Indivision immobilière : comment vendre un bien sans l’accord d’un coïndivisaire ?

Grosse :

JUGEMENT DU : 16 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00209 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Procédure accélérée au fond

JUGEMENT

LE PRESIDENT : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DEMANDEUR

– Madame, [X],, [V],, [C], [P] épouse, [U]
née le, [Date naissance 1] 1985 à, [Localité 1],
demeurant, [Adresse 1]

– Monsieur, [N], [P]
né le, [Date naissance 2] 1980 à, [Localité 1],
demeurant, [Adresse 2]

représentés par la SELARL CHAMBET NICOLAS (Maître Nicolas CHAMBET), avocats au barreau d’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur, [W], [P]
né le, [Date naissance 3] 1950 à, [Localité 2] (75),
demeurant, [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Maître, [K], [D],
notaire au sien de l’Office Notarial, [1] sis, [Adresse 4]
représenté par la SELARL VAILLY-BECKER & ASSOCIES (Maître Nicolas BECKER), avocats au barreau d’ANNECY

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 Février 2026 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 16 Mars 2026.
EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026, Madame, [X], [P], épouse, [U], et Monsieur, [N], [P] ont fait assigner Monsieur, [W], [P] et Maître, [K], [D] aux fins de :
– Les autoriser à procéder à la vente amiable du bien immobilier situé, [Adresse 5] à, [Localité 1] (74), lots numérotés 5 (un appartement) et 69 (une cave), sans le concours de Monsieur, [W], [P] ;
– Ordonner l’expulsion de Monsieur, [W], [P] et de tout occupant de son chef dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, en tant que de besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
– Ordonner le transport et la séquestration, si cela s’avère nécessaire, des meubles garnissant le pavillon dans un garde meubles que Monsieur, [W], [P] désignera, ou à défaut dans un garde meubles choisi par eux ;
– Autoriser le Notaire en charge de la vente à intervenir à régler les sommes de :
• 21 928,33 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [2] au titre des charges de copropriété impayées conformément au commandement de payer signifié en date du 6 février 2026,
• 1 246 euros aux Impôts au titre de la taxe foncière 2025,
• 42 749 euros à verser au Trésor Public au titre des impôts au titre de la succession ;
– Fixer provisoirement le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [W], [P] à l’indivision à la somme de 1 125 euros par mois pour la jouissance privative du bien immobilier sis, [Adresse 3] à, [Localité 1] ;
– Dire que Monsieur, [W], [P] est redevable envers l’indivision de la somme provisoire de 19 125 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 5 septembre 2024 au 5 février 2026, à parfaire ;
– Déclarer commune et opposable l’ordonnance à intervenir à l’Office notarial, [1] ;
– Autoriser Maître, [K], [D], Notaire au sein de l’Office notarial, [1] à se dessaisir des fonds issus de la vente du studio sis, [Adresse 6] à, [Localité 1] au profit de Maître, [R], Notaire associé au sein de l’Office notarial, [3] à, [Localité 1], en charge du règlement de la succession ;
– Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
– Condamner Monsieur, [W], [P] à leur payer la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame, [X], [P], épouse, [U], et Monsieur, [N], [P] exposent au soutien de leur demande que Monsieur, [W], [P] et Madame, [S], [Y] ont été mariés sous le régime de la séparation de biens et que leur divorce a été prononcé par jugement du Tribunal de Grande Instance d’ANNECY le 19 avril 2007 ; ils indiquent que divers procès-verbaux de difficultés ont été dressés et que diverses ordonnances et jugements ont été rendus dans le cadre de la liquidation dudit régime matrimonial ; ils expliquent que Madame, [Y] est décédée le, [Date décès 1] 2021 et qu’elle a laissé pour héritiers ses deux enfants issus de son union avec Monsieur, [W], [P] : Madame, [X], [P] et Monsieur, [N], [P] ; ils ajoutent que, selon acte de notoriété reçu par Maître, [R] le 8 avril 2021, ils sont tous deux héritiers à concurrence de la moitié des biens et droits composant la succession et légataires particuliers pour certains biens ne concernant pas le présent litige ; ils indiquent que la liquidation du régime matrimonial n’a pas pu être finalisée en raison du décès de Madame, [Y] et expliquent s’être retrouvés en indivision avec Monsieur, [W], [P] sur trois biens immobiliers dépendant de la succession de Madame, [Y] ; ils expliquent avoir assigné Monsieur, [W], [P] afin de solliciter le partage de l’indivision successorale ; ils ajoutent qu’aux termes d’un jugement du 23 février 2023, le Tribunal judiciaire d’ANNECY a notamment commis Maître, [I], [R], Notaire, aux fins de procéder aux opérations de compte, de liquidation et de partage de la succession de Madame, [Y] et d’ordonner la licitation des biens immobiliers indivis ; ils précisent que Monsieur, [W], [P] a interjeté appel du jugement ; ils expliquent que l’ordonnance de clôture a été fixée au 17 novembre 2025 et l’audience de plaidoirie au 3 février 2026 ; ils ajoutent que, lors de l’audience des criées du 6 juin 2024, il a été procédé à l’adjudication de l’un des biens ; ils expliquent qu’une offre d’achat a été formulée le 29 octobre 2024 concernant l’un des deux biens restant par Monsieur, [F] et qu’ils l’ont accepté le 7 novembre 2024 ; ils indiquent avoir transmis l’offre d’achat à Monsieur, [W], [P] par courrier officiel du 8 novembre 2024, sans réponse ; ils ajoutent que, suivant jugement du Président du Tribunal judiciaire d’ANNECY en date du 17 mars 2025, ils ont été autorisé à passer seuls l’acte de vente dudit bien ; ils indiquent que la vente du bien a été reçue par Maître, [D] le 17 novembre 2017 et qu’un seul bien dépend encore de l’indivision, [P], le bien situé au sein de l’immeuble «, [Adresse 7] » sis, [Adresse 8] à, [Localité 1] ; ils expliquent avoir reçu une offre d’achat pour l’appartement le 4 octobre 2025 qu’ils ont acceptée le même jour ; ils précisent avoir transmis l’offre d’achat à Monsieur, [W], [P] afin de recueillir son accord par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 octobre 2025, sans réponse.

