Sous-location illicite : remboursement des fruits, réparations locatives et charges locatives dues

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 19 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00452 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FQOO

Décision déférée à la cour :

jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00434, en date du 08 novembre 2024,

APPELANTE :

Madame [M] [Z]

née le 26 Avril 1955 à [Localité 1] (70), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par Me Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur [B] [K]

né le 18 Juin 1952 à [Localité 2] (54), domicilié [Adresse 2]

Représenté par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Février 2026, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 19 Mars 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12juin 2015, Mme [M] [Z] a consenti à M. [B] [K] un bail d’habitation portant sur un logement F2 meublé situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initial de 530 euros, outre 120 euros de provisions sur charges.

M. [K] a donné son préavis à Mme [Z] et lui a restitué les clés du logement le 19 février 2022, à l’issue de la réalisation contradictoire de l’état des lieux de sortie.

Par courrier en date du 15 mars 2022, Mme [Z] a adressé à M. [K] le décompte de la location et a sollicité de sa part le versement de la somme de 4 006,59 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre du solde de charges et des dégradations locatives.

Par courriers recommandés des 12 avril 2022 et 13 mai 2022, Mme [Z], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [K] de rembourser les charges et réparations locatives ainsi que les sommes perçues par lui au cours des locations Airbnb.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2023, Mme [Z] a assigné M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy.

Mme [Z] a demandé au tribunal de :

– condamner M. [K] à lui verser la somme de 75 846,96 euros correspondant au bénéfice des fruits perçus au titre de la sous-location de son bien,

– condamner M. [K] à lui verser la somme de 4 006,59 euros au titre des réparations locatives et des charges locatives restant dues,

– condamner M. [K] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre del’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [K] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Frédérique Morel, avocat, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat du 25 février 2022,

– débouter M. [K] de ses demandes.

M. [K] a demandé au tribunal de :

– déclarer irrecevables comme prescrites les demandes portant sur la période antérieure au 15 novembre 2018 ainsi que la demande au titre du remplacement du lit,

– dire, dans l’hypothèse où la prescription ne serait pas retenue, qu’il ne saurait être redevable d’une somme supérieure à 7 157,99 euros,

– débouter Mme [Z] du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner Mme [Z] à restituer le dépôt de garantie, soit la somme de 1 300 euros,

– condamner Mme [Z] à lui payer une somme égale à 130 euros par mois à compter du 28 avril 2022, soit la somme de 2 080 euros à la date du 18 août 2023, et ce jusqu’à la restitution du dépôt de garantie,

– condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 5 760 euros au titre de la restitution des provisions sur charges non justifiées,

– condamner Mme [Z] à lui restituer la somme de 132,30 euros au titre de la TEOM 2018,

– ordonner la compensation des créances réciproques,

– débouter Mme [Z] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et du coût du constat d’huissier,

– statuer ce que de droit sur les dépens.

Par jugement en date du 8 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a :

– déclaré irrecevables les demandes de Mme [Z] au titre des fruits civils échus jusqu’au 16 novembre 2016,

– condamné M. [K] à verser à Mme [Z] la somme de 14 344,13 euros au titre de la restitution des fruits civils pour la période de sous-location illicite du 16 novembre 2016 au 28 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

– condamné M. [K] à verser à Mme [Z] la somme de 438,08 euros au titre des dégradations locatives survenues dans l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3],

– condamné M. [K] à verser à Mme [Z] la somme de 381,76 euros au titre des charges récupérables dues entre le 31 août 2019 et le 28 février 2022,

– condamné Mme [Z] à verser à M. [K] la somme de 2 880 euros à titre de restitution des provisions sur charges versées du 30 août 2015 au 30 août 2017,

– débouté M. [K] de sa demande en restitution des provisions sur charges versées entre le 30 août 2017 et le 30 août 2019,

– débouté M. [K] de sa demande en restitution de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2018,

– condamné Mme [Z] à verser à M. [K] la somme de 480,16 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie,

– débouté M. [K] de sa demande de majoration du dépôt de garantie,

– ordonné la compensation des créances réciproques,

– condamné M. [K] aux entiers dépens de l’instance,

– condamné M. [K] à verser à Mme [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Me Frédérique Morel.

