Bail commercial : la caution peut-elle être limitée aux sommes dues avant la résiliation du contrat ?

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 07 AVRIL 2026

(n° /2026, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06604 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJHAK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2024 – Tribunal judiciaire de Paris – RG n° 23/09088

APPELANTE

S.A.R.L. [I] [Y] [O] agissant poursuites et diligencesen la personne de son représentantlégal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

Ayant pour avocat plaidant lors de l’audience Me Alix QUIGNAUX substituant Me Joël ROUACH, avocat au barreau de PARIS, toque : D577

INTIMEES

S.C.I. 67/69 VICTOR HUGO

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée lors de l’audience par Me Pierre-Ingvar MOUGENOT, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. [Z] INVEST COMPANY prise en la personne de son représentant

légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Signification de la déclaration d’appel à tier présent à domicile le 23 mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

M Jean-Yves PINOY, conseillère,

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

– défaut

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Catherine SILVAN, greffier, présent lors de la mise à disposition.
***

Selon acte authentique en date du 1 er juin 2021, avec prise d’effet le même jour, la société SCI [Adresse 4] a donné à bail à la société [Z] Invest Company, un bail portant sur un appartement d’une surface de 140m² sis au 3 ème étage du Bâtiment B (outre une cave n°25), au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 4.055,52 Euros, outre les charges.

Il est expressément précisé aux termes du bail que :

– Le preneur entend mettre le bien à la disposition de son directeur général, Monsieur [U] [T] , sans que ce dernier ne soit le titulaire du bail,

– La location relève du droit commun et est exclue du champ d’application de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes du même acte, la société [I] [Y] [O], est intervenue en qualité de caution.

Le 7 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la société [Z] Invest Company un commandement de payer d’une somme en principal de 40.656,69 euros dans un délai d’un mois et visant la clause résolutoire.

Par assignation en date du 27 octobre 2023, il a assigné le preneur et la caution en paiement et expulsion devant le juge des contentieux dela protection de [Localité 4] qui par jugement réputé contradictoire, en date du 5 mars 2024,a rendu la décision suivante :

« Condamne solidairement la SAS [Z] invest company et la société SARL [I] [Y] [O] TRLG à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 57 437,35 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés octobre 2023 inclus et ce avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

Fixe l’indemnité d’occupation due par les locataires à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne solidairement les défendeurs à payer au demandeur, l’indemnité mensuelle d’occupation précitée,

Constate la résiliation du bail,

Dit que les locataires la société [Z] Invest Compagny devra quitter les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 5] et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de leur chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la loi, le cas échéant avec le concours de la force publique,

Dit avoir lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne solidairement les défendeurs à payer la somme de 1 500,00 Euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamne solidairement les défendeurs aux entiers dépens comprenant les frais de commandement.

Dit que l’exécution provisoire est de droit ».

Par déclaration 2 avril 2024 , la SARL [I] [Y] [O] a interjeté appel.

Aux termes de ses conclusions signifiées électroniquement le 6 février 2026 elle demande à la cour de :

INFIRMER la décision du Tribunal Judiciaire de PARIS du 5 mars 2024 en ce qu’elle a condamné solidairement la société [I] [Y] [O] :

’ Au paiement de la somme de 57 437,35€ arrêtée au mois d’octobre 2023 au titre de l’arriéré locatif,

’ Au paiement de la somme de 1 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

’ Aux entiers dépens de l’instance.

