Cautionnement Visale : contester la qualité de bailleur pour éviter une condamnation injustifiée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/00316 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E35R

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 24 MARS 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 novembre 2024 – RG N°1124000007 – TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-CLAUDE

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : Mme Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Monsieur Philippe MAUREL, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. ARABESQUE KC

Sise, [Adresse 1]

Représentée par Me Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Sise, [Adresse 2]

Représentée par Me Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.
*************

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Par exploit du 21 décembre 2023, faisant valoir qu’en vertu d’un contrat de cautionnement Visale conclu avec la SCI Arabesque KC, elle avait versé à celle-ci les loyers non réglés par son locataire, M., [N], [Z], la SAS Action logement services a fait assigner ce dernier devant le tribunal de proximité de Saint Claude aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou de faire prononcer la résiliation du contrat, de voir expulser M., [Z] et de le voir condamner au paiement de la somme de 7 260 euros au titre de l’arriéré locatif outre indemnités d’occupation.

Par actes en date du 21 mai 2024, la société Action logement a fait assigner la SCI Arabesque ainsi que Mme, [P], [U] épouse, [L] et M., [M], [L] devant le même juge aux fins subsidiaires de condamnation à lui restituer tout ou partie des sommes qu’elle leur avait réglées et de la relever de toute condamnation.

Par ordonnance du 7 juin 2024, la jonction des affaires a été prononcée.

Par jugement rendu le 6 novembre 2024, le tribunal de proximité de Saint Claude a :

– rappelé la jonction des procédures,

– déclaré irrecevables les demandes formées par la société Action logement contre M., [Z],

– déclaré irrecevables les demandes formées par la société Arabesque contre M., [Z],

– rejeté les demandes formées par les époux, [L] contre M., [Z],

– condamné la société Arabesque à verser à la société Action logement la somme de 9 900 euros au titre des sommes indûment perçues avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

– condamné la société Arabesque à verser à la société Action logement la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

– condamné la société Action Logement à verser à M., [Z] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles,

– condamnés in solidum les époux, [L] et la société Arabesque aux dépens de l’instance,

– rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Le tribunal a considéré :

– sur la recevabilité des demandes de la société Action logement contre M., [Z] : la société Action logement se prévalait d’un contrat de cautionnement mentionnant un bail conclu entre M., [Z] et la société Arabesque dont l’existence n’était pas prouvée alors que le bail produit aux débats avait été conclu entre M., [Z] et les époux, [L]. La société Arabesque n’ayant pas la qualité de bailleur, la société Action Logement n’avait donc pas qualité à agir contre M., [Z].

– sur la recevabilité des demandes de la société Arabesque contre M., [Z] : qu’aucun élément ne démontrait l’existence d’un bail entre ces parties tandis qu’aucun élément n’était versé pour justifier de l’existence légale de cette société ou de l’identité de son représentant.

– sur les demandes de la société Action logement dirigées contre les époux, [L] et la société Arabesque : la société Action logement avait versé à la société Arabesque, selon quittances subrogatives, la somme de 9 900 euros en application de son cautionnement or aucun bail ne liait la société Arabesque à M., [Z], ce dont il devait être déduit que cette dernière avait indûment perçu les sommes litigieuses. Il ne pouvait être reproché à la société Action Logement une erreur dans l’édition du contrat de cautionnement alors que, selon celui-ci, le bailleur était garant de l’exactitude des informations fournies.

– sur les demandes formées par les époux, [L] à l’encontre de M., [Z] : ceux-ci ne justifiaient pas de leur qualité de bailleur ou même de propriétaire du bien litigieux.

-oOo-

Par déclaration du 26 février 2025, la société Arabesque a relevé appel du jugement en ce qu’il l’a  :

– condamnée à verser à la société Action logement la somme de 9 900 euros au titre des sommes indûment perçues avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

– condamnée à verser à la société Action logement la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

– condamnée in solidum avec les époux, [L] aux dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 7 avril 2025, la société Arabesque demande à la cour de :

– Dire et juger l’appel recevable et bien fondé,

– Infirmer le déféré en ce qu’il l’a condamnée à verser à la société Action logement la somme de 9 900 euros au titre des sommes indûment perçues avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Statuant à nouveau :

– Dire et juger qu’elle était légitimement en droit de percevoir les loyers versés par la société Action Logement,

– Débouter la société Action logement de sa demande de restitution des sommes versées,

– Condamner la société Action logement à lui verser à la SCI la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner la société Action logement aux entiers dépens.