Par déclaration au greffe en date du 4 mars 2025, Mme [Z] a interjeté appel en sollicitant l’infirmation du jugement rendu le 8 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy en ce qu’il a déclaré ses demandes irrecevables au titre des fruits civils échus jusqu’au 16 novembre 2016, en ce qu’il a condamné M. [K] à lui verser la somme de 14 344,13 euros au titre de la restitution des fruits civils pour la période de sous-location illicite du 16 novembre 2016 au 28 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, la somme de 438,08 euros au titre des dégradations locatives survenues dans l’appartement situé [Adresse 3] à Nancy, la somme de 381,76 euros au titre des charges récupérables dues entre le 31 août 2019 et le 28février2022, en ce qu’il l’a condamnée à verser à M. [K] la somme de 2 880 euros à titre de restitution des provisions sur charges versées du 30 août2015 au 30 août 2017, l’a condamnée à verser à M. [K] la somme de 480,16 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, et en ce qu’il a condamné ce dernier à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Me Frédérique Morel.

Par conclusions déposées le 23 novembre 2025, Mme [Z] demande à la cour de :

– déclarer son appel recevable et bien fondé,

– infirmer le jugement du juge chargé des contentieux et de la protection du tribunal judicaire de Nancy rendu le 8 novembre 2024 en ce qu’il a :

– déclaré irrecevables les demandes de Mme [Z] au titre des fruits civils

échus jusqu’au 16 novembre 2016,

– condamné M. [K] à verser à Mme [Z] la somme de 14 344,13 euros au titre de la restitution des fruits civils pour la période de sous-location illicite du 16 novembre 2016 au 28 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

– condamné M. [K] à verser à Mme [Z] la somme de 438,08 euros au titre des dégradations locatives survenues dans l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4],

– condamné M. [K] à verser à Mme [Z] la somme de 381,76 euros au titre des charges récupérables dues entre le 31 août 2019 et le 28 février 2022,

– condamné Mme [Z] à verser à M. [K] la somme de 2 880 euros au titre de la restitution des provisions sur charges versées du 30 août 2015 au 30 août2017,

– condamné Mme [Z] à verser à M. [K] la somme de 480,16 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie,

– ordonné la compensation des créances réciproques,

– condamné M. [K] à verser à Mme [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Me Frédérique Morel.

Statuant à nouveau:

– condamner M. [K] à payer à Mme [Z] la somme de 75 846,96 euros correspondant au bénéfice des fruits perdus au titre de la sous-location du bien de Mme [Z],

– condamner M. [K] à payer à Mme [Z] la somme de 4 006,59 euros au titre des réparations locatives et charges dues,

– débouter M. [K] de l’intégralité de ces demandes,

– condamner M. [K] à payer à Mme [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la somme de 2 500 euros au même titre pour l’appel,

– condamner M. [K] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Morel, avocat, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat du 25 février 2022,

– débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes.

Par conclusions déposées le 22 août 2025, M. [K] demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du

tribunal judiciaire de Nancy le 8 novembre 2024 en ce qu’il a :

– déclaré irrecevables les demandes de Mme [Z] au titre des fruits civils échus jusqu’au 16 novembre 2016,

– condamné M. [K] à verser à Mme [Z] la somme de 14 344,13 euros au titre de la restitution des fruits civils pour la période de sous-location illicite du 16 novembre 2016 au 28 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

– condamné M. [K] à verser à Mme [Z] la somme de 438,08 euros au titre des dégradations locatives survenues dans l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3],

– condamné M. [K] à verser à Mme [Z] la somme de 381,76 euros au titre des charges récupérables dues entre le 31 août 2019 et le 28 février 2022,

– débouté M. [K] de sa demande en restitution des provisions sur charges versées entre le 30 août 2017 et le 30 août 2019,

– débouté M. [K] de sa demande en restitution de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2018,

– condamné Mme [Z] à verser à M. [K] la somme de 480,16 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie,

– débouté M. [K] de sa demande de majoration du dépôt de garantie

– condamné M. [K] aux entiers dépens de l’instance,

– condamné M. [K] à verser à Mme [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Me Frédérique Morel.