Maître, [K], [D], représentée, demande de condamner Monsieur, [W], [P] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner in solidum les demandeurs, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens.

Monsieur, [W], [P], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni n’est représenté.
MOTIVATION

Sur la demande de dessaisissement des fonds au profit de Maître, [R] :

Selon l’article 1380 du code de procédure civile, « Les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième aliéna de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond »
Il est acquis que cette demande « d’autoriser un notaire » à procéder au dessaisissement des sommes issues de la vente d’un bien au notaire en charge du règlement de la succession, fusse-t-elle juridiquement utile, ne relève pas de l’office du juge statuant en procédure accélérée au fond.

Aussi, Madame, [X], [P] et Monsieur, [N], [P] seront déboutés de cette demande d’autorisation de dessaisissement des sommes issues de la vente du bien immobilier sis, [Adresse 6] à, [Localité 1] au profit de Maître, [R], Notaire associé au sein de l’Office notarial, [Adresse 9] à, [Localité 1], en charge du règlement de la succession.

Sur la demande de vente du bien indivis :

Selon l’article 1380 du code de procédure civile, « Les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième aliéna de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond »

L’article 815-5 du code civil indique qu’un « indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. »

Aux termes de l’article 815-6 du même code, « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.
Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.
Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge. »

En l’espèce, c’est sur cette dernière disposition que les demandeurs se fondent pour solliciter l’autorisation de mise en vente de l’appartement situé, [Adresse 10] à, [Localité 1], bien indivis des consorts, [P].

Sur l’intérêt commun

Il est versé aux débats l’acte de décès de Madame, [S], [Y], l’acte de notoriété dressé le 8 avril 2021, l’ensemble des éléments relatifs au litige opposant la défunte et Monsieur, [W], [P] concernant leurs biens indivis et l’offre d’achat du futur acquéreur du bien objet du présent litige en date du 4 octobre 2025, réitérée le 1er février 2026.

Il ressort des pièces versées au débat que l’appartement situé, [Adresse 10] à, [Localité 1] est inclus dans la succession de Madame, [S], [Y] et a fait l’objet d’une dévotion successorale au bénéfice de ses deux enfants, Madame, [X], [P] et Monsieur, [N], [P]. Il ressort également des éléments fournis que Madame, [S], [Y] était propriétaire indivis dudit bien avec Monsieur, [W], [P].

Bien que Monsieur, [W], [P] jouisse du bien indivis conformément à sa destination, il est constant que les indivisaires sont en désaccord avec cette occupation et qu’il n’a pas sollicité d’autorisation du Président du Tribunal judiciaire pour l’exercice de ce droit. Il est également démontré qu’il ne paie aucune indemnité à l’indivision propriétaire du bien. Cette occupation apparaît ainsi incompatible avec les droits des autres indivisaires qui sont privés de tout revenu locatif tandis que l’arriéré des charges de copropriété ne cesse de croître et qu’ils souhaitent vendre le bien.

Il convient de constater de l’ensemble de ces éléments que le litige relatif aux biens immobiliers de l’indivision, [P] perdure depuis l’année 2010. En l’absence de réponse de Monsieur, [W], [P] concernant l’acceptation de l’offre d’achat, y compris à l’occasion de la présente procédure, et malgré les sollicitations des requérants, l’inertie et le silence non justifiés de ce dernier empêchent juridiquement une vente dont l’intérêt commun est démontré.

