Travaux non autorisés sur votre propriété : que faire pour protéger vos droits de propriété ?

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 MARS 2026
—————-

N° du dossier : N° RG 26/00098 – N° Portalis DB3F-W-B7K-KLXU

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEURS

Madame [J] [C] épouse [R]
née le 21 Septembre 1954 à [Localité 1] (ALGERIE)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Perrine CORU, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur [L] [O] [C]
né le 30 Octobre 1946 à [Localité 3] (ALGERIE)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Perrine CORU, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS

S.A.S. [Y] [P] prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]
représentée par Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON

Syndicat de copropriétaires DE LA RÉSIDENCE “[J]” sis [Adresse 6] [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT
domiciliée : chez SAS FONCIA FABRE GIBERT Syndic
[Adresse 7]
[Localité 7]
représentée par Me Christian MAZARIAN, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 09 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [J] [C] épouse [R] et son frère, M. [L] [C], sont propriétaires indivis de plusieurs parcelles sur lesquelles sont édifiés des bâtiments à usage industriel et commercial, situées [Adresse 8] [Localité 8] (84). L’une de ces parcelles, cadastrée section AR n° [Cadastre 1], jouxte, au Sud, la parcelle AR n° [Cadastre 2] sur laquelle est édifiée la résidence “[Adresse 9]”, régie par les règles de la copropriété.

Constatant que la société [Y], en charge de travaux de réfection de l’étanchéité et des façades de la résidence “[Adresse 9]”, passe depuis plusieurs jours sur leur parcelle AR n° [Cadastre 1] après avoir ôté la clôture grillagée séparant les deux propriétés et y stationne ses engins, malgré leur refus d’autoriser ce passages, les consorts [C] ont fait constater l’atteinte portée à leur droit de propriété par un commissaire de justice le 27 février 2025 puis, afin de faire cesser cette atteinte, ont fait citer devant le juge des référés de cette juridiction, par actes du 5 mars 2026, dans le cadre d’un référé d’heure à heure autorisé par ordonnance présidentielle du 3 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” [Localité 8] (84) ainsi que la S.A.S. [Y] [P], aux fins de:

– ordonner l’arrêt immédiat des travaux réalisés par l’entreprise [Y] pour le compte du syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence “[Adresse 10] suspendus” et la remise en état des lieux dans leur état antérieur, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,
– condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence “[C] suspendus” et l’entreprise [Y] solidairement à payer à l’indivision [C] une indemnité d’occupation illicite de 300,00 euros par jour de retard depuis le 27 février jusqu’à complète libération des lieux,
– condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence “[Adresse 9]” et l’entreprise [Y] in solidum à payer à l’indivision [C] la somme de 2500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence “[C] suspendus” et l’entreprise [Y] in solidum aux dépens.

À l’audience, les consorts [C], qui sont représentés, maintiennent leurs demandes telles que formées dans leurs actes introductifs d’instance,

Dans ses conclusions en réponse, soutenues à l’audience, la S.A.S. [Y] [P], qui est représentée, conclut, en raison des contestations sérieuses existantes, au rejet des demandes des consorts [C], expliquant :

– que, dans le cadre d’un programme global de rénovation de la copropriété “[Adresse 9]” située [Localité 8] (84), elle s’est vue confiée des travaux de reprise de l’étanchéité des façades,

– que la façade Nord de la résidence “[Adresse 9]” confronte immédiatement la parcelle AR n°[Cadastre 1] des consorts [C], de sorte qu’elle ne peut réaliser les travaux qui lui ont été confiés sur cette partie de l’immeuble qu’en faisant passer ses engins (camion, manitou …) de manière ponctuelle par cette parcelle,

– que, compte tenu de la situation des lieux, les consorts [C] sont redevables d’une servitude de tour d’échelle sur la parcelle litigieuse,

– que le passage des engins de chantier, de manière ponctuelle, n’occasionne aucune gêne aux consorts [C] puisque la parcelle AR n° [Cadastre 1] ne constitue pas leur domicile mais est exploitée à usage commercial par un commerce de coiffure et d’esthétique, qu’elle correspond à une aire goudronnée à usage de parking et de circulation, et qu’elle est déjà grevée de servitudes de passage, dont les assiettes ne sont pas clairement définies,

– que la police municipale [Localité 9] [Localité 6] (84) atteste que cette parcelle paraît être une voie ouverte au public,

– que l’arrêt des travaux aurait de graves conséquences pour la copropriété, dont les bâtiments seraient exposés à de possibles infiltrations à chaque épisode pluvieux,

– que les consorts [C] se plaignent de dégradations, en particulier de suppression de clôture, mais n’en justifient pas,

– que la demande d’indemnité d’occupation formée par ces derniers n’est pas non plus fondée, les consorts [C] n’étant que nus-propriétaires de la parcelle litigieuse et la présence de véhicules de l’entreprise limitée à quelques périodes, mais non permanente.