Statuant à nouveau,

– déclarer irrecevables comme prescrites les demandes portant sur la période antérieure au 15 novembre 2018 ainsi que la demande au titre du remplacement du lit.

En toute hypothèse,

– dire, dans l’hypothèse où la prescription ne serait pas retenue, que M. [K] ne saurait être redevable d’une somme supérieure à 7 157,99 euros,

– débouter Mme [Z] du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner Mme [Z] à restituer le dépôt de garantie, soit 1 300 euros,

– condamner Mme [Z] à payer une somme égale à 130 euros par mois à M. [K] compter du 28 avril 2022, soit 5 200 euros au 28 août 2025, outre 130 euros par mois jusqu’au paiement intégral des sommes dues,

– condamner Mme [Z] à payer à M. [K] la somme de 5 760 euros au titre de la restitution des provisions sur charges non justifiées,

– condamner Mme [Z] à restituer la somme de 132,30 euros au titre de la TEOM 2018,

– ordonner la compensation des créances réciproques,

– débouter Mme [Z] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et du coût du constat d’huissier,

– statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fruits de la sous-location

L’article IX-11 du contrat de bail conclu entre les parties stipule que le locataire est tenu d’occuper personnellement les lieux loués, sans avoir le droit de sous-louer le logement, sauf accord du bailleur.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui, en application des articles 546 et 547 du code civil, appartiennent par accession au propriétaire et doivent donc lui être remboursés par le preneur qui les a encaissés.

En l’espèce, il n’est pas contesté que c’est le 15 novembre 2021, lorsqu’elle s’est rendue dans l’appartement donné en location à M. [B] [K] et qu’elle y a rencontré deux personnes inconnues, que Mme [M] [Z] a découvert que le locataire sous-louait ledit appartement via la plateforme Airbnb, alors qu’elle ne l’avait jamais autorisé à pratiquer cette sous-location.

Mme [M] [Z] est dès lors bien fondée à agir contre son locataire en remboursement des sous-loyers qu’il a perçus illicitement. Cette action est soumise au délai de prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, puisqu’elle est fondée sur les articles 546 et 547 du code civil et non sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit un délai de prescription abrégé de trois ans (contrairement à ce que prétend M. [B] [K]). Aussi, en assignant M. [B] [K] en remboursement dès le 5 avril 2023, Mme [M] [Z] a-t-elle agi dans le délai de cinq ans qui a commencé à courir le 15 novembre 2021 et elle ne peut donc se voir opposer la prescription extinctive de son action.

En vertu de ce délai quinquennal de prescription, Mme [M] [Z] est recevable en sa demande de remboursement des sous-loyers perçus par M. [B] [K] à compter du 5 avril 2018 (soit les cinq années antérieures à son acte d’assignation du 5 avril 2023) et non à compter du 15 novembre 2018 seulement comme le prétend à tort M. [B] [K]. Le jugement déféré sera réformé en ec qu’il a déclaré les demandes de Mme [Z] jusqu’au 16 novembre 2016 seulement.

Mme [M] [Z] considère que M. [B] [K] a sous-loué l’appartement pendant toute la durée de la location, soit du jour de la signature du bail le 12 juin 2015 jusqu’au jour de la restitution des clés, en février 2022. Elle retient ainsi 2352 nuitées à 50 euros, soit 117 600 euros, dont elle déduit le montant des loyers et charges acquittés par le locataire pour cette période, soit 41 773,04 euros, d’où un profit de 75 846,96 euros que M. [B] [K] devrait lui rembourser.

