L’intervention volontaire d’un tiers occupant un logement litigieux a été jugée recevable, conformément à l’article 66 du code de procédure civile. Par ailleurs, la résiliation du bail pour non-occupation a été rejetée en raison de l’absence de preuve d’inoccupation fournie par le bailleur.
L’essentiel
- Intervention volontaire d’un tiers jugée recevable.
- Article 66 du code de procédure civile applicable.
- RIVP n’a pas prouvé l’inoccupation des locataires.
- Preuve d’inoccupation insuffisante : attestations et déclaration d’impôts.
- Demande de résiliation déboutée, RIVP condamnée aux dépens.
- Importance de la preuve dans les litiges locatifs.
Contexte de l’affaire
En février 2025, la société a assigné le locataire et son épouse devant le tribunal, demandant la résiliation des baux pour cession prohibée et défaut d’occupation personnelle. Elle a également demandé l’expulsion des occupants et le paiement d’une indemnité d’occupation. L’affaire a été renvoyée à plusieurs audiences, et lors de l’audience de janvier 2026, la société a soutenu que le locataire et son épouse résidaient à [Localité 4] et avaient cédé le logement à leur fille.
Le locataire et son épouse ont contesté ces allégations, affirmant qu’ils avaient toujours leur domicile principal à l’adresse du logement loué et qu’ils avaient le droit de séjourner dans leur résidence secondaire pendant l’hiver. Ils ont également précisé que la demande d’ajout du nom de leur fille visait à régulariser leur situation familiale.
Le tribunal a examiné la recevabilité de l’intervention de la fille, qui a été jugée recevable. Concernant la demande de résiliation, le tribunal a constaté que le locataire et son épouse n’avaient pas prouvé qu’ils n’occupaient pas le logement au moins huit mois par an. En conséquence, la société a été déboutée de ses demandes, et chaque partie a conservé la charge de ses frais. L’exécution provisoire a été déclarée de droit.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Recevabilité de l’intervention volontaire d’un tiers occupant le logement litigieux.
- Preuve de l’occupation personnelle des lieux par le locataire, conformément aux articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation.
- Charge de la preuve de l’inoccupation incombant au bailleur (RIVP).
- Éléments de preuve fournis par le bailleur jugés insuffisants pour établir l’inoccupation prolongée.
- Absence de preuve d’une cession de bail ou d’une non-occupation comme résidence principale.
- Rejet des demandes accessoires en raison de l’échec de la demande principale.
- Application de l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
Réflexe juridique
Concernant la résiliation du bail, les articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation imposent que le locataire occupe personnellement les lieux. La preuve de l’inoccupation doit être apportée par le bailleur. En l’espèce, la RIVP n’a pas démontré que les locataires n’occupent pas le logement au moins huit mois par an, malgré des allégations d’inoccupation. Les éléments fournis, tels que des attestations de voisins et une déclaration d’impôts, n’ont pas suffi à établir la preuve d’une inoccupation prolongée.
La demande de résiliation a été déboutée, car la RIVP n’a pas prouvé que les locataires avaient cédé le bail ou qu’ils n’occupent pas le logement comme résidence principale. Les demandes accessoires ont également été rejetées, la RIVP étant condamnée aux dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. L’exécution provisoire a été déclarée de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Constatation que Mme [U] [L] réside avec son compagnon et ses enfants dans le logement litigieux depuis plusieurs années, déclarés dans le cadre de l’enquête SLS 2024.
- Déclaration de M. [O] [L] au commissaire de justice indiquant qu’il réside dans un autre logement à [Localité 4] pendant la saison de ski, soit du 20 décembre au 10 avril.
- Attestations de voisins fournies par M. [O] [L] affirmant qu’il vivrait à [Localité 1], bien que peu circonstanciées.
- Déclaration d’impôts de M. [O] [L] mentionnant l’adresse parisienne, sans preuve suffisante de son occupation à l’année à [Localité 4].
- Absence d’éléments probants fournis par la RIVP démontrant que M. [O] [L] et Mme [X] [A] n’occupent plus personnellement les lieux au moins huit mois par an.
Conséquences pratiques
Dans cette affaire, la recevabilité de l’intervention volontaire a permis à un tiers occupant de participer au procès, ce qui a eu des conséquences significatives pour les parties impliquées. La société de gestion immobilière, n’ayant pas prouvé l’inoccupation des locataires, a vu sa demande de résiliation de bail rejetée, entraînant des effets juridiques notables.