Sur l’urgence

Il est constant que la succession est ouverte depuis le 8 avril 2021 et que le litige concernant la liquidation des biens des consorts, [Y],/[P] perdure depuis le divorce des époux en 2007, soit depuis près de 19 ans. Les éléments fournis au dossier permettent de constater que Monsieur, [W], [P] occupe actuellement le logement litigieux et que la licitation de ce logement a été ordonnée par un jugement du tribunal judiciaire d’Annecy en date du 23 février 2023 mais qu’il n’a pas trouvé d’acquéreur lors de l’audience des criées du 6 juin 2024.

En outre, les requérants ont reçu une offre d’achat le 4 octobre 2025, réitérée le 1er février 2026, pour un montant de 182 000 euros, laquelle a fait l’objet d’une acceptation de leur part. Malgré les tentatives de prise de contact avec Monsieur, [W], [P] les 17 et 18 octobre 2025, réceptionnées le 24 octobre 2025, aucune réponse ne leur a été apportée.
En l’absence de réponse et d’acceptation de la promesse d’achat par la totalité des coïndivisaires, le futur acquéreur risque de se rétracter.

Dès lors, l’urgence de vendre ce bien paraît caractérisée.

Par conséquent, la demande de Madame, [X], [P] et Monsieur, [N], [P] sera accueillie et l’autorisation leur sera donnée de vendre le bien situé, [Adresse 10] à, [Localité 1] et dont l’identification exacte sera rapportée au présent dispositif.

Cette autorisation comprendra la possibilité d’effectuer sans Monsieur, [W], [P] les démarches nécessaires à cet effet et de l’expulser du bien qu’il occupe en violation des dispositions de l’article 815-5 du code civil.

Sur l’expulsion de Monsieur, [W], [P]

L’article 815-9 du code civil dispose : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »

Il est acquis que Monsieur, [W], [P], coindivisaire, est également de ce fait propriétaire du bien dont on sollicite l’expulsion ; qu’en raison de cette situation de fait, la Cour de Cassation considère que l’expulsion d’un indivisaire, sur le fondement susvisé, est juridiquement possible hors bail, à la condition renforcée de la démonstration d’un abus de jouissance par celui dont on sollicite le départ forcé ;

En l’espèce, force est de constater que cet éventuel abus n’est ni démontré ni allégué, et que l’expulsion est présentée seulement comme la conséquence logique de la nécessité de réaliser la vente ;
Aussi, faute de démonstration de cet abus de jouissance, cette demande sera rejetée.

Sur les provisions à valoir sur les loyers impayés et les indemnités d’occupation :

Selon l’article 1380 du code de procédure civile, 815-9 et 815-11 du code civil ;

En l’espèce, il est constant que Monsieur, [W], [P] jouit du bien indivis sis, [Adresse 10] à ANNECY sans l’accord de ses coindivisaires et sans autorisation du Président du Tribunal judiciaire pour l’exercice de ce droit.

Monsieur, [N], [P] et Madame, [X], [P], épouse, [U], demandent de fixer provisoirement le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à 1 125 euros par mois pour la jouissance privative du bien immobilier sis, [Adresse 10] à, [Localité 1] et de dire que Monsieur, [W], [P] est redevable envers l’indivision de la somme provisoire de 19 125 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 5 septembre 2024 au 5 février 2026, à parfaire.

Considérant que l’origine du document d’estimation de loyer versé aux débats n’est pas identifiable et que cette seule pièce 42 produite, par ailleurs incomplète, est à l’évidence insuffisante pour asseoir avec justesse le loyer mensuel de l’appartement concerné.

Aussi, et pour ce seul motif probatoire essentiel à une juste détermination de l’indemnité d’occupation, ces demandes seront rejetées.

Sur les demandes d’autorisation du Notaire :

Vu l’article 815-6 du Code civil ;

Les demandeurs sollicitent d’autoriser le Notaire en charge de la vente à intervenir, à régler les sommes de 21 928,33 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [2] au titre des charges de copropriété impayées conformément au commandement de payer signifié en date du 6 février 2026, 1 246 euros aux Impôts au titre de la taxe foncière 2025 et 42 749 euros à verser au Trésor Public au titre des impôts au titre de la succession.

Le commandement de payer visant la somme de 21 928,33 euros, l’avis d’imposition pour un montant de 1 286 euros et le projet de déclaration de succession laissant apparaître un reste à payer de 42 749 euros sont versés aux débats.