Toutefois, le calcul effectué par Mme [M] [Z] permet de connaître seulement le montant maximum théorique des sous-locations susceptibles d’avoir été encaissées par M. [B] [K] et non le montant réellement encaissé par lui au titre des sous-locations effectivement conclues.

M. [B] [K] verse quant à lui l’historique des transactions effectuées via la plateforme Airbnb ; ce document étant tiré directement des données de ladite plateforme apparaît fiable et peut donc être retenu par la cour pour calculer le bénéfice réellement tiré par M. [B] [K] de cette activité illicite. Il en ressort qu’à compter du 5 avril 2018 jusqu’au 31 décembre 2021 (il n’y a pas eu de sous-location en 2022), M. [B] [K] a encaissé les sommes suivantes (correspondant aux nombre de nuitées indiquées) :

– du 5 avril au 31 décembre 2018 : 4 390,50 euros (pour 112 nuitées de sous-location),

– 2019 : 1 656,04 euros (pour 41 nuitées de sous-location),

– 2020 : 1 060,41 euros (pour 25 nuitées de sous-location),

– 2021 : 3 011,52 euros (pour 71 nuitées de sous-location),

soit un encaissement, pour toute cette période de 249 nuitées, de 10 118,47 euros.

Durant la période des sous-locations, M. [B] [K] payait à Mme [M] [Z] des loyers et des charges, à hauteur en moyenne de 21,37 euros par jour. Il convient donc de déduire ces loyers et charges acquittés par lui du montant des encaissements Airbnb pour déterminer le bénéfice net tiré de cette activité :

10 118,47 euros – (249 nuitées x 21,37 euros) = 4 797,34 euros.

M. [B] [K] entend également évaluer le travail réalisé par lui pour honorer ces sous-locations et déduire la valeur ainsi calculée du profit tiré de cette activité. Toutefois, les tâches ainsi réalisées par M. [B] [K] étaient illicites puisque la sous-location était prohibée. M. [B] [K] ne peut se prévaloir de tâches illicites pour diminuer sa dette envers Mme [M] [Z]. C’est pourquoi il n’y a pas lieu de déduire les ’frais’ de sous-location qu’il invoque. La somme qu’il doit rembourser à Mme [M] [Z] s’établit donc à 4 797,34 euros. Le jugement déféré sera donc réformé sur ce point.

Sur les réparations locatives

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 19 février 2022. En revanche, il n’est pas fait mention par les parties d’un état des lieux d’entrée. Il y a donc lieu d’appliquer l’article 1731 du code civil qui dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir pris en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Mme [M] [Z] réclame à M. [B] [K] au titre des réparations locatives les sommes suivantes :

– 485,77 € au titre du lit cassé lors de la location,

– 45,30 € au titre du changement du verrou de la portée d’entrée du logement compte-tenu de la sous-location,

– 117,63 € au titre du volet de la chambre à réparer,

– 451,50 € au titre du changement de la machine à laver,

– 2940,19 € au titre du changement du papier-peint.

Concernant le lit, il est présumé avoir été en bon état lorsque M. [B] [K] est entré dans les lieux ; or, il est indiqué sur l’état des lieux de sortie que le bois de lit a disparu. Mme [M] [Z] justifie que le coût d’un bois de lit s’élève à 485,77 euros. Cette somme sera donc retenue au débit de M. [B] [K], sans qu’aucune prescription puisse être opposée à Mme [M] [Z] puisque c’est à compter du jour de l’état des lieux, soit le 19 février 2022 (seulement 14 mois avant l’assignation), que court le délai de prescription de l’action en réparation des dégradations commises pendant la location.

