L’essentiel
1. Contexte juridique de la détermination de la somme à consigner en matière d’urbanisme littoral
1.1. L’arrêté du 15 avril 2026 relatif à la détermination de la somme à consigner prévue à l’article R. 424-6-1 du code de l’urbanisme, publié au Journal officiel de la République française du 16 avril 2026 (Texte 30 sur 131), s’inscrit dans le cadre de la gestion des risques liés au recul du trait de côte. Il précise les modalités de calcul de la somme totale à consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations pour couvrir les coûts prévisionnels de démolition et de remise en état du terrain lorsque des constructions sont exposées à ce risque.
1.2. Le texte se fonde notamment sur le code de la construction et de l’habitation, en particulier son article L. 231-1, ainsi que sur le code de l’urbanisme, et plus précisément ses articles L. 111-14, L. 121-22-5, R. 420-1 et R. 424-6-1. Ces références encadrent la définition de la surface de plancher, de la surface d’emprise au sol et les conditions d’implantation des constructions dans les zones exposées au recul du trait de côte.
1.3. L’arrêté mentionne également les avis du Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique (10 décembre 2024), de la commission de surveillance de la Caisse des dépôts et consignations (20 décembre 2024) et du Conseil national d’évaluation des normes (3 avril 2025). Ces avis soulignent l’importance d’un cadre normatif précis pour la prise en compte des coûts de démolition et de remise en état dans les politiques d’urbanisme et de construction.
1.4. L’arrêté complète le chapitre IV du titre II du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme par une section 4 intitulée « Dispositions propres à la détermination des coûts prévisionnels de démolition et de remise en état du terrain exposé au recul du trait de côte ». Cette nouvelle section, et en particulier l’article A. 424-20, constitue le cœur du dispositif de calcul de la somme à consigner.
2. Structure générale de la somme totale à consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations
2.1. L’article A. 424-20 précise que la somme totale à consigner se compose de deux volets distincts : d’une part, la somme du coût de la démolition de la construction exposée au recul du trait de côte, et d’autre part, la somme du coût de la remise en état du terrain d’assiette. Cette approche dissocie clairement la phase de démolition de la phase de remise en état, chacune faisant l’objet d’une formule de calcul spécifique.
2.2. La consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations vise à garantir la disponibilité des fonds nécessaires lorsque la démolition et la remise en état du terrain devront effectivement être réalisées. Le dispositif s’inscrit dans une logique de prévention des risques littoraux et de sécurisation financière des opérations d’urbanisme en zone exposée au recul du trait de côte.
2.3. La méthode retenue repose sur des formules paramétriques intégrant des variables techniques (telles que la surface de plancher ou la surface d’emprise au sol) et des facteurs de variabilité (liés à la typologie de bâtiments, au mode constructif, à la localisation géographique, à la nature géographique du terrain ou encore au type d’infrastructure). Cette structuration permet d’adapter le montant de la somme à consigner à la diversité des situations rencontrées sur le littoral.
3. Calcul du coût de la démolition : formule et paramètres
3.1. Le coût de la démolition est défini par la formule suivante : « Coût Démolition = SDP × (PM × (1 + SAD + MC + LOC)) ». Cette expression articule une base de coût unitaire, le PM (Prix moyen de la démolition), avec la surface de plancher (SDP) et plusieurs facteurs de variabilité : SAD (surface à démolir), MC (mode constructif) et LOC (localisation géographique régionale).
3.2. La SDP (Surface de plancher) est définie par renvoi à l’article L. 111-14 du code de l’urbanisme. Elle constitue la variable de dimensionnement principale du coût de la démolition, en reflétant la taille effective de la construction à démolir. Plus la surface de plancher est importante, plus le coût de démolition augmente, toutes choses égales par ailleurs.
3.3. Le PM (Prix moyen de la démolition) dépend de la typologie de bâtiments. L’arrêté fixe une grille de valeurs exprimées en unités monétaires par mètre carré, selon les catégories suivantes : Exploitation agricole et forestière (70), Commerce et activités de service (80), Equipements d’intérêt collectif et services publics (80), Bâtiment d’habitation collectif, hébergement, hôtel (85), Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire (90), Autres hébergements touristiques (100) et Maison individuelle (100). Ces valeurs traduisent la complexité et la nature des ouvrages à démolir.
