Vente immobilière annulée : quelles sont les conséquences en cas de non-paiement du prix par l’acquéreur ?

DE [Localité 1]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET du 1er Avril 2026

N° RG 25/00375 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GKKZ

ACB

Arrêt rendu le premier Avril deux mille vingt six

Sur appel d’un Jugement du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand, décision attaquée en date du 29 novembre 2024, enregistrée sous le n° 24/03114

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [P] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND -et par Me Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Mme [X] [T] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND -et par Me Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTES

ET :

M. [S] [M]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉ

DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, à l’audience publique du 05 Février 2026, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Mme DUBLED-VACHERON et Mme GAYTON, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré. L’affaire est mise en délibéré au 1er Avril 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement le 1er Avril 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE

Le 1er août 2017, Mme [P] [I], veuve de M. [T], et Mme [X] [T] épouse [Z], fille de M. [T] (Mme [I] et Mme [T]) ont signé un compromis de vente avec M. [M] portant sur la parcelle cadastrée ZB [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 1] (63) moyennant le prix de 60 000 euros.

Cette parcelle contenait la fosse septique qui assure l’assainissement de leur maison située sur la parcelle ZB [Cadastre 2]. Mme [I] et Mme [T] se sont engagées, dans le cadre du compromis de vente, à remplacer le système d’assainissement par la mise en place, sur leur parcelle, d’une station d’épuration, et ce, avant la réitération de la vente.

Faisant valoir que, selon la mairie de [Localité 1], ce projet était interdit par les règles d’urbanisme dans la mesure où l’immeuble se situe dans une zone d’assainissement collectif obligatoire, Mme [I] et Mme [T] ont refusé de réitérer la vente.

M. [M] a alors fait assigner Mme [I] et Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand lequel a, par jugement du 16 novembre 2021, prononcé l’annulation du compromis de vente en raison du caractère impossible de son objet.

Par arrêt du 9 janvier 2024, la cour d’appel de Riom a dit que la promesse de vente du 1er août 2017 valait vente et a déclaré cette vente parfaite.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, Mme [I] et Mme [T] ont fait signifier à M. [M] l’arrêt de la cour d’appel du 9 janvier 2024 avec dénonciation d’un compromis de vente et mise en demeure de payer le prix dans un délai de 48 heures. Elles ont ensuite fait signifier à ce dernier la résolution unilatérale du compromis de vente valant vente par acte de commissaire de justice du 7 février 2024.

Par requête du 25 juin 2024, Mme [I] et Mme [T] ont sollicité l’autorisation d’assigner M. [M] à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 25 juin 2024. Par acte du 12 juillet 2024, Mme [I] et Mme [T] ont donc fait assigner M. [M] en vue de comparaître à l’audience du 30 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue et plaidée.

Par jugement du 29 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a par jugement contradictoire :

– débouté Mme [I] et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamné in solidum Mme [I] et Mme [T] à payer à M. [M] les sommes suivantes:

* 1 000 euros en réparation de son préjudice moral,

* 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum Mme [I] et Mme [T] aux dépens ;

– rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Mme [I] et Mme [T] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration électronique du 4 mars 2025.

Par conclusions récapitulatives n°3 déposées au greffe par voie électronique le 22 janvier 2026, les appelantes demandent à la cour, au visa des articles 1224 à 1229 et 1650 à 1656 du code civil, de :

– les déclarer recevables et bien fondées en leur appel ;

– en conséquence,

– infirmer en conséquence le jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 29 novembre 2024 en toutes ses dispositions ;

– statuant à nouveau :

– constater et subsidiairement prononcer la résolution de la vente et du compromis de vente du er août 2017 valant vente selon arrêt de la cour d’appel de Riom du 9 janvier 2024 portant sur la parcelle cadastrée ZB [Cadastre 1] sises [Adresse 4] à Riom (63200) ;

– ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au service des hypothèques ;

– condamner M. [M] à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de la clause pénale

– condamner M. [M] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

– condamner M. [M] à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– ordonner la compensation des créances réciproques ;

– condamner M. [M] aux entiers dépens ;

– en tout état de cause,

– déclarer M. [M] irrecevable sinon mal fondé en sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance à hauteur de 18.000 euros eu égard à l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 9 janvier 2024 lui ayant accordé une somme de 6.000 euros au titre de la clause pénale et sur le fondement des articles 122 du Code de procédure civile et 1355 du Code civil et l’en débouter ;

– subsidiairement, débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et notamment de son appel incident.

Au soutien de leurs demandes, Mme [I] et Mme [T] font valoir que :

– par arrêt du 9 janvier 2024, la cour d’appel de Riom a jugé que la promesse de vente du 1er août 2017 valait vente de sorte que la vente est devenue parfaite et les clauses qu’elle contient sont devenues la loi des parties ; les parties devaient donc exécuter le contrat de vente et les clauses qu’il renferme devaient être respectées ;

– aux termes du compromis de vente, il était prévu que l’acquéreur paye le prix de 60’000 euros comptant et par virement préalable qui devait être reçu à l’ordre du notaire le jour de la signature de l’acte authentique ;

– or, elles ont découvert que les fonds n’avaient pas été versés par M. [M] contrairement aux affirmations de celui-ci au cours de la procédure d’appel ; en outre, M. [M] a finalement procédé au paiement par un chèque à l’ordre de la CARPA d’un montant de 47’165,25 euros ; or un tel paiement n’est pas libératoire dès lors qu’il s’agit d’un chèque et non d’un virement à l’ordre du notaire rédacteur et que le montant est de 47’165,25 euros et non de 60’000 euros, outre les frais d’acte notarié ;