Concernant le changement du verrou de la porte d’entrée de l’appartement, Mme [M] [Z] le justifie par le fait que le logement a été sous-loué et que ’d’éventuels doubles des clés’ (sic) ont pu être mis en circulation. Toutefois, Mme [M] [Z] procède par pure hypothèse, elle invoque d’ailleurs elle-même ’d’éventuels’ doubles des clés. Ce chef de demande ne peut donc qu’être rejeté.

Concernant le volet de la chambre, aucune mention n’est faite dans l’état des lieux de sortie d’un dysfonctionnement ou d’une dégradation nécessitant une réparation. Ce chef de demande sera donc rejeté.

Concernant la machine à laver, Mme [M] [Z] soutient que la porte de cet équipement ménager est fendue et que la fermeture est cassée. Mais l’état des lieux ne mentionne pas ces dégradations qui, du fait de leur nature, auraient pourtant dû être apparentes. L’état des lieux fait seulement des réserves sur le fonctionnement de la machine à laver : ’A vérifier : machine à laver vaisselle et linge’, ce qui ne permet pas de caractériser une dégradation. Ce chef de demande sera donc rejeté.

Concernant le papier peint, Mme [M] [Z] fait valoir que M. [B] [K] l’a changé mais a fait une pose grossière qui nécessite de le remplacer. En effet, l’état des lieux de sortie porte l’indication suivante : ’papiers peints changés par le locataire. P. Peints se décollent sur l’ensemble du salon-séjour. Les laies se décollent sur la hauteur. Papiers peints à refaire car se décollent’. Il est ajouté : ’vétusté contestée’. Il résulte de ces annotations confuses que le papier peint posé par le locataire a été mal collé et qu’il se décolle dans le salon-séjour. Suivant le devis produit par Mme [M] [Z], les prestations à réaliser sont ainsi évaluées :

– arrachage papier, rebouchage et pose du papier peint : 1 080,75 euros HT,

– fourniture de douze rouleaux de papier peint : 300 euros HT,

soit 1 380,75 euros HT x 10% TVA = 1 518,82 euros TTC.

M. [B] [K] objecte qu’il a occupé l’appartement de 2015 à 2022, pendant sept ans et que Mme [M] [Z] aurait donc dû changer les papiers peints au terme de ce délai titre de la vétusté.

Il est exact qu’il faut tenir compte de la vétusté dans l’appréciation des dégradations affectant les papiers peints et qu’eu égard à la durée de l’occupation des lieux par M. [B] [K], il ne sera mis à sa charge que 10% de la dépense, soit 152 euros.

Au total, M. [B] [K] est débiteur au titre des dégradations locatives de la somme de : 485,77 + 152 = 637,77 euros, et le jugement déféré sera réformé sur ce point.

Sur les charges locatives

Mme [M] [Z] réclame à M. [B] [K] un solde de 488,76 euros sur les charges du 31 août 2019 au 31 août 2020 sur la base du calcul suivant (le montant des charges moins les avances sur charges mensuelles acquittées sur 12 mois) :

1 688,76 euros – (120 euros x 12 mois) = 488,76 euros. Cette opération est toutefois entachée d’une erreur, Mme [M] [Z] retenant 1200 euros au titre des avances sur charges, alors que les avances acquittées s’élèvent à 1 440 euros. Le solde restant dû est donc de 248,76 euros et non de 488,76 euros. M. [B] [K] demande que soit retiré du décompte l’abonnement WIFI (179,94 euros) qui ne figure pas dans la liste des charges récupérables du décret du 26 août 1987. Toutefois, il convient d’interpréter les termes employés par ledit décret à la lumière des évolutions technologiques intervenues depuis la date de sa rédaction. Ainsi, lorsque ce décret considère comme une charge récupérable le coût de ’l’abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires’, il faut donner à ces termes une interprétation extensive permettant d’y assimiler l’abonnement WIFI souscrit auprès de la société Free par la bailleresse. Il n’y a donc pas lieu de soustraire la somme de 179,94 euros mais, au vu des pièces justificatives produites, de fixer à 248,76 euros le solde restant dû par M. [B] [K] au titre des charges locatives dues pour la période du 31 août 2019 au 31 août 2020.