Elle réclame reconventionnellement une indemnité de 2 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions en réponse, soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” [Localité 8] (84), qui est représenté, confirme avoir confié à la société [Y] [P] la réalisation de travaux d’étanchéité des façades des bâtiments de la copropriété, sous la maîtrise d’oeuvre de M. [D] [B], mais se dit étrangère à ce litige, n’étant pas informée de “l’initiative malheureuse” du locateur d’ouvrage de passer sur la parcelle des consorts [C], avec lesquels il entretient depuis de nombreuses années des relations conflictuelles, de sorte qu’aucune responsabilité ne peut lui être imputée. Il constate cependant qu’il existe des contestations sérieuses à opposer à la demande des consorts [C] puisqu’il n’est pas établi avec certitude que l’entreprise [Y] soit passée sur une propriété privée et puisqu’un droit d’échelle peut être accordé à cette entreprise pour réaliser les travaux qui lui ont été confiés. Enfin, il regrette qu’aucun préalable de conciliation n’ait précédé la présente procédure. En tout état de cause, soutenant n’avoir aucune responsabilité dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” [Localité 8] (84) demande qu’une indemnité de 2500,00 euros lui soit allouée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’arrêt des travaux et de remise en état des lieux formée par les consorts [C] :

Aux termes de l’article 835 du code civil, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Une atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait qui occasionne un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser, peu important qu’il existe par ailleurs des contestations sérieuses, contrairement à ce que prétendent les parties défenderesses.

En l’espèce, il est établi par le procès-verbal de constat dressé le 27 février 2026 par Maître [L] [S], commissaire de justice à [Localité 10] (84) :

– que la S.A.S. [Y] [P] est passée sur la parcelle AR n° [Cadastre 1], propriété de consorts [C], pour accéder à la parcelle AR n° [Cadastre 2] sur laquelle est édifiée la copropriété “[Adresse 9]” et y réaliser les travaux qui lui ont été confiés par le syndicat des copropriétaires de cette résidence,

– que, pour ce faire, elle a retiré une partie de la clôture grillagée séparant les deux parcelles (photo n° 3 du constat),

– qu’elle a stationné des engins de chantier (camion, manitou) sur la parcelle des consorts [C],

– qu’elle n’a pas obtenu l’autorisation des consorts [C] pour passer sur leur parcelle.

La S.A.S. [Y] [P] ne conteste pas, dans ses écritures reprises à l’audience, être passée sur la propriété voisine sans autorisation mais fait valoir d’une part qu’il n’est mentionné nulle part que la parcelle AR n° [Cadastre 1] est une propriété privée, comme en atteste M. [V], chef de service principal de la police municipale de la commune [Localité 9] [Localité 6] (84), d’autre part que les propriétaires de cette parcelle sont redevables d’une servitude de tour d’échelle car les travaux de reprise de l’étanchéité et de l’enduit de la façade Nord du bâtiment de la résidence “[Adresse 9]” ne peuvent être réalisés qu’à partir de la parcelle voisine, compte tenu de la configuration des lieux.

Cependant, il résulte du courriel de M. [B], maître d’oeuvre pour les travaux de rénovation de la résidence, en date du 5 mars 2026, que la [R] [Y] [P] avait été prévenue par ce dernier ou par le syndic des relations conflictuelles entretenues par la copropriété avec ses voisins, de sorte que cette entreprise ne peut sérieusement soutenir qu’elle ignorait que la parcelle contigue à celle de la copropriété était une propriété privée. L’attestation rédigée par M. [V], pour le moins fantaisiste dans sa conclusion (4ème paragraphe), pourrait prêter à sourire si elle n’émanait d’une personne qui a la qualité d’agent de police municipale, ce qui, pour le moins, interroge sur ses compétences juridiques en matière civile !

Cette entreprise ne peut se prévaloir par ailleurs d’une servitude de tour d’échelle pour justifier son passage sur le fonds voisin puisqu’à défaut d’autorisation de passage donnée par les consorts [C], il appartenait au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” [Localité 8] (84), en sa qualité de propriétaire du fonds contigu, de saisir le juge aux fins d’y être autorisé, si les conditions de cette servitude sont par ailleurs réunies.