3.4. Les typologies de bâtiments sont, pour partie, alignées sur les destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme. Sont ainsi reprises les catégories « autres activités du secteur primaire, secondaire et tertiaire », « autres hébergements touristiques », « commerce et activité de service », « équipements d’intérêt collectif et services publics », « exploitation agricole et forestière », « hébergement » et « hôtel ». Cette correspondance assure la cohérence entre la réglementation d’urbanisme et le calcul des coûts de démolition.
3.5. Deux typologies spécifiques sont définies par renvoi au code de la construction et de l’habitation : le Bâtiment d’habitation collectif, qui répond aux critères de l’article L. 111-1 6°, et la Maison individuelle, définie par l’article L. 231-1. Cette précision permet de distinguer les constructions d’habitation selon leur mode d’occupation et leur régime juridique, ce qui a un impact sur le PM retenu.
4. Facteur SAD : variabilité selon la surface à démolir et la typologie de bâtiments
4.1. Le facteur SAD introduit une modulation du coût de démolition en fonction de la surface à démolir et de la typologie de bâtiments. L’arrêté distingue trois classes de surface : Petite, Moyenne et Grande, avec des seuils spécifiques pour chaque catégorie de bâtiment. Par exemple, pour une exploitation agricole et forestière, une surface petite est inférieure à 100 m², une surface moyenne se situe entre 100 et 200 m², et une surface grande est supérieure à 200 m².
4.2. Pour une maison individuelle, la surface petite est définie comme inférieure à 150 m², la surface moyenne entre 150 et 300 m², et la surface grande au-delà de 300 m². Pour les commerces et activités de service, les seuils sont fixés à moins de 200 m² pour une surface petite, entre 200 et 500 m² pour une surface moyenne, et plus de 500 m² pour une surface grande. Les autres hébergements touristiques et les équipements d’intérêt collectif et services publics disposent de seuils plus élevés (1 000 m² et 2 000 m²).
4.3. Pour les bâtiments d’habitation collectifs, hébergement, hôtel, une surface petite est inférieure à 1 500 m², une surface moyenne entre 1 500 et 2 500 m², et une surface grande au-delà de 2 500 m². Enfin, pour les autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire, les seuils sont fixés à moins de 2 000 m² (petite), entre 2 000 et 5 000 m² (moyenne) et plus de 5 000 m² (grande).
4.4. Le facteur SAD prend trois valeurs possibles : 0,1 pour une surface petite, 0 pour une surface moyenne et -0,1 pour une surface grande. Ainsi, les petites surfaces voient leur coût de démolition légèrement majoré, tandis que les grandes surfaces bénéficient d’une minoration, traduisant des économies d’échelle potentielles dans les opérations de démolition.
5. Facteur MC : influence du mode constructif sur le coût de démolition
5.1. Le facteur MC reflète la variabilité selon le mode constructif utilisé. L’arrêté distingue plusieurs types de structures : Modulaire/Démontable, Métal, Bois, Maçonnerie et Béton armé. Chaque mode constructif se voit attribuer une valeur de MC qui vient ajuster le PM dans la formule de calcul du coût de démolition.
5.2. Les constructions modulaires/démontables bénéficient d’un facteur MC = -0,5, ce qui traduit un coût de démolition significativement réduit, en raison de la facilité de démontage et de la réversibilité des installations. Les structures en bois se voient appliquer un MC = -0,2, tandis que les constructions en métal ont un MC = -0,15, traduisant également une relative facilité de déconstruction.
5.3. Les constructions en maçonnerie constituent la référence avec un MC = 0, ce qui signifie qu’aucune majoration ou minoration spécifique n’est appliquée par rapport au PM de base. En revanche, les ouvrages en béton armé sont associés à un MC = 0,3, ce qui augmente le coût de démolition en raison de la complexité technique et des moyens nécessaires pour démolir ce type de structure.