Mme [M] [Z] réclame également à M. [B] [K] un solde de 176,50 euros sur les charges du 31 août 2020 au 31 août 2021 sur la base du calcul suivant (le montant des charges moins les avances sur charges mensuelles acquittées sur 12 mois) :

1 343,14 euros – (97,22 euros x 12 mois) = 176,50 euros. Toutefois, M. [B] [K] considère qu’il a payé pour cette période des avances mensuelles sur charges de 120 euros et non de 97,22 euros.Or, selon les relevés de compte qu’il produit, il a payé chaque mois, durant cette période, une somme de 650 euros à sa bailleresse, soit : 553,28 euros (loyer) + 96,72 euros (avance sur charge). Il apparaît ainsi que si erreur de calcul il y a, elle n’est pas en défaveur de M. [B] [K] , mais plutôt en sa faveur. Au vu des pièces justificatives produites et des calculs précités, Mme [M] [Z] est donc fondée à réclamer à M. [B] [K] un solde de charges locatives de 176,50 euros au titre de la période considérée.

Enfin, Mme [M] [Z] réclame à M. [B] [K] un solde de 421,36 euros sur les charges du 31 août 2021 au 28 février 2022 sur la base du calcul suivant :

1048,24 euros – [(96,72 euros x 4 mois) + (120 euros x 2 mois)] = 421,36 euros. M. [B] [K] est en désaccord avec ce calcul, estimant avoir réglé une avance mensuelle sur charges de 120 euros sur toute cette période. Or, au vu des relevés de compte produits par M. [B] [K], il apparaît qu’il a payé mensuellement les sommes de 650 euros jusqu’en décembre 2021, puis 673,28 euros pour janvier et février 2022, comme l’a pris en compte Mme [M] [Z], mais qu’il a également effectué des versements de rattrapage de 343,20 euros le 15 novembre 2021 et de 23,28 euros le 30 novembre 2021, ces deux sommes n’étant pas prises en compte dans le calcul de la bailleresse. Dès lors, le solde restant dû par M. [B] [K] au titre des charges locatives ne s’élève plus qu’à : 421,36 euros – 343,20 euros – 23,28 euros = 54,88 euros.

Au total, M. [B] [K] reste redevable envers Mme [M] [Z] au titre des charges locatives de :

248,76 euros + 176,50 euros + 54,88 euros = 480,14 euros. Le jugement déféré sera réformé sur ce point.

Par ailleurs, M. [B] [K] reproche à Mme [M] [Z] de n’avoir procédé à aucune régularisation de charges pour la période antérieure au 31 août 2017, ni avoir jamais produit aucun justificatif pour cette période, raison pour laquelle il sollicite le remboursement des avances sur charges qu’il a payées du 30 août 2015 au 30 août 2017, soit :

24 mois x 120 euros = 2880 euros.

Mme [M] [Z] affirme dans ses conclusions qu’elle a bien procédé à la régularisation des charges pour cette période initiale. Néanmoins, à l’examen des pièces qu’elle a produites, il n’apparaît aucun justificatif de ces prétendues régularisations (en outre les pièces justificatives des charges sont toutes postérieures à cette période). M. [B] [K] est dès lors bien fondé à demander le remboursement de la somme de 2880 euros. Le jgts sera confirmé à cet égard.

M. [B] [K] réclame également le remboursement des avances sur charges pour la période du 30 août 2017 au 30 août 2019 en expliquant que Mme [M] [Z] lui a adressé pour cette période deux décomptes de régularisation de charges contradictoires, cette contradiction équivalant selon lui à une absence de régularisation valable. Toutefois, le fait d’adresser à son locataire un décompte de régularisation, puis d’en envoyer un second corrigeant le premier n’a pas pour effet d’annuler les deux décomptes, mais seulement d’annuler le premier auquel le second vient se substituer. Il n’y a donc pas lieu de condamner Mme [M] [Z] à rembourser les avances sur charges acquittées par M. [B] [K] au cours de cette période du 30 août 2017 au 30 août 2019. Le jugement sera confirmé sur ce point.