Statuant à nouveau :

JUGER que les indemnités d’occupation ne sont pas couvertes par la clause de cautionnement CONSTATER que la société SCI 67/69 VICTOR HUGO ne justifie pas de la réalité des charges appelées au titre des années 2022 et 2023

CONSTATER que la société SCI 67/69 VICTOR HUGO ne justifie pas de la réalité des taxes appelées au titre des années 2021, 2022 et 2023

JUGER que la société SCI 67/69 VICTOR a manqué à son obligation de bonne foi et loyauté à l’égard de la société [I] [Y] [O],

En conséquence,

ORDONNER le cantonnement du montant dû solidairement par la société [I] [Y] [O] en sa qualité de caution à la somme de 20345,86 euros ,

REJETER les demandes additionnelles de la société SCI 67/69 VICTOR HUGO au titre des réparations et des frais de débarras en ce qu’elles sont couvertes par le dépôt de garantie,

CONDAMNER la société SCI 67/69 VICTOR HUGO à verser à la société [I] [Y] [O] une somme équivalente à celle dont cette dernière lui est redevable en indemnisation du préjudice causé par sa faute

ORDONNER la compensation entre les sommes que la société [I] [Y] [O] doit à la société SCI 67/69 VICTOR HUGO en vertu de la clause de cautionnement et les sommes que cette dernière doit à la société [I] [Y] [O] en indemnisation du préjudice qu’elle lui a causé,

Subsidiairement :

CONDAMNER la société [Z] INVEST COMPANY à verser à la société [I] [Y] [O] une somme équivalente au montant de la condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en indemnisation du préjudice causé par sa faute

A titre infiniment subsidiaire :

ACCORDER un délai de 24 mois à la société [I] [Y] [O] pour s’acquitter de sa condamnation à l’égard de la société SCI 67/69 VICTOR HUGO selon des échéances égales et proportionnées

En tout état de cause :

CONDAMNER la société SCI 67/69 VICTOR HUGO à verser à la société [I] [Y] [O] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Par conclusions signifiées le 4 février 2026 , la société SCI 67/69 [Adresse 8] demande à la cour de :

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 mars 2024 ,

Y ajoutant :

CONDAMNER solidairement [Z] INVEST COMPANY et [I] [Y] [O] à verser à la SCI 67/69 VICTOR HUGO une somme de 5.244,03 Euros TTC à raison des frais de débarras et de remise en état,

En conséquence,

DEBOUTER TRLG de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE, pour le cas où la Cour retiendrait un manquement de la SCI 67/69 VICTOR HUGO,

CONDAMNER [I] [Y] [O] à garantir la SCI 67/69 VICTOR HUGO de toutes sommes dues par [Z] INVEST COMPANY en vertu du contrat de bail, à compter du 27 octobre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux loués, dans la limite de six années à compter de la conclusion du contrat de bail soit jusqu’au 1 er juin 2027, en ce compris la somme de 5.244,03 Euros TTC due à raison des frais de débarras et de remise en état.

En tout état de cause :

CONDAMNER solidairement [Z] INVEST COMPANY et [I] [Y] [O] à verser à la société 67/69 VICTOR HUGO la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société [Z] Invest Company n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel lui a été signifiée à tiers présent à domicile le 23 mai 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2026.

Il convient de se reporter aux énonciations de la décision déférée pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu’aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens des parties devant la cour.
MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties à l’exclusion des demandes de dire et juger ou constater qui n’en sont pas et ne répond aux moyens qui soutiennent les prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion de ces conclusions.

Sur l’étendue du cautionnement

La SARL [I] [Y] [O] non comparante en première instance, soutient que la clause de cautionnement, en ce qu’elle stipule « cet engagement vaut pour la durée du bail », ne peut porter sur les sommes dues postérieurement à la résiliation dudit bail malgré la mention « le cautionnement porte sur le paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités dues à titre de clause pénales indemnité d’occupation ».

Elle en déduit, au visa de l’article 1190 du Code Civil, que ces dispositions qu’elle estime contradictoires doivent s’interpréter en sa faveur et que sa garantie n’est due que jusqu’à l’expiration du délai d’un mois passé la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux soit le 7 août 2023.

La société SCI [Adresse 4] réfute ce raisonnement considérant qu’il n’y a aucune ambiguité du contrat sur la portée de l’engagement de la caution.

Sur ce,

Les articles 1188 et 1189 du code civil fixent, des règles d’interprétation des contrats s’appuyant sur la commune intention des parties mais aussi sur la cohérence de l’acte entier et son économie générale.