5.4. L’introduction du facteur MC permet de tenir compte de la diversité des modes constructifs présents dans les zones littorales et de leur impact sur les coûts prévisionnels de démolition. Elle incite également, de manière indirecte, à privilégier des solutions constructives plus facilement démontables dans les secteurs exposés au recul du trait de côte.
6. Facteur LOC pour la démolition : prise en compte de la localisation géographique régionale
6.1. Le facteur LOC appliqué au coût de démolition introduit une variabilité selon la localisation géographique régionale de la construction à démolir. L’arrêté regroupe les régions en ensembles, chacun se voyant attribuer une valeur de LOC qui vient majorer ou minorer le PM dans la formule de calcul.
6.2. Les régions Hauts-de-France, Normandie, Bretagne bénéficient d’un LOC = -0,3, tandis que les régions Pays de la Loire et Nouvelle-Aquitaine ont un LOC = -0,25. Les régions Occitanie et Provence-Alpes-Côte d’Azur se voient appliquer un LOC = -0,1. Ces valeurs négatives traduisent une minoration du coût de démolition dans ces territoires, probablement en lien avec des conditions de marché ou des coûts moyens observés.
6.3. À l’inverse, la Corse est associée à un LOC = 0,2, les territoires de Guadeloupe, Guyane, Martinique à un LOC = 0,3, et La Réunion, Mayotte à un LOC = 0,45. Ces valeurs positives entraînent une majoration du coût de démolition, reflétant des contraintes spécifiques (insularité, logistique, disponibilité des entreprises, etc.) dans ces régions.
6.4. L’utilisation du facteur LOC pour la démolition permet d’ajuster la somme à consigner aux réalités économiques régionales, tout en conservant une formule de calcul homogène à l’échelle nationale. Elle contribue à une meilleure adéquation entre les coûts prévisionnels et les coûts réels susceptibles d’être constatés lors des opérations de démolition en zone littorale.
7. Calcul du coût de la remise en état du terrain : formule et logique générale
7.1. Le coût de la remise en état est défini par une formule distincte : « Coût Remise en Etat = SES × (PM × (1 + NGT + INF + LOC)) ». Cette expression repose sur la SES (Surface d’emprise au sol), le PM (Prix moyen de la remise en état) et trois facteurs de variabilité : NGT (nature géographique du terrain), INF (type d’infrastructure) et LOC (localisation géographique régionale du terrain à remettre en état).
7.2. La SES (Surface d’emprise au sol) est définie par renvoi à l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme. Elle correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, sur le terrain. Cette surface constitue la base de calcul du coût de remise en état, car elle reflète l’ampleur de l’occupation du sol à traiter après démolition.
7.3. Le PM (Prix moyen de la remise en état) varie selon la typologie de bâtiment. L’arrêté fixe les valeurs suivantes : Exploitation agricole et forestière (33), Equipements d’intérêt collectif et services publics (33), Bâtiment d’habitation collectif, hébergement, hôtel (36), Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire (36), Maison individuelle (37,5), Commerce et activités de service (39) et Autres hébergements touristiques (45). Ces montants traduisent les coûts moyens de remise en état du terrain en fonction de la nature de la construction initiale.
7.4. La structure de la formule de coût de remise en état est analogue à celle du coût de démolition, mais les facteurs de variabilité sont adaptés aux spécificités du terrain (nature du sol, infrastructures existantes) plutôt qu’aux caractéristiques de la superstructure (mode constructif, surface de plancher). Cette distinction souligne la complémentarité des deux volets de la somme à consigner.
8. Facteur NGT : nature géographique du terrain et impact sur la remise en état
8.1. Le facteur NGT prend en compte la nature géographique du terrain et les éventuelles difficultés liées à la nature du sol. Deux situations sont distinguées : l’absence de difficultés liées à la nature du sol, pour laquelle NGT = 0, et la présence de difficultés liées à la nature du sol, pour laquelle NGT = 0,5.
8.2. Lorsque le terrain ne présente pas de difficultés particulières (sol stable, absence de contraintes géotechniques majeures), le coût de remise en état n’est pas majoré au titre de la nature du sol. En revanche, en cas de présence de difficultés liées à la nature du sol (sols instables, contraintes hydrogéologiques, nécessité de traitements spécifiques), le facteur NGT augmente de 0,5, ce qui se traduit par une hausse significative du coût de remise en état.