En dernier lieu, M. [B] [K] réclame le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qu’il a payée à Mme [M] [Z] au titre des charges locatives 2018 à hauteur de 132,30 euros en se prévalant de l’arrêt rendu le 3 février 2022 par la cour administrative d’appel de [Localité 3]. Il est exact que par cet arrêt, ladite cour a prononcé un dégrévement total de la TEOM afférente à l’année 2018. Il appartenait à Mme [M] [Z] d’user de cette faculté de dégrévement et d’en faire bénéficier son locataire. M. [B] [K] est donc bien fondé à demander le remboursement de la somme de 132,30 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la restitution du dépôt de garantie

M. [B] [K] sollicite la condamnation de Mme [M] [Z] à lui restituer le dépôt de garantie augmenté des majotations de retard.

Toutefois, le bailleur n’est tenu de restituer le dépôt de garantie que lorsque l’éta des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et lorsque plus aucune somme n’est due par le locataire au titre des loyers ou charges locatives.

Or, en l’espèce, l’état des lieux de sortie indiquait la présence de dégradations locatives qu’il fallait évaluer (évaluation à laquelle a procédé le juge des contentieux de la protection puis la présente cour) et M. [B] [K] restait redevable de charges locatives. Le bailleur était donc fondé à retenir le montant du dépôt de garantie jusqu’à ce que soit établi le compte entre les parties et aucune majoration pour retard de restitution ne peut être appliquée (le jugement doit être confirmé sur ce point).

En revanche, il y a lieu désormais (le compte entre les parties étant liquidé) d’intégrer le montant du dépôt de garantie, soit 1 300 euros, pour compenser les dettes réciproques entre les parties (le jugement déféré devant être confirmé en ce qu’il a ordonné la compensation des créances réciproques).

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [B] [K], qui apparaît comme la partie perdante puisqu’il reste débiteur après compensation des créances réciproques, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, il est équitable qu’il soit condamné à payer à Mme [M] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (en sus de celle de 400 euros déjà allouée par le tribunal).

En revanche, Mme [M] [Z] n’est pas fondée à solliciter le remboursement du PV de constat du 25 février 2022. En effet, un état des lieux ayant été réalisé contradictoirement entre les parties le 19 février 2022, la réalisation d’un second état des lieux quelques jours plus tard par un commissaire de justice mandaté par Mme [M] [Z] apparaît parfaitement superfétatoire. Mme [M] [Z] conservera donc la charge de cet acte inutile.
PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

Déclare irrecevables les demandes de Mme [M] [Z] au titre du remboursements des fruits civils (sous-locations) échus jusqu’au 5 avril 2018,

Condamne M. [B] [K] à verser à Mme [M] [Z] la somme de 4 797,34 euros au titre des fruits civils (sous-locations) pour la période de sous-location illicite du 5 avril 2018 au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Condamne M. [B] [K] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 637,77 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Condamne M. [B] [K] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 480,14 euros au titre des charges récupérables dues entre le 31 août 2019 et le 28 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Condamne Mme [M] [Z] à payer à M. [B] [K] la somme de 132,30 euros en remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2018,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus et, y ajoutant,

Dit que le calcul de compensation des créances réciproques doit intégrer la créance que détient M. [B] [K] au titre du remboursement du dépôt de garantie de 1 300 euros,

Déboute Mme [M] [Z] de sa demande de remboursement du PV de constat du 25 février 2022,

Déboute M. [B] [K] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [K] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [K] aux dépens et autorise Me Frédérique Morel, avocate, à faire application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en dix pages.