Considérant que ces demandes sont effectuées dans l’intérêt commun des indivisaires, afin d’apurer leur dette et de permettre de mettre fin à leur accumulation, et qu’elles présentent un caractère urgent, en ce que des retards de paiement peuvent entrainer des pénalités et intérêts de retard ;

La somme de 42 749 euros n’étant pas exigible actuellement et le document versé ne consistant qu’en un projet ; aucune autorisation ne pourra être prononcée à ce titre s’agissant d’une simple éventualité future.

Considérant que le Juge ne peut pas statuer ultra ou infra petita selon l’article 5 du code de procédure civile, bien que la somme apparaissant sur l’avis d’imposition soit fixée à 1 286 euros, le juge ne pourra autoriser le paiement qu’à hauteur de 1 246 euros tel que demandé.

Il sera fait droit aux demandes formulées par Madame, [X], [P] épouse, [U] et Monsieur, [N], [P] concernant ces autorisations à l’exception de celle sollicitée au titre des impôts sur la succession.

Sur la demande d’opposabilité à l’Office notarial, [1] :

Madame, [X], [P] épouse, [U] et Monsieur, [N], [P] sollicite que la présente ordonnance soit déclarée commune et opposable à l’Office notarial, [1].

Considérant néanmoins que ledit Office n’a pas été assigné ; conformément au respect du principe du contradictoire, la présente décision ne pourra lui être rendue opposable.

Néanmoins, il convient néanmoins rappeler que l’ordonnance à intervenir revêtira le caractère de force de chose jugée dès lors que le délai d’appel aura expiré.

Sur les autres demandes :

Succombant pour partie, Madame, [X], [P] épouse, [U] et Monsieur, [N], [P] seront condamnés in solidum à verser à Maître, [K], [D] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à la présente instance, Monsieur, [W], [P] sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à verser à Madame, [X], [P] la somme de 2000 euros et à Monsieur, [N], [P] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

DEBOUTE Madame, [X], [P] et Monsieur, [N], [P] de leur demande d’autoriser Maître, [K], [D] à procéder au dessaisissement des sommes issues de la vente du bien immobilier sis, [Adresse 6] à, [Localité 1] au profit de Maître, [R], Notaire associé au sein de l’Office notarial, [3] à, [Localité 1], en charge du règlement de la succession ;

AUTORISE Madame, [X], [P] épouse, [U] et Monsieur, [N], [P] à passer seuls l’acte de vente de l’immeuble indivis suivant :

Sur la Commune d,’[Localité 1], dans un ensemble immobilier dénommé «, [Adresse 7] » situé, [Adresse 8], cadastré Section AO n°, [Cadastre 1] :
– un appartement, lot n° 5, situé au 2ème étage du bâtiment groupe 1, de type F4 portant la lettre B au plan et les 329/20 000èmes des parties communes générales et les 61/1 000èmes des parties communes particulières et les 36/1 000èmes des charges d’ascenseur du groupe 1,
– une cave, lot n° 69, situé en sous-sol du bâtiment groupe 1 portant le numéro 69 au plan et les 2/20 000èmes des parties communes générales et les 1/1 000èmes des parties communes particulières.

AUTORISE Madame, [X], [P] épouse, [U] et Monsieur, [N], [P] à effectuer seuls toutes démarches nécessaires à cet effet ;

DEBOUTE Madame, [X], [P] épouse, [U] et Monsieur, [N], [P] de leur demande d’expulsion de Monsieur, [W], [P] du logement situé, [Adresse 8] à, [Localité 1], cadastré Section AO n°, [Cadastre 1], et de la cave qui lui est rattaché ;

DEBOUTE Madame, [X], [P] épouse, [U] de leur demande au titre de la fixation de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Madame, [X], [P] épouse, [U] de leur demande de condamner à payer à l’indivision, [P],/[U] une somme au titre des loyers dus du 17 mars 2025 au 31 février 2026 ;

AUTORISE le Notaire en charge de la vente à intervenir à régler les sommes de 21 928,33 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [2] au titre des charges de copropriété impayées conformément au commandement de payer signifié en date du 6 février 2026 et 1 246 euros aux Impôts au titre de la taxe foncière 2025 ;

DEBOUTE Madame, [X], [P] épouse, [U] et Monsieur, [N], [P] de leur demande d’autorisation du Notaire en charge de la vente à intervenir au paiement de la somme 42 749 euros à verser au Trésor Public au titre des impôts au titre de la succession ;

DEBOUTE Madame, [X], [P] épouse, [U] et Monsieur, [N], [P] de leur demande formulée au titre de l’opposabilité de la présente ordonnance à l’Office notarial, [1] ;

CONDAMNE in solidum Madame, [X], [P] épouse, [U] et Monsieur, [N], [P] à verser la somme de 1 500 euros à Maître, [K], [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [W], [P] à verser à Madame, [X], [P] épouse, [U] et Monsieur, [N], [P] la somme de 2000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [W], [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

Monsieur CHARTIN Monsieur BAILLY-SALINS