Sous-location illicite : remboursement des fruits, réparations locatives et charges locatives dues – Cour d’appel de Nancy, 19 mars 2026, 25/00452

Quelle est la règle applicable en matière de sous-location non autorisée et quels sont les délais de prescription ?

L’article IX-11 du contrat de bail stipule que le locataire doit occuper personnellement les lieux loués et ne peut sous-louer sans accord du bailleur.

Les sous-loyers perçus sans autorisation constituent des fruits civils appartenant au propriétaire par accession, selon les articles 546 et 547 du code civil.

L’action en remboursement est soumise au délai de prescription quinquennal de l’article 2224 du code civil, applicable aux actions fondées sur ces articles, et non au délai triennal de la loi du 6 juillet 1989.

Le délai court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de la sous-location, ici le 15 novembre 2021.

Ainsi, la demande de remboursement est recevable pour les sous-loyers perçus à compter du 5 avril 2018, soit cinq ans avant l’assignation du 5 avril 2023.

Quels sont les critères retenus pour calculer le bénéfice net tiré de la sous-location illicite ?

Le bénéfice net est calculé à partir des sommes réellement encaissées, ici issues des données de la plateforme Airbnb, jugées fiables.

Le montant total encaissé est diminué des loyers et charges payés par le locataire pour la même période.

Les frais liés à la gestion des sous-locations, bien que invoqués, ne sont pas déduits car ils résultent d’une activité illicite.

Quelle est la présomption applicable en l’absence d’état des lieux d’entrée et comment s’applique-t-elle aux réparations locatives ?

Selon l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

Quelles réparations locatives sont retenues et sur quelle base ?

Le lit cassé est retenu, avec un coût justifié de 485,77 euros, sans prescription opposable car l’action court à compter de l’état des lieux de sortie du 19 février 2022.

Le changement du verrou, le volet, et la machine à laver sont rejetés faute de preuve ou d’indication dans l’état des lieux.

Le papier peint mal posé est retenu partiellement, avec une charge de 10% du coût total estimé, tenant compte de la vétusté liée à la durée d’occupation.

Quelle est la règle applicable aux charges locatives et à leur régularisation ?

Les charges récupérables sont celles définies par le décret du 26 août 1987.

L’abonnement WIFI est assimilé à l’abonnement téléphonique et donc récupérable.

Les avances sur charges doivent être justifiées par des régularisations valides.

Les avances non justifiées par des pièces probantes doivent être remboursées.

Quelle est la règle applicable à la restitution du dépôt de garantie ?

Le bailleur ne doit restituer le dépôt de garantie que lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée et que le locataire ne doit plus de sommes au titre des loyers ou charges.

Le dépôt peut être retenu jusqu’à liquidation complète des comptes.

Quelle est la règle applicable aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

La partie perdante supporte les dépens.

Le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ici 1 500 euros en appel et 400 euros en première instance.

Quelle est la portée de la preuve des paiements de loyers et charges par le locataire ?

Le locataire doit prouver qu’il s’est acquitté des loyers ou qu’il en a été dispensé.

Les attestations de la CAF ne suffisent pas à établir le paiement des loyers.

Les paiements en espèces doivent être prouvés.

Quelle est la qualification juridique des obligations du bailleur en matière de logement décent ?

Selon les articles 1719 et suivants du code civil et l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer un logement décent, assurer la jouissance paisible, entretenir le logement et garantir contre les vices.

Le logement doit répondre aux caractéristiques définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, notamment en matière de sécurité, santé, isolation, équipements et éclairage.

Quels sont les critères pour retenir un trouble de jouissance et les voies de fait du bailleur ?

Le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur (article 1719 3° du code civil).

Les comportements intimidants, menaçants, et les pressions exercées par le bailleur ou ses proches constituent un trouble de jouissance.

Les preuves peuvent être des procès-verbaux de gendarmerie, attestations, et copies de messages.

Quelle est la portée de la prescription en matière d’arriérés de loyers ?

Selon l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits.

Les arriérés antérieurs à cette période sont irrecevables.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes indemnitaires liées à la qualification du bail ?

Une demande indemnitaire fondée sur une mauvaise qualification du bail doit être présentée dans un délai raisonnable et justifiée par un préjudice.

Un bail qualifié de meublé ne peut être contesté plus de 13 ans après la prise de possession sans justification.

Quels sont les critères pour la compensation des créances réciproques ?

La compensation est ordonnée lorsque les parties ont des créances réciproques liquides et exigibles.

Elle est ordonnée par le tribunal pour solder les comptes entre les parties.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile en appel ?

La cour peut condamner la partie succombante à payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette indemnité est fixée en fonction de l’équité et des frais exposés, ici 3 500 euros en appel.

Quelle est la portée de la preuve des travaux réalisés par le locataire en compensation du loyer ?

La preuve d’un accord pour compensation par travaux doit être étayée par des éléments factuels (témoignages, échanges écrits, engagements).

L’absence de preuve conduit au rejet de la compensation.

Quelle est la portée de la preuve des paiements en espèces ou par chèque non justifiés ?

Les paiements doivent être prouvés par des quittances, relevés bancaires ou autres justificatifs.

Les remises de chèques non corroborées par un historique bancaire ne peuvent être retenues.

Quelle est la portée de la preuve des vices ou défauts du logement ?

Le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les vices ou défauts qui empêchent l’usage du logement, même s’il ne les connaissait pas.

Les preuves peuvent être des constats, attestations, mises en demeure restées sans réponse.

Quelle est la portée de la preuve des messages intimidants et menaçants dans le cadre d’un trouble de jouissance ?

Les copies de messages, procès-verbaux d’audition et attestations de tiers sont des preuves recevables.

Elles permettent de caractériser un trouble de jouissance causé par le bailleur ou ses proches.

Quelle est la portée de la compétence territoriale du juge des contentieux de la protection ?

Le juge peut se déclarer territorialement incompétent au profit d’un autre tribunal compétent.

Cette compétence est liée au lieu du logement loué.

Quelle est la portée de la recevabilité des demandes portant sur des périodes prescrites ?

Les demandes portant sur des périodes antérieures au délai de prescription applicable sont déclarées irrecevables.

Le délai de prescription est de cinq ans pour les fruits civils et de trois ans pour les actions dérivant du bail.

Quelle est la portée de la motivation du juge pour rejeter ou accueillir certains chefs de demande ?

Le juge motive ses décisions en fonction des preuves produites, des textes applicables et des règles de droit.

Par exemple, une demande est rejetée faute de preuve ou si elle repose sur une hypothèse non étayée.

Une demande est accueillie si elle est fondée sur des éléments probants et conforme aux règles de droit.