- Le tiers occupant a obtenu la reconnaissance de ses droits dans le cadre du procès.
- La société de gestion immobilière est condamnée aux dépens, ce qui impacte ses finances.
- Les demandes accessoires de la société de gestion immobilière ont été rejetées, limitant ses recours.
- La société de gestion immobilière doit revoir sa stratégie de preuve pour de futures actions en résiliation de bail.
- Les locataires conservent leur droit d’occupation, renforçant leur position juridique.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la recevabilité de l’intervention volontaire d’un tiers.
- Apporter des preuves solides d’occupation personnelle des lieux.
- Documenter les allégations d’inoccupation avec des éléments probants.
- Respecter les délais de contestation des décisions judiciaires.
- Préparer des attestations de voisins circonstanciées.
À éviter
- Se baser uniquement sur des déclarations d’impôts sans preuves d’occupation.
- Ignorer la charge de la preuve qui incombe au bailleur.
- Présenter des attestations vagues ou non vérifiables.
- Attendre la dernière minute pour rassembler des preuves.
- Omettre de contester les décisions défavorables dans les délais impartis.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’occupation personnelle des lieux loués ?
En application des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer même partiellement, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans, personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle.
Quelles sont les conditions de la résiliation judiciaire du bail selon le code civil ?
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment en cas d’inexécution suffisamment grave d’une décision de justice. L’article 1229 précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Quel est le critère de preuve pour justifier la résiliation du bail aux torts du locataire ?
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour débouter le demandeur de sa demande de résiliation ?
La juridiction a constaté que le locataire et sa famille occupent le logement litigieux, et que la taille de l’appartement permet cet accueil. La demande d’ajout du nom de la fille au contrat de bail a été interprétée comme une volonté de régulariser la situation familiale, et non comme une cession du bail. Les éléments fournis par le demandeur n’ont pas été jugés suffisants pour prouver que le locataire n’occupait pas personnellement les lieux au moins huit mois par an.
Quelle est la règle de droit applicable concernant les dépens et les frais d’instance ?
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe conserve la charge des dépens. Chaque partie conserve la charge des frais exposés pour assurer la défense de ses intérêts.
Quel est l’effet de l’exécution provisoire dans cette affaire ?
L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, ce qui signifie qu’elle s’applique automatiquement dans le cadre de la décision rendue.
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JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Le :
Copie conforme délivrée
à : Me [Localité 2]
Copie exécutoire délivrée
à : Me ROUSSEL STHAL
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 25/02326 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HMG
N° MINUTE : 1/2026
JUGEMENT
rendu le lundi 16 mars 2026
DEMANDERESSE
S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #J114
DÉFENDEURS
Monsieur [O] [L]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne, assisté de Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D1414
Madame [X] [A] épouse [L]
demeurant [Adresse 2]
Madame [U] [L], intervenante volontaire
demeurant [Adresse 2]
représentées par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D1414
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2026
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 16 mars 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/02326 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HMG
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 03 mars 1993, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après « la RIVP ») a donné à bail à Monsieur [O] [L] un appartement de cinq pièces principales à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3] outre un emplacement de parking n°5183. Par acte sous seing privé en date du 05 janvier 2022, la RIVP a donné à bail à M. [O] [L] un emplacement de parking n°222 situé au [Adresse 3] à [Localité 3].
M. [O] [L] et Mme [X] [A] se sont mariés le 16 septembre 2023.
En mars 2023, M. [O] [L] a demandé à la RIVP l’ajout du nom de sa fille, Mme [U] [L], sur le contrat de bail. La RIVP a refusé.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, la RIVP a fait assigner M. [O] [L] et Mme [X] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– Prononcer la résiliation judiciaire des baux consentis à M. [O] [L] et Mme [X] [A] aux torts exclusifs de ces derniers pour cession prohibée et/ou défaut d’occupation personnelle des lieux, à compter de la délivrance de l’assignation,
– Ordonner la libération des lieux et à défaut, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef,
– Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [O] [L] et Mme [X] [A] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, à compter du lendemain de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux et la capitalisation des intérêts,
– Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [O] [L] et Mme [X] [A] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025 puis renvoyée, à l’initiative des parties, à l’audience du 22 septembre 2025 puis à celle du 15 janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 janvier 2026.
La RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.