L’interprétation en faveur du créancier de l’article 1190 du code civil dont se prévaut l’appelant, n’est que subsidiaire, en cas de doute sur le sens à donner aux clauses contractuelles.

En l’espèce l’engagement de cautionnement inséré dans l’acte authentique de bail stipule à la fois :

« Cet engagement vaut pour la durée du bail au profit du locataire, sa reconduction tacite ou son renouvellement, et au maximum pour une durée de six ans »,

« Le cautionnement porte sur le paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités dues à titre de clause pénale, indemnité d’occupation, et sur toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire : dommages-intérêts, indemnités d’occupation, ainsi que sur la garantie de bonne exécution des différentes clauses et conditions du bail, notamment en matière de réparations ».

Il s’agit de clauses usuelles aux contrats de cautionnement, dépourvues d’ambiguité et qui, au regard de l’économie du contrat et de sa cohérence, ne peuvent s’interpréter que dans un sens :

La caution s’est engagée à garantir l’ensemble des sommes dues loyers, charges, dommages-intérêts ou indemnités d’occupation, réparations locatives, y compris en cas de condamnation judiciaire, mais dans la limite de 6 années.

La demande de l’appelant visant à limiter son engagement à la date de résiliation du bail est donc rejetée.

Sur les charges

L’appelant soutient que les charges provisionnées au titre des années 2022 et 2023 n’ont été ni justifiées ni régularisées, que le montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagère n’est pas justifié, ce que conteste le bailleur.

Sur ce,

Le contrat de bail prévoit :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie [’.] » et « Les charges récupérables feront l’objet de provisions périodiques payables en même temps que le loyer et d’une régularisation annuelle ».

Au vu du relevé de compte locatif du 23 janvier 2026, la régularisation des charges 2022 a bien été effectuée le 3 octobre 2023 et et celle des charges 2023 est intervenue le 14 février 2025.

En l’absence de contestations précises concernant lesdites charges et de demandes de consultation des justificatifs au près du bailleur , il convient de considérer contrairement à ce que soutient l’appelant que les relevés individuels par répartition, produits à la procédure sont suffisants pour justifier desdites charges et de leurs régularisations.

Par contre, en l’absence des documents fiscaux, les avis d’échéance des taxes d’enlèvement d’ordures ménagères ne sont pas suffisants pour en vérifier le montant.

Au regard de ces constatations il convient de faire droit à la demande de l’appelant de déduire du montant de la créance le montant des taxes d’ordures ménagères à hauteur de 1865,74 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre du bailleur

La SARL [I] [Y] [O] soutient que le bailleur, créancier professionnel, a de façon délibérée ou par négligence manqué à son obligation de bonne foi vis à vis de la caution en ne l’informant pas sans tarder de la défaillance du locataire notamment, en ne lui signifiant pas le commadement de payer.

Elle lui reproche également d’avoir tardé à exercer les poursuites, le commandement n’ayant été délivré qu’au bout de 7 mois d’impayés et l’assignation plus d’un an après le premier impayé.

Elle considère subir de ce fait un préjudice équivalent au montant des sommes pour lesquelles elle sera condamnée.

La société bailleresse conteste sa déloyauté contractuelle soutenant que la caution qui était associée majoritaire de la société preneuse ne pouvait ignorer la situation et, rappelant que la société caution, est elle même un professionnel et, ne justifie d’aucune démarche depuis l’assignation auprès de la société preneuse.

Sur ce,

Si la société bailleresse est une société civile immobilière au capital de 5 000 000 euros, la société [I] [Y] [O] est une SARL au capital de 1.701.000,00 euros, dont l’objet social est « la prise, l’acquisition et la gestion de participations financières et commerciales, le conseil en management, en communication et en financement, le coaching à destination des entreprises, de leurs salariés et dirigeants ».

Elle est donc mal fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 2303 du code du code civil qui instaure une obligation d’information de la caution personne physique.

Par ailleurs il convient de constater qu’elle était associée majoritaire jusqu’au 18 octobre 2022 date à laquelle elle a cédé tous ses droits, alors que le premier loyer impayé date de septembre 2022.

Enfin elle ne justifie nullement en quoi la prétendue déloyauté de la société bailleresse ou son défaut de diligences dans les poursuites, lui auraient causé un préjudice, puisque force est de constater que, depuis la date de l’assignation, la dette n’a cessé d’augmenter et qu’en sa qualité de caution, elle n’a fait elle même aucune diligence ne comparaissant même pas devant le premier juge.

Il convient donc de débouter la SARL [Y] [O] de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la société bailleresse.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Il s’agit d’une demande nouvelle en appel liée à l’évolution du litige puisque les lieux ont été libérés le 14 octobre 2024.

La SARL [Y] [O] conteste le montant des réparations locatives et sollicite une compensation avec le dépôt de garantie.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie il convient de condamner solidairement la société [Z] Invest Company et la société [I] [Y] [O] es qualité de caution à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 3067,64 euros au titre des réparation locatives, la nécessité des frais engagés au titre de la réfection du sol du dressing, du remplacement du four ou de la réfection totale dela peinture n’étant pas établie.

Au vu du montant du dépôt de garantie (4055,52 euros ) il convient de constater que le montant des dites réparations locatives est entièrement couvert, le solde restant soit 987,88 euros devant être déduit du montant du solde locatif.

Sur la demande d’indemnisation à l’encontre de la société [Z] Invest Company

La SARL [I] [Y] [O] rappelle qu’elle ne s’est portée caution que parce qu’elle était actionnaire majoritaire de la société [Z] Invest Company et, lui reproche sa

déloyauté contractuelle, estimant qu’elle aurait dû la tenir informée de son incapacité à faire face à ses obligations financières après qu’elle ait cédé ses parts.

Ces seules allégations ne suffisent pas à caractériser une faute contractuelle de la société [Z] InvestCompany et encore moins l’éventuel préjudice subi par la caution qui n’évoque même pas les diligencesenvisagées pour éviter l’aggravation de la dette et, qui depuis son assignation n’a effectué aucune démarche visant à la réduire.

La demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société [Z] Invest Company est doncrejetée, étant observé que la demande fondée sur l’article 2309 ancien du code civil n’étant pas reprise aux termes du dispositif des conclusions, la cour n’en est pas saisie.

Sur la demande de délais de paiement

La société appelante sollicite des délais de paiement sur 24 mois en application de l’article 1343-5 alinéa 5 du code civil.

En l’absence de toute proposition concrète de paiement et au regard de délais déjà obtenus du fait de la durée dela procédure, cette demande est rejetée.

Sur les frais accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Au regard du sens de l’arrêt la SARL [I] [Y] [O] sera coondamnée aux entiers dépens d’appel et au paiement dela somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut ,

Confirme le jugement rendu le 5 mars 2024 ,sauf en ce qu’il a retenu le montant de taxes d’enlèvement d’ordures ménagères au titre de l’arriéré locatif, et n’a pas déduit le montant du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau et y ajoutant ,

Fait droit à la demande de déduction du montant de la créance locative, de celui des taxes d’enlèvement d’ordures ménagères de 2021, 2022 et 2023 à hauteur de la de 1865,74 euros,

Condamne solidairement la SAS [Z] Invest Company et la SARL [I] [Y] [O] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 3067,64 euros euros au titre des réparations locatives, et constate que cette créance est entièrement couverte pas le montant du dépôt de garantie,
En conséquence, déduction faite du montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères et du solde du montant du dépôt de garantie, condamne solidairement la SAS [Z] Invest Company et la SARL [I] [Y] [O] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 54583,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés octobre 2023 inclus,

Condamne la SARL [I] [Y] [O] à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne la SARL [I] [Y] [O] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente