Promesse de vente immobilière : la défaillance de la condition suspensive entraîne-t-elle la perte de l’indemnité d’immobilisation ?

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 8 AVRIL 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00670

Tribunal judiciaire de Rouen du 10 mars 2025

APPELANTE :

SCI [Adresse 1]

RCS de [Localité 1] 429 262 371

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée et assistée de Me Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me PESCHIUTTA

INTIMEE :

SCI [H]

RCS de [Localité 3] 429 262 371

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée et assistée de Me Virginie FAUCHERRE de la SELARL 3A AVOCATS D’AFFAIRES ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 7 janvier 2026 sans opposition des avocats devant Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 7 janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 8 avril 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
*

* *

Le 18 août 2021, suivant acte notarié dressé par Me [J] [N], la Sci [Adresse 1] a consenti à la Sci [H] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage de bureaux et de bâtiments industriels situé [Adresse 4] à Mesnil-Esnard 76240 au prix de 1 340 000 euros outre frais de vente et de négociation, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 1 340 000 euros sur une durée de 15 ans à un taux de 1,5 % garanti par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier.

Il était prévu que la condition suspensive serait réalisée le 30 novembre 2021. Cette échéance a été reportée au 8 mars 2022.

Le montant de l’indemnité d’immobilisation était fixé à la somme de

134 000 euros, les parties convenant d’un versement par la Sci [H] de

60 000 euros.

Le 28 avril 2022, Me [O], notaire assistant la Sci [H] informait le notaire de la Sci venderesse de ce que la Sci [H] souhaitait renoncer à l’acquisition.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juin 2022 adressé à Me [O], Me [N], notaire de la promettante a notifié la caducité de la promesse et précisé que le montant de l’immobilisation était acquis à la Sci [Adresse 1].

Contestant toute responsabilité dans la non-réitération de la vente, suivant acte de commissaire de justice du 3 février 2023, la Sci [H] a fait assigner la Sci [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins notamment d’obtenir la restitution de la somme de 60 000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement contradictoire du 10 mars 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a :

– condamné la Sci [Adresse 1] à restituer la somme de 60 000 euros à la Sci [H],

– rejeté la demande reconventionnelle de la Sci [Adresse 1],

– rejeté les demandes des parties au titre des frais irrépétibles,

– condamné la Sci [Adresse 1] aux entiers dépens,

– rejeté toute autre décision non présentement satisfaite,

– rappelé le caractère exécutoire de droit de la présente décision.

Par déclaration au greffe le 10 avril 2025, la Sci [Adresse 1] a interjeté appel du jugement.

La Sci [H] a constitué avocat le 25 avril 2025.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 7 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 28 août 2025, la Sci [Adresse 1], au visa des articles 1113, 1304-3, 1304-4, 1231-5 et 1353 du code civil, demande à la cour de :

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 10 mars 2025 (RG 23/00670) en ce qu’il a :

* condamné la société Sci [Adresse 1] à restituer la somme de 60 000 euros à la Sci [H],

* rejeté la demande reconventionnelle de la société Sci [Adresse 1],

* rejeté les demandes des parties au titre des frais irrépétibles,

* condamné la société Sci [Adresse 1] aux entiers dépens,

et statuant de nouveau :

– débouter purement et simplement la Sci [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner la Sci [H] à payer à la Sci [Adresse 1] la somme de

134 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation telle que prévue dans la promesse unilatérale de vente du 10 août 2021, outre les intérêts de droit à

compter de la lettre de mise en demeure du 16 juin 2022, avec capitalisation des intérêts s’agissant d’une créance contractuelle,

– condamner la Sci [H] à payer à la Sci [Adresse 1] une somme de

5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la Sci [H] à payer à la Sci [Adresse 1] une somme de

5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la Sci [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Selarl Vermont & associés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La Sci [Adresse 1] conclut à la caducité de la promesse aux torts de la Sci [H] et sollicite sa condamnation à lui payer l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.

Elle soutient que la renonciation de la Sci [H] d’acquérir le bien aurait dû lui être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard le 22 juin 2022, tel que contractuellement prévu, or elle n’a procédé à une telle notification que le 29 juin 2022, soit 14 jours après l’expiration de la promesse.

Elle reproche en outre à la Sci [H] d’avoir été défaillante dans la justification des démarches qu’elle a accomplies en vue d’obtenir un prêt bancaire dans les conditions contractuellement prévues. Elle souligne que la production tardive par la Sci [H] d’une lettre de refus de financement de la Bnp datée du 6 mars 2022 et d’une lettre explicative de la Bnp datée du 11 octobre 2023 ne permettent pas de justifier de démarches suffisantes.

Aux termes de ses conclusions en date du 11 juin 2025, la Sci [H], au visa des articles 1103, 1104, 1304-3 alinéa 1er et 1226 et suivants du code civil, demande à la cour de :

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 10 mars 2025,

– juger que la condition suspensive n’est pas défaillie du fait de la Sci [H],

– juger que la Sci [Adresse 1] ne peut légitimement conserver l’indemnité d’immobilisation de 60 000 euros,

– condamner la Sci [Adresse 1] à restituer la somme de 60 000 euros à la Sci [H],

– débouter la Sci [Adresse 1] en paiement de l’indemnité d’immobilisation,

– condamner la Sci [Adresse 1] à verser à la Sci [H] la somme de

5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la Sci [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle conteste être redevable de l’indemnité d’immobilisation litigieuse.

Alors que la Sci [Adresse 1] disposait contractuellement de 8 jours pour la mettre en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition elle ne lui a adressé une telle demande que le 16 juin 2022. C’est à compter de cette date que court le délai qui lui était imparti soit le 24 juin 2022.

Elle estime avoir justifié le dépôt de demandes de prêt conformes aux caractéristiques de la promesse. Elle conclut que la défaillance de la condition suspensive ne relève pas de son fait.
MOTIFS

1- Sur la caducité de la promesse et l’obligation au versement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1103 suivant énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Et selon l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

En l’espèce, la promesse de vente a été conclue sous condition d’obtention par le bénéficiaire d’un ou plusieurs prêts.

En page 12 de la promesse de vente, il est précisé :

« pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques du prêt devant être obtenu :

– que son montant total soit d’un maximum d’un million trois cent quarante mille euros

– que le taux nominal d’intérêts maximal , hors assurance, soit de 1,5 %

– que la durée maximale de remboursement soit de 15 ans.

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêt au plus tard le 30 novembre 2021. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquis au promettant. »

La Sci [H] soutient avoir rempli ses obligations contractuelles dès lors qu’ayant sollicité les prêts auprès du centre d’affaires Normandie Picardie de la BNP Paribas, elle s’est vu opposer un refus de financement.

Elle verse aux débats copie du courrier de refus reçu de la banque daté du 6 mars 2022, courrier que son notaire, Me [O], a adressé au notaire de la Sci venderesse, Me [N], le 28 juin 2022, en réponse à la réclamation qui lui avait été faite par ce dernier suivant lettre recommandée reçue le 20 juin 2022.

Ce courrier du chargé d’affaires de la banque est ainsi rédigé :

« Nous faisons suite à votre demande de financement professionnel auprès de notre établissement, à hauteur de 1 340 000 euros concernant l’acquisition d’un bâtiment et les travaux d’aménagement de halles marchandes dans la zone de [P] [Y]. Nous avons le regret de vous informer que BNP Paribas n’a pas convenance à donner une suite favorable à votre dossier ».

Cependant, ce courrier de refus ne mentionne aucunement la date à laquelle a été faite la demande de financement, ni les conditions du financement sollicité : taux d’intérêt, durée du prêt.

Il importe peu que par courrier rédigé 15 mois après, le 11 octobre 2023, le chargé d’affaires de la BNP Paribas précise que la demande de financement portait sur la somme de 1 340 000 euros sur une durée de 15 ans au taux de 1,5 % concernant l’acquisition d’un bâtiment et les travaux d’aménagement de halles marchandes dans la zone de [Localité 5].

En effet, ni ce courrier, ni celui daté du 6 mars 2022, tous deux adressés à

M. [S] [V] et non à la Sci [H], ne précise à quelle date la demande de

financement a été faite au nom de la Sci [H].

Or, aux termes de la promesse du 18 août 2021, la Sci [H] s’obligeait à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature de la promesse et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

En l’absence d’élément établissant que la Sci [H] a exécuté les obligations contractuelles qui s’imposaient à elle pour bénéficier de la condition suspensive, et sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur la date d’envoi du courrier de son notaire au notaire de la Sci [Adresse 1], il convient de constater que la condition suspensive d’obtention de prêts a défailli de son fait et, conformément aux termes de la promesse, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant. 

Le jugement sera infirmé de ce chef.

2- Sur le montant de l’indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation prévue dans une promesse unilatérale de vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée convenue.

Il résulte de la promesse notariée litigieuse que le montant de l’indemnité d’immobilisation est fixé à la somme de 134 000 euros et que la Sci [H] a versé la somme de 60 000 euros en comptabilité de Me [N].

La promesse de vente prévoit en pages 9 et 10 :

« 1- constatation d’un versement par le bénéficiaire

Le bénéficiaire a déposé la somme de vingt mille euros (20.000,00 €) ce jour en la comptabilité du notaire soussigné et déposera la somme de quarante mille euros (40.000,00 €) au moyen d’un virement bancaire, au plus tard dans les dix jours des présentes, à la comptabilité du notaire soussigné, soit une somme totale de soixante mille euros (60.000,00 €).

2- nature de ce versement

la somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes.

3- sort de ce versement

En cas de non réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble.

Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants : si l’une au moins des conditions suspensives stipulée aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délai prévus au présent acte. 

4- versement du surplus de l’indemnité d’immobilisation

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de

74 000 euros, le bénéficiaire s’engage à les verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse pour le cas où le bénéficiaire, toutes conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. »

Il résulte de ces dispositions claires de la promesse que :

– d’une part le versement du surplus de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 74 000 euros, n’est due que si, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait : les conditions suspensives n’étant pas réalisées, la Sci [Adresse 1] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 74 000 euros ;

– d’autre part, la condition suspensive ayant défailli du fait de la Sci [H], la somme de 60 000 euros, objet du versement initial, reste acquise au promettant.

La Sci [H] sera donc déboutée de sa demande de restitution de 60 000 euros et condamnée à payer à la Sci [Adresse 1] cette somme de 60 000 euros qu’elle avait versée en exécution de la promesse entre les mains du caissier de l’office notarial de Me [N], avec intérêts à compter de la mise en demeure du 16 juin 2022 et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la Sci [Adresse 1] à restituer la somme de 60 000 euros à la Sci [H], et en ce qu’il a débouté la Sci [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 134 000 euros.

3- Sur les frais du procès

Succombant pour l’essentiel la Sci [H] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Selarl Vermont et associés en application de l’article 699 du code de procédure civile. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la Sci [Adresse 1] aux dépens

L’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en l’espèce. La Sci [H] sera condamnée à verser à la Sci [Adresse 1] la somme de 3 000 euros de ce chef pour la procédure de première instance et 3 000 euros pour la procédure d’appel ; elle-même étant déboutée de sa demande de ce chef.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la Sci [Adresse 1] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour statuant, dans les limites de l’appel, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 mars 2025 ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Condamne la Sci [H] à payer à la Sci [Adresse 1] la somme de

60 000 euros, avec intérêts à compter du 16 juin 2022 et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute la Sci [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 74 000 euros ;

Déboute la Sci [H] de sa demande en restitution de la somme de 60 000 euros ;

Condamne la Sci [H] aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Selarl Vermont et associés en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la Sci [H] à verser à la Sci [Adresse 1] la somme de

3 000 euros pour la procédure de première instance et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sci [H] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le greffier, La présidente de chambre,