Dès lors, ce “passage en force” de la S.A.S. [Y] [P] sur le fonds des consorts [C] constitue une atteinte inadmissible au droit de propriété de ces derniers, ainsi qu’un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés doit mettre fin. En conséquence, la S.A.S. [Y] [P] sera condamnée, si besoin est, à libérer la parcelle AR n°[Cadastre 1], propriété des consorts [C], de tout véhicule, engin, matériel et matériaux susceptibles d’y être entreposé et à remettre les lieux en leur état antérieur, entre autre en remettant en place la clôture déposée, la encore si besoin est puisqu’il résulte de la photographie n° 8 jointe à l’attestation de M. [V] que ce grillage a été remis en place, et ce dans un délai de 8 jours à compter du prononcé de la présente ordonnance, et sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard passé ce délai. Il n’y a pas lieu d’ordonner l’arrêt des travaux puisque seule l’atteinte à la propriété des consorts [C] doit être sanctionnée. Aussi, les travaux confiés à la S.A.S. [Y] [P] peuvent se poursuivre si cette entreprise ne passe pas sur le fonds voisin et n’y occasionne aucun trouble.

La S.A.S. [Y] [P] sera par ailleurs condamnée à verser aux consorts [C] la somme de 300,00 euros à titre de dommages intérêts pour l’occupation illicite de leur parcelle le 27 février 2026, puisqu’il n’est justifié par les demandeurs d’aucun autre jour d’occupation. Cette entreprise sera également condamnée à verser la même indemnité de 300,00 euros pour toute autre journée d’occupation illicite qui serait constatée par un commissaire de justice.

Aucune condamnation ne sera prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” [Localité 8] (84) puisqu’il n’est pas démontré que celui-ci a eu connaissance, avant que l’assignation ne lui soit délivrée, de la voie de fait commise par l’entreprise [Y].

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. [Y] [P], qui succombe principalement, supportera la charge des dépens de la présente instance et sera condamnée à verser aux consorts [C], qui ont été contraints d’engager une procédure pour faire respecter leur droit de propriété, la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” [Localité 8] (84) sera débouté de sa demande formée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties expressément réservés,

VU l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

METTONS hors de cause le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” [Localité 8] (84),

CONSTATONS que, pour réaliser les travaux qui lui ont été confiés par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” [Localité 8] (84) sur la façade Nord du bâtiment, situé sur une parcelle cadastrée section AR n° [Cadastre 2], la S.A.S. [Y] [P] est passée sur la parcelle voisine cadastrée section AR n° [Cadastre 1], propriété de Mme [J] [C] épouse [R] et de M. [L] [C], après avoir déposé la clôture grillagée séparant les deux parcelles, et a stationné des véhicules et engins sur cette même parcelle AR n° [Cadastre 1], le tout sans autorisation des propriétaires,

CONSTATONS également que la S.A.S. [Y] [P] n’a pas contesté être l’auteur de cette atteinte à la propriété d’autrui, laquelle constitue un trouble manifestement illicite,
ORDONNONS en conséquence à la S.A.S. [Y] [P] de faire cesser ce trouble manifestement illicite en libérant la parcelle AR n°[Cadastre 1], propriété des consorts [C], de tout véhicule, engin, matériel et matériaux susceptibles d’y être encore stationné ou entreposé, et en procédant ou faisant procéder à la remise des lieux en leur état antérieur, et ce dans un délai de HUIT (8) JOURS à compter du prononcé de la présente ordonnance,

DISONS que, passé ce délai, une astreinte provisoire de 300,00 euros par jour de retard commencera à courir, et ce pendant un nouveau délai de 8 jours au-delà duquel il sera à nouveau statué,

DISONS n’y avoir lieu de Nous réserver la liquidation de cette astreinte,

DISONS que les travaux confiés par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” [Localité 8] (84) à la S.A.S. [Y] [P] peuvent se poursuivre à la condition de pas affecter, de quelque façon que ce soit, la parcelle voisine cadastrée AR n° [Cadastre 1], propriété des consorts [C],

CONDAMNONS la S.A.S. [Y] [P] à payer à Mme [J] [C] épouse [R] et à M. [L] [C] ensemble la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation de l’occupation illicite de la parcelle AR n° [Cadastre 1] le 27 février 2026,

DISONS que toute autre occupation illicite de la parcelle AR n° [Cadastre 1] par la S.A.S. [Y] [P], constatée par un commissaire de justice, sera également sanctionnée par le paiement à Mme [J] [C] épouse [R] et à M. [L] [C] ensemble de la somme de 300,00 euros à titre de dommages intérêts,

VU les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S. [Y] [P] aux dépens de la présente procédure,

CONDAMNONS la S.A.S. [Y] [P] à verser à Mme [J] [C] épouse [R] et à M. [L] [C] ensemble la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500,00 EUR) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT