La décision de la cour clarifie que les servitudes ne peuvent être revendiquées sur des parties communes au bénéfice de parties privatives. Elle souligne également l’importance de prouver le lien de causalité dans les litiges de copropriété, notamment en matière de demandes de réparation liées à des désordres.
L’essentiel
- Exclusion des servitudes sur parties communes pour parties privatives.
- Article 637 du code civil sur les servitudes.
- Rapports d’expertise établissent la vétusté des éléments privatifs.
- Importance de prouver le lien de causalité dans les litiges.
- Absence de préjudice moral pour les demandes reconventionnelles.
Contexte de l’affaire
En juillet 2020, une ordonnance de référé a ordonné une expertise contradictoire, et un premier expert a établi un pré-rapport en décembre 2020, avant d’être remplacé par un second expert qui a rendu un rapport définitif en juillet 2021. En mars 2022, l’acheteuse a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire, demandant des travaux d’installation de gouttières et des réparations financières pour son préjudice matériel et moral.
Le syndicat a contesté ces demandes et a formulé des demandes reconventionnelles pour préjudice moral. Le jugement du 17 novembre 2022 a débouté l’acheteuse de ses prétentions et a également rejeté les demandes reconventionnelles du syndicat, condamnant l’acheteuse aux dépens et à verser une somme pour frais d’avocat.
L’acheteuse a interjeté appel en janvier 2023, demandant la révision du jugement. Le syndicat a également demandé la confirmation du jugement initial tout en réitérant ses demandes reconventionnelles. La cour a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, ajoutant une condamnation supplémentaire pour les frais d’appel. Les conclusions d’expertise ont établi qu’aucun lien de causalité n’existait entre les dommages et les allégations de vice de construction, justifiant ainsi le rejet des demandes de l’acheteuse.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Absence de revendication de servitudes sur parties communes au profit de parties privatives.
- Établissement d’un lien de causalité entre les dommages et les parties communes non prouvé.
- Conclusions d’expertise confirmant que les désordres sont dus à la vétusté des éléments privatifs.
- Absence de préjudice moral justifiant les demandes reconventionnelles du syndicat.
- Inexistence de qualité du tribunal pour prononcer une amende civile.
- Valeur probante des rapports d’expertise non remise en cause par d’autres constatations.
Réflexe
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Pré-rapport d’expertise établi par M. [G] [Z] le 15 décembre 2020 indiquant que la configuration des lieux n’était pas à l’origine de la prolifération des moisissures.
- Rapport d’expertise définitif rendu par M. [D] [B] le 16 juillet 2021 concluant que la présence de moisissures était normale et que la dégradation des joints du carrelage était imputable à la vétusté.
- Constat d’huissier du 24 juin 2019, dont la valeur probante n’est pas remise en cause.
- Rapport de la société LE SIS en date du 26 octobre 2021, corroborant les conclusions des experts.
Conséquences pratiques
Cette décision de la cour a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le demandeur, en l’occurrence la copropriétaire, se voit débouté de ses demandes de réparation, tandis que le syndicat des copropriétaires renforce sa position en matière de responsabilité. Cette affaire souligne l’importance de la preuve dans les litiges de copropriété.
- Rejet des demandes de réparation pour la copropriétaire.
- Condamnation de la copropriétaire aux dépens de l’instance d’appel.
- Versement d’une somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires.
- Renforcement de la position du syndicat concernant la responsabilité des parties communes.
- Importance accrue de la preuve de lien de causalité dans les litiges futurs.
- Absence de préjudice moral reconnu pour le syndicat des copropriétaires.
Checklist
Enseignements de cette décision
- Vérifier les articles 637, 641 et 681 du code civil.
- Établir un lien de causalité clair entre dommages et parties communes.
- Consulter les rapports d’expertise pour leur valeur probante.
- Documenter la vétusté des éléments privatifs en cas de litige.
- Préparer des preuves solides pour toute demande de réparation.
À éviter
- Revendiquer des servitudes sur parties communes sans fondement.
- Ignorer les conclusions des experts dans les rapports.
- Faire des demandes reconventionnelles sans preuve de préjudice moral.
- Attendre la dernière minute pour soumettre des preuves.
- Contester sans avoir des éléments tangibles à l’appui.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant les servitudes en copropriété ?
Le titulaire d’un lot de copropriété, disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de partie commune qui lui est attachée, est en droit de revendiquer le bénéfice des servitudes édictées par les articles 641 et 681 du code civil vis-à-vis d’un lot appartenant à un autre copropriétaire. Toutefois, le statut de la copropriété s’oppose à la revendication de telles servitudes sur une partie commune au profit d’une partie privative.
Quelles sont les conditions de responsabilité du syndicat des copropriétaires selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ?
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Pour établir cette responsabilité, il est nécessaire de démontrer que les dommages constatés proviennent effectivement des parties communes.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour débouter le demandeur de ses prétentions ?
La juridiction a retenu que les rapports d’expertise établis par M. [G] [Z] et M. [D] [B] concluaient que les dommages constatés sur la terrasse du demandeur n’étaient pas causés par la configuration des lieux, notamment l’absence de gouttières. Les experts ont indiqué que la présence de moisissures et la dégradation des joints du carrelage étaient imputables à la vétusté de l’immeuble et non à un vice de construction. En conséquence, aucun lien de causalité n’a été établi entre les dommages et les parties communes.
Quelle est la portée des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires ?
Le syndicat des copropriétaires a formé des demandes reconventionnelles, mais la juridiction a constaté qu’il ne justifiait pas d’un préjudice moral occasionné à la collectivité de ses membres. De plus, le tribunal a retenu qu’il n’avait pas qualité pour requérir le prononcé d’une amende civile. Ces éléments ont conduit à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles du syndicat.
Quels sont les critères de preuve et de causalité appliqués par la juridiction ?
La juridiction a appliqué des critères de preuve stricts, en se basant sur les rapports d’expertise qui n’ont pas établi de préjudice lié à la configuration des parties communes. Les experts ont constaté l’absence de traces d’humidité anormale dans l’appartement du demandeur et ont conclu que les désordres étaient liés à la vétusté et non à un vice de construction. Ainsi, la preuve du lien de causalité entre les dommages et les parties communes n’a pas été établie.
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Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 08 AVRIL 2026
N° 2026 / 174
N° RG 23/00016
N° Portalis DBVB-V-B7H-BKRW7
[X] [H]
C/
Syndicat des copropriétaires
[Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Sabrina PRATTICO
Me Agnès CHABRE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 17 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02003.
APPELANTE
Madame [X] [H]
née le 24 Décembre 1950 à [Localité 1] (59), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sabrina PRATTICO, avocat au barreau de TOULON
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 2]
pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SYCOLOGE, SAS, dont le siège social se trouve [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Agnès CHABRE, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026.
ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte notarié reçu le 30 juin 2016, Mme [X] [H] a acquis un appartement au premier étage d’une résidence en copropriété dénommée [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 3], constituant le lot n° 10 de l’état descriptif de division.
À compter de l’année 2018, elle s’est plainte auprès du syndic de dommages occasionnés à sa terrasse par les eaux pluviales en provenance de la terrasse située à l’étage supérieur et d’un pan de la toiture.
Elle a requis le 24 juin 2019 un huissier de justice à l’effet de dresser constat de ces désordres, puis elle a demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une demande d’exécution de travaux.
Lors de sa séance du 24 septembre 2019, l’assemblée a reporté l’examen de cette question à une date ultérieure en invitant la requérante à faire une déclaration de sinistre auprès de son assureur.
Par ordonnance de référé rendue le 10 juillet 2020, Mme [H] a obtenu l’organisation d’une mesure d’expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires.
Un premier expert, M. [G] [Z], a établi un pré-rapport le 15 décembre 2020, avant d’être dessaisi au profit de M. [D] [B], lequel a rendu un rapport définitif le 16 juillet 2021.
Par exploit délivré le 23 mars 2022, Mme [X] [H] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Toulon pour l’entendre condamner, sur le fondement des articles 641 et 681 du code civil et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à procéder à l’installation de gouttières et de descentes d’eaux pluviales, ainsi qu’à lui payer 4.400 euros en réparation de son préjudice matériel et 5.000 euros au titre d’un préjudice moral.
Le syndicat a conclu au rejet de l’ensemble de ces demandes et réclamé paiement à titre reconventionnel d’une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral occasionné aux autres copropriétaires, outre 5.000 euros à titre d’amende civile.
Par jugement rendu le 17 novembre 2022, le tribunal a :
– débouté Mme [H] de l’ensemble de ses prétentions,
– débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles,
– condamné Mme [H] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu qu’aucun lien de causalité n’était établi entre les dommages esthétiques constatés sur la terrasse de la requérante et le vice de construction allégué.
Mme [X] [H] a interjeté appel le 2 janvier 2023. Aux termes de ses conclusions notifiées le 3 avril 2023, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
– de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à l’installation de gouttières et de descentes d’eaux pluviales afin d’éviter leur déversement sur sa terrasse, conformément au projet de résolution inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée du 24 septembre 2019,
– de dire et juger que le coût de ces travaux s’imputera sur les charges communes générales,
– de condamner le syndicat à lui payer une somme de 4.400 euros, outre intérêts à compter de la demande en justice, au titre des travaux de réfection de sa terrasse, sous réserve d’aggravation des désordres,
– de le condamner également à lui verser une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral,
– et de condamner en sus l’intimé à lui payer une somme totale de 10.564,41 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés tant en référé qu’en première instance et en cause d’appel, outre ses entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire.
Par conclusions en réplique notifiées le 20 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le Cabinet SYCOLOGE, poursuit pour sa part la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté Mme [H] de l’ensemble de ses prétentions, mais son infirmation en ce qu’il a rejeté ses demandes reconventionnelles, qu’il réitère dans les mêmes termes devant la cour. Il réclame en sus paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens soutenus par chacune des parties.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 février 2026.
DISCUSSION
Sur le moyen fondé sur les articles 641 et 681 du code civil :
Suivant l’article 637 du code civil, les servitudes sont des charges imposées sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.
Le titulaire d’un lot de copropriété, disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de partie commune qui lui est attachée, est en droit de revendiquer le bénéfice des servitudes édictées par les articles 641 et 681 du code civil vis-à-vis d’un lot appartenant à un autre copropriétaire.
En revanche, le statut de la copropriété s’oppose à la revendication de telles servitudes sur une partie commune au profit d’une partie privative, de sorte que Mme [H] ne peut fonder son action dirigée contre le syndicat des copropriétaires sur les textes susvisés.
Sur le moyen fondé sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :
Selon ce texte, dans sa rédaction applicable au litige issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l’espèce, le pré-rapport d’expertise établi par M. [G] [Z] le 15 décembre 2020 indiquait que, bien qu’une partie de la toiture de l’immeuble ne soit pas équipée de gouttières reliées au réseau d’évacuation des eaux pluviales, et que d’autre part la terrasse située à l’étage supérieur déverse une partie de ces eaux sur celle de Mme [H] par une barbacane, cette configuration des lieux n’était pas à l’origine de la prolifération des moisissures sur le muret et le garde-corps, ni de la dégradation des joints du carrelage.
Le rapport d’expertise définitif rendu par M. [D] [B] le 16 juillet 2021 conclut dans le même sens, puisqu’il indique que la présence de moisissures est normale au regard de l’ancienneté de l’immeuble et du type d’enduit utilisé, et que la dégradation des joints du carrelage est uniquement imputable à la vétusté, sachant que les revêtements de sol constituent des parties privatives. L’expert ne constate en outre aucune trace d’humidité anormale à l’intérieur de l’appartement de Mme [H]. Il ne relève aucun préjudice et ne préconise pas de travaux de réfection.
En l’état de ces conclusions concordantes, dont la valeur probante n’est pas remise en cause par le procès-verbal de constat d’huissier du 24 juin 2019 ni par le rapport de la société LE SIS en date du 26 octobre 2021, c’est à bon droit que le tribunal a débouté Mme [H] de l’ensemble de ses prétentions.
Sur les demandes reconventionnelles formées par le syndicat :
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice moral occasionné à la collectivité de ses membres.
D’autre part, le premier juge a justement retenu qu’il n’avait pas qualité pour requérir le prononcé d’une amende civile.
Le jugement entrepris doit donc être également confirmé en ce qu’il a rejeté ses demandes reconventionnelles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Mme [X] [H] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel d’aix-en-provence, 8 avril 2026, N° de RG 23/00016 — Thématiques associées : Copropriété — Responsabilités du syndicat — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
Copropriété
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