Au soutien de ses demandes, elle allègue que M. [O] [L] et Mme [X] [A] résident à [Localité 4], ils n’occupent plus personnellement le logement loué et l’ont cédé à leur fille Mme [U] [L]. Elle fait état de l’enquête SLS, du courrier de M. [O] [L] de mars 2023 et de deux sommations interpellatives.
M. [O] [L] a comparu, assisté de son conseil. Mme [X] [A] a été représentée par le même conseil ainsi que Mme [U] [L] qui est intervenue volontairement en la procédure.
Ils ont formé les demandes suivantes :
– Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,
– Débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes,
– Condamner la RIVP à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir qu’ils ont toujours leur domicile principal à l’adresse du logement concerné. Ils font valoir qu’ils ont le droit de se rendre pendant les mois d’hiver dans leur résidence secondaire qui est une location située à [Localité 4]. Ils précisent qu’ils hébergent depuis plusieurs années leur fille, son compagnon et leurs enfants, que la taille de l’appartement le leur permet, que la demande d’ajout du nom de leur fille ne signifiait pas une volonté de céder le bail mais une volonté de régulariser la situation familiale.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’intervention volontaire
L’article 66 du code de procédure civile dispose que « constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ». En vertu des articles 325 et suivants du code de procédure civile « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. ».
En l’espèce, Mme [U] [L] occupe le logement litigieux et la RIVP allègue que le bail lui a été cédé par ses parents lesquelles n’occuperaient plus personnellement les lieux litigieux.
La RIVP ne conteste pas, par ailleurs, l’intervention volontaire.
Au vu de des développements qui précèdent, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de Mme [U] [L].
Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail
En application des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer même partiellement, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans, personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur.
Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment en cas d’inexécution suffisamment grave d’une décision de justice.
L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire.
En l’espèce, il est constant que Mme [U] [L] réside avec son compagnon et ses enfants dans le logement litigieux, depuis plusieurs années. Ils ont été déclarés dans le cadre de l’enquête SLS 2024. Il est tout aussi constant que la taille de l’appartement permet cet accueil et que les locataires sont autorisés à héberger des membres de leur famille.
Le fait que M. [O] [L] ait sollicité de la RIVP l’ajout du nom de leur fille au contrat bail est insuffisant à démontrer une volonté de le lui céder et de quitter les lieux ; ledit courrier pouvant, aussi, s’analyser en une simple volonté de régulariser la situation familiale.
La sommation interpellative du 05 novembre 2024 n’est pas éclairante. Il en ressort uniquement que le commissaire de justice a rencontré une femme qui a déclaré être la nourrice des enfants de Monsieur [O] [L] (alors qu’il s’agit, en réalité, des enfants de sa fille et de son gendre).
La sommation interpellative du 06 décembre 2024 est plus intéressante dès lors qu’il en ressort que le commissaire de justice a rencontré de M. [O] [L] dans un logement au [Adresse 4] à [Localité 4]. Ce dernier a indiqué au commissaire de justice qu’il y résidait, pendant trois mois, durant la saison de ski. Il a réitéré cet état de fait à l’audience, précisant, sur questions du magistrat, que le bail conclu est un bail à l’année car moins onéreux et qu’il y réside pendant la saison de ski, soit globalement du 20 décembre au 10 avril.
Il est dès lors clairement établi que M. [O] [L] n’occupe pas, personnellement, le logement litigieux au moins une partie de l’année. La preuve de la durée de cette inoccupation est à la charge de la RIVP et à cet égard, aucun élément n’est produit démontrant de façon certaine qu’il réside à l’année à [Localité 4] ou à tout le moins pendant plus de quatre mois. En regard, M. [O] [L] verse aux débats quelques attestations de voisins, peu circonstanciées, dont il ressort qu’il vivrait à [Localité 1] et il produit par ailleurs sa déclaration d’impôts qui vise l’adresse parisienne, ces éléments ne sont pas probants mais il n’a pas la charge de la preuve.
Les éléments versés aux débats par la RIVP étant insuffisants à démontrer que M. [O] [L] et Mme [X] [A] n’occupent plus personnellement les lieux au moins huit mois par an, il y a lieu de la débouter de sa demande tendant à la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes.
Sur les demandes accessoires
La RIVP, qui succombe, conservera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Chaque partie conservera la charge des frais exposés pour assurer la défense de ses intérêts.
L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Déclare Mme [U] [L] recevable en son intervention volontaire,
Déboute la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de ses demandes,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] aux dépens,
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et la Greffière susnommées.
La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Paris, 16 mars 2026, N° de RG 25/02326 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
Droit de la location d'habitation
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