8.3. L’introduction du facteur NGT permet de refléter la réalité technique des opérations de remise en état du terrain dans les zones exposées au recul du trait de côte, où les conditions géologiques et géotechniques peuvent être particulièrement complexes. Elle contribue à une meilleure estimation des coûts prévisionnels à consigner.
9. Facteur INF : influence des infrastructures sur le coût de remise en état
9.1. Le facteur INF est lié au type d’infrastructure existant sous la construction à démolir. L’arrêté distingue trois catégories : Fondations classiques, Fondations profondes et Niveaux enterrés (sous-sol), chacune se voyant attribuer une valeur de INF.
9.2. Les fondations classiques correspondent à la situation de référence, avec un INF = 0. Dans ce cas, la présence des fondations ne majore pas le coût de remise en état au-delà du PM de base. En revanche, les fondations profondes sont associées à un INF = 3, ce qui traduit un surcoût important lié à la complexité de leur démantèlement et au traitement du terrain.
9.3. La présence de niveaux enterrés (sous-sol) entraîne un INF = 5, soit une majoration encore plus élevée du coût de remise en état. Cette valeur reflète les travaux supplémentaires nécessaires pour combler, stabiliser et sécuriser les volumes enterrés, ainsi que pour restituer un terrain compatible avec les usages futurs envisagés dans le cadre de la gestion du recul du trait de côte.
9.4. Le facteur INF met en évidence l’importance de la conception des infrastructures dans les zones littorales exposées. Des choix techniques plus légers ou réversibles peuvent, à terme, réduire la somme à consigner au titre de la remise en état du terrain.
10. Facteur LOC pour la remise en état : cohérence avec la démolition
10.1. Le facteur LOC appliqué au coût de remise en état reprend la même grille régionale que celle utilisée pour le coût de démolition. Les régions Hauts-de-France, Normandie, Bretagne ont un LOC = -0,3, les régions Pays de la Loire, Nouvelle-Aquitaine un LOC = -0,25, les régions Occitanie, Provence-Alpes-Côte d’Azur un LOC = -0,1, la Corse un LOC = 0,2, la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique un LOC = 0,3 et La Réunion, Mayotte un LOC = 0,45.
10.2. Cette symétrie entre la démolition et la remise en état garantit une cohérence globale dans la prise en compte de la localisation géographique régionale. Elle permet d’ajuster simultanément les deux composantes de la somme totale à consigner aux conditions économiques et techniques propres à chaque territoire.
10.3. En pratique, la combinaison des facteurs LOC, NGT et INF peut conduire à des variations importantes du coût de remise en état d’un terrain exposé au recul du trait de côte, ce qui justifie la précision des paramètres retenus par l’arrêté.
11. Articulation des deux coûts et entrée en vigueur de l’arrêté
11.1. La somme totale à consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations résulte de l’addition du coût de la démolition et du coût de la remise en état du terrain d’assiette, tels que définis par les formules de l’article A. 424-20. Cette approche globale garantit que les fonds consignés couvrent l’ensemble des opérations nécessaires à la gestion des constructions exposées au recul du trait de côte.
11.2. L’article 2 de l’arrêté précise que le texte entrera en vigueur au lendemain de sa publication au Journal officiel de la République française. L’article 3 confirme que l’arrêté sera publié au Journal officiel, ce qui lui confère sa pleine opposabilité. L’acte est signé par le ministre de la ville et du logement, Vincent Jeanbrun, en date du 15 avril 2026.
11.3. En encadrant de manière détaillée la détermination des coûts prévisionnels de démolition et de remise en état du terrain exposé au recul du trait de côte, l’arrêté du 15 avril 2026 fournit un outil normatif précis pour le calcul de la somme à consigner prévue à l’article R. 424-6-1 du code de l’urbanisme. Il contribue ainsi à la sécurisation juridique et financière des projets d’urbanisme en zone littorale, en intégrant les spécificités des typologies de bâtiments, des modes constructifs, des infrastructures, de la nature géographique du terrain et de la localisation géographique régionale.
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