavabo et suppression du WC broyeur (ou conservation si évacué en indépendant sur descente EV diamètre 100)Pour le DDE de l’entrée recherche de fuite à effectuer au 2ème étage gauche « .
Le compte-rendu de ce technicien démontre que M. [G] [T] avait connaissance, le 5 octobre 2015, d’un dégât des eaux ayant affecté l’escalier A au niveau du rez-de-chaussée et l’appartement du rez-de-chaussée gauche, un lien étant établi entre des aspersions d’eau effectuées sur le bac à douche de la salle de bain de l’appartement situé au 1er étage gauche et des écoulements d’eau subis en plafond du rez-de-chaussée ; en outre, l’intervention de M. [G] [T] au cours du rendez-vous, telle que consignée dans le compte-rendu de l’architecte, démontre qu’il faisait quant à lui un lien entre ce dégât des eaux et l’appartement situé au 2ème étage gauche, l’architecte suggérant à cet égard une recherche de fuite à effectuer.

Dès lors, il est établi que M. [G] [T] avait connaissance, dès le 5 octobre 2015, de faits permettant d’exercer une action en responsabilité. Par suite, les consorts [T] étaient en mesure d’exercer une telle action dès le 5 octobre 2015.

Il y a donc lieu de retenir que le point de départ du délai de la prescription quinquennale a commencé à courir, à l’égard des consorts [T], à compter du 5 octobre 2015.

Or les consorts [T] ne justifient d’aucun acte interruptif de la prescription. Ils n’ont notamment formé aucune demande en justice dans les cinq années suivant cette date, l’assignation en référé émanant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 8] représenté par son syndic, en mars 2017, ayant produit un effet interruptif de prescription uniquement au profit de ces derniers, et non au profit des consorts [T] qui étaient défendeurs à cette action.

Enfin, et contrairement à ce que soutiennent les consorts [T], le rapport d’expertise déposé en l’état le 23 avril 2019 par l’expert désigné dans le cadre de cette instance ne saurait constituer le point de départ du délai de prescription dès lors qu’il n’a pas apporté de nouveaux éléments établissant une provenance principale du dégât des eaux autre que celle de la salle de bain du 1er étage gauche.

Ainsi, ledit rapport est venu conforter les constatations techniques circonstanciées réalisées par l’architecte de l’immeuble le 5 octobre 2015, lesquelles étaient donc suffisantes pour permettre aux consorts [T] d’agir en justice.

Il s’ensuit que la prescription quinquennale courant à l’encontre des consorts [T] était acquise le 5 octobre 2020. Dès lors, l’action en responsabilité intentée contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 8] et la société MERLIN ET ASSOCIES était prescrite au jour de la délivrance des assignations le 31 mars 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’accueillir les fins de non-recevoir soulevées par la société MERLIN ET ASSOCIEES et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 8], tirées de la prescription quinquennale.

2 – Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Les consorts [T], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

– Sur les frais exposés non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il y a donc lieu de condamner in solidum les consorts [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 8] ainsi qu’à la société MERLIN ET ASSOCIES, chacun, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 795 du code de procédure civile,

Accueillons la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale ;

Condamnons in solidum Madame [P] [T] épouse [H], Monsieur [O] [T], Monsieur [E] [T] et Monsieur [G] [T] aux entiers dépens ;

Condamnons in solidum Madame [P] [T] épouse [H], Monsieur [O] [T], Monsieur [E] [T] et Monsieur [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 8] la somme de 2.000 (deux mille) euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum Madame [P] [T] épouse [H], Monsieur [O] [T], Monsieur [E] [T] et Monsieur [G] [T] à payer à la société MERLIN ET ASSOCIES la somme de 2.000 (deux mille) euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons toute autre demande.

Faite et rendue à [Localité 1] le 13 mars 2026.

La greffière La juge de la mise en état