-oOo-

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 3 juillet 2025, la société Action logement demande à la cour :

– Débouter la société Arabesque de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

– Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Arabesque à lui payer la somme de 9 900 euros, ’et celle de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel’,

– Condamner la société Arabesque aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

-oOo-

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026.

Elle a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.
SUR CE, LA COUR

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «’dire et juger’» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

I. Sur la demande en paiement formée par la SAS Action logement services à l’encontre de la SCI Arabesque KC

La société Arabesque demande à la cour, infirmant le jugement, de débouter la société Action logement de sa demande de restitution des sommes versées.

Elle soutient à cette fin qu’elle avait la qualité de bailleur, précisant que ce sont certes les époux, [L] qui figurent sur le bail, mais uniquement en tant que ses représentants.

La société Arabesque souligne que la société Action logement a validé le cautionnement Visale sur la base de ce bail et lui a versé directement les loyers, reconnaissant ainsi l’existence du bail et sa qualité de bailleur. Elle rappelle que la jurisprudence admet que l’erreur matérielle sur l’identification du bailleur n’affecte pas la validité du contrat dès lors que la volonté des parties était claire et non équivoque. Elle ajoute que dans un arrêt du 23 juin 2009 (n° 08-18.983), la Cour de cassation a appliqué la théorie de l’apparence en validant un bail signé par une personne se présentant comme propriétaire, alors qu’elle ne l’était pas, dès lors que le locataire était de bonne foi et que les circonstances pouvaient légitimement le conduire à croire en la qualité de bailleur de son cocontractant.

Elle ajoute que ces sommes correspondent à des loyers dus et non contestés à l’époque de leur versement, ce qui exclut toute notion de paiement indu.

La société Arabesque objecte également que si une erreur a été commise dans l’identification formelle du bailleur, celle-ci est exclusivement imputable à la société Action logement qui a validé le dossier sans réserve.

La société Action logement soulève tout d’abord l’irrecevabilité des demandes de l’appelante. Elle fait observer que seule la société Arabesque a interjeté appel, à la différence de ses deux gérants, et que, surtout, elle n’a dirigé son appel qu’à l’encontre de la société Action logement, si bien qu’il a donc été jugé de façon irrévocable qu’aucun bail n’a été régularisé entre M., [Z] et la société Arabesque et que cette dernière n’a pas la qualité de bailleur.

La société Action logement poursuit en rappelant que le contrat de cautionnement est renseigné par le bailleur et qu’elle n’intervient en aucun cas dans la rédaction de ce document, dont elle se borne à fournir le modèle. Elle allègue que le grief d’erreur matérielle qui lui est opposé est d’autant plus infondé que, dans le courriel qu’il a adressé le 4 juillet 2024 à son conseil, M., [L] expliquait que le bail avait été fait à leurs noms alors que la SCI ne possédait pas encore l’immeuble.

Réponse de la cour :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En conséquence, il ne sera statué que sur les seules demandes figurant au dispositif des dernières conclusions des parties, étant relevé qu’aucune demande tendant à déclarer les demandes de la société Arabesque irrecevables n’a été formulée. Au demeurant la cour relève qu’en application des articles 480 et 1355 du code de procédure civile, l’autorité de la chose jugée ne s’attache pas aux motifs du jugement.

Il résulte de la combinaison des articles 1101 et 1103 du code civil et surtout de l’article 1199 du code civil que le contrat ne crée d’obligations qu’en faveur de ceux qui y sont parties.

La cour précise que la théorie de l’apparence telle qu’invoquée par la SCI Arabesque est inapplicable à la cause.

En l’espèce, il est constaté :

– que le contrat de cautionnement Visale unit la société Action Logement services à la SCI Arabesque KC représentée par M., [L].

– que le contrat de bail en application duquel la société Action logement a versé la somme de 9 900 euros à la société Arabesque a été conclu entre M.et Mme, [L] en qualités de bailleurs et M., [Z] en qualité de locataire. La société Arabesque n’apparaît pas dans le contrat de bail objet de la garantie, lequel ne mentionne pas davantage que les époux, [L] agissaient en tant que représentants d’une SCI et non en leurs noms propres.

Dans un courriel du 4 juillet 2024, M., [L] concède que le bail a été fait à son nom et à celui de son épouse alors que la SCI n’était pas encore propriétaire des locaux.

Au demeurant, selon l’article 6 du contrat de cautionnement Visale, c’est au bailleur qu’il revenait de saisir les informations relatives à son identité, garantissant leur validité, sous peine d’impossibilité de mettre en oeuvre la garantie. Il est également précisé qu’un récapitulatif de la demande et un projet de contrat ont été mis à disposition du bailleur avant confirmation par celui-ci. L’article 10 dudit contrat ajoute que la caution devait être informée de tout changement de propriétaire et saisie d’une demande de transfert de contrat. L’article 12 conclut que le bailleur déclare exacts et garantit les renseignements indiqués et qu’en cas d’inexactitude, le contrat ne pourrait être mis en oeuvre.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions acceptées par la SCI, que celle-ci ne pouvait ignorer que la correcte identification du bailleur, qui lui incombait, était nécessaire à la mise en oeuvre de la garantie. De plus, M., [L], ne pouvait ignorer que le bien litigieux lui appartenait en propre et non à la SCI.

La SCI allègue qu’elle a transmis tous les éléments utiles à la constitution du contrat de cautionnement et que ces éléments mentionnaient clairement le nom des époux, [L] et non celui de la SCI, ce dont la société Action logement aurait pris acte. La cour demeure toutefois tenue dans l’ignorance de ce qui aurait été communiqué, en dehors du contrat de bail, à la société Action logement, la SCI procédant uniquement par affirmation. En tout état de cause, il a été établi que la responsabilité de l’identification du bailleur pesait sur celui-ci et qu’il ne pouvait se dédouaner de cette obligation en communiquant des documents, au demeurant inconnus.

Selon l’article 8.2 du contrat de cautionnement, la société Action logement n’était obligée de compenser les loyers impayés qu’entre les mains du bailleur. Selon le contrat de bail, le bailleur correspond aux époux, [L] en leurs noms propres. Il ne pouvait d’ailleurs en être autrement alors que M., [L] concède qu’ils étaient alors propriétaires du bien. En sus, il n’est aucunement justifié que la société Arabesque KC soit propriétaire des locaux loués et ait pu se substituer aux époux, [L] en tant que bailleur. En tout état de cause, l’erreur d’identification du bailleur dans le contrat de cautionnement fait obstacle à sa mise en jeu, sans que cette erreur puisse être opposée à la caution.

Le fait que la somme de 9 900 euros correspondrait effectivement à des loyers impayés est indifférent et ne change pas le fait que la société Arabesque KC qui n’avait pas la qualité de bailleur lors de la signature du bail et ne justifie pas l’avoir eue par la suite, n’avait pas qualité à recevoir cette somme.

Ainsi, c’est à bon droit que le jugement déféré a condamné la SCI Arabesque KC à verser à la société Action logement services la somme de 9 900 euros.

Le jugement déféré sera donc confirmé et la SCI Arabesque KC déboutée de sa demande de condamnation en paiement dirigée contre la société Action logement.

II. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Arabesque aux dépens et à verser à la société Action logement la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Arabesque sera condamnée aux dépens d’appel, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée sur ce fondement au paiement de la somme de 2 000 euros en faveur de la société Action logement services.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 6 novembre 2024 par le tribunal de proximité de Saint-Claude ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SCI Arabesque KC COM aux dépens d’appel ;

DEBOUTE la SCI Arabesque KC COM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE SCI Arabesque KC COM au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 2 000 euros en faveur de la SASU Action logement services ;

Le greffier, Le président,