– en outre, M. [M] n’était pas recevable à procéder à une compensation des sommes dès lors qu’en l’espèce la compensation n’était pas légale et ne pouvait être uniquement la conséquence soit de la convention conclue entre les parties ce qui n’est pas le cas en l’espèce, soit par décision de justice ce qui ne l’est pas davantage ;

– suite à l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 9 janvier 2024 la vente était parfaite ; elles ont mis en demeure M. [M] d’avoir à justifier du paiement du prix de la vente sous 48 heures par virement entre les mains du notaire rédacteur ; cette mise en demeure est intervenue un mois après l’arrêt rendu par la cour d’appel de sorte que le délai pour justifier des sommes devant être virées avait été raisonnable ; c’est donc à juste titre qu’en l’absence de réponse apportée dans le délai elles lui ont notifié la résolution unilatérale du compromis de vente valant vente selon arrêt de la cour d’appel de Riom du 9 janvier 2024 ; c’est de mauvaise foi que le 8 février 2024 son conseil a indiqué que M. [M] n’avait pu maintenir le bénéfice du prêt octroyé et qu’il devait entamer de nouvelles démarches pour obtenir un prêt ; M. [M] a été négligeant et défaillant de sorte il y a lieu de prononcer la résolution de la vente pour non paiement du prix de vente.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 19 janvier 2026, M. [M] de’:

– débouter Mme [I] et Mme [T] de leur appel et de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

– confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf celles ayant trait à l’indemnisation de son préjudice matériel et moral et porter la condamnation de M. [M] à la somme de 18 000 euros in solidum entre elles ;

– condamner M. [M] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel et les dépens.

En réplique, M. [M] soutient que :

– aux termes de la décision de la cour d’appel de Riom, les parties se sont retrouvées dans la situation dans laquelle elles étaient après le compromis ; il a dû réaliser des démarches pour solliciter à nouveau le bénéfice d’un autre prêt, le précédent prêt ayant été annulé en raison du temps de la procédure, étant rappelé que l’arrêt de la cour n’a nullement imposé une quelconque modalité de paiement ;

– c’est à juste titre que le tribunal a estimé que le délai de 48 heures exigé unilatéralement par les demanderesses dans la signification de l’arrêt du 9 janvier 2024 daté du 2 février 2024 n’était pas raisonnable ; en outre, il était exigé le paiement de l’intégralité du prix de 60’000 euros alors que la compensation légale résultant des condamnations prononcées par la cour justifiait le paiement d’un prix de 47’164,25 euros ;

– les parties ayant été replacées dans la situation qui existait au jour du compromis il disposait d’un délai de 60 jours à compter de la signification de l’arrêt pour éventuellement recourir à un prêt et se libérer de la partie du prix demeurait exigible ; il avait donc un délai jusqu’à fin mars et a réglé la somme début février ;

– enfin, Mme [I] et Mme [T] ne peuvent se prévaloir du pourvoi qu’elles ont formé contre l’arrêt de la cour qui n’est pas suspensif ;

– cette nouvelle procédure relève manifestement d’une intention de nuire et d’un abus caractérisé de nature à lui occasionner un préjudice matériel et moral justifiant des dommages et intérêts.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est rendue le 05 février 2026.
MOTIFS :

Sur la demande de résolution de la vente formée par les consorts [J] :

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1226 du même code précise que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

En l’espèce, Mme [I] et Mme [T] sollicitent la résolution de la vente faisant valoir, en premier lieu, que le paiement que M. [M] a réalisé n’est pas libératoire eu égard aux conditions dans lesquelles il a été réalisé; lui opposant le fait qu’il a réglé par chèque CARPA le prix de vente et non par virement à l’étude de notaire comme spécifié au compromis de vente et en opérant une compensation des sommes mises à la charge de chacune des parties par l’arrêt de la cour d’appel.

Par arrêt du 9 janvier 2024, la cour d’appel de Riom a jugé que la promesse synallagmatique de vente valait vente et que l’arrêt valait titre de propriété pour être publié en même temps que le compromis. Ce même arrêt a condamné les consorts [J] a procédé à la neutralisation de la fosse septique se trouvant en sous sol de la parcelle vendue.

L’arrêt a été signifié le 2 février 2024 par Mme [I] et Mme [T] à M. [M] et dans cet acte celui-ci a été également mis en demeure de procéder sans délai au règlement du prix convenu sous 48 heures. Par acte du 7 février 2024, Mme [I] et Mme [T] ont notifié à M. [M] la résolution unilatérale du compromis au motif de l’absence de paiement du prix de vente dans le délai de 48 heures qui lui avait été notifié.

Comme relevé à juste titre par le jugement déféré si le compromis de vente du 1er août 2017 prévoyait que l’acquéreur devait payer le prix convenu par virement et non par chèque même s’il est de banque, ces modalités étaient prévues en cas de réitération de l’acte par acte authentique, lequel n’a jamais eu lieu, Mme [I] et Mme [T] ayant refusé de réitérer la vente. Or, l’arrêt du 9 janvier 2024 a dit que la promesse de vente du 1er août 2017 valait vente mais n’a prévu aucune modalité de paiement au titre du prix de sorte que M. [M] pouvait valablement exécuter l’arrêt de la cour d’appel en réglant la somme due par chèque à l’ordre de la CARPA.

S’agissant de la compensation opérée, aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation légale est définie comme étant l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ces conditions se trouvent réunies. L’article 1347-1 du même code précise que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. L’article 1347-1 alinéa 2 de cet article précise que sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En application de ces textes, la compensation n’opère pas de plein droit mais doit être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies (Cass. Civ.2 30 juin 2022n°21-10.272).

En l’espèce, les deux parties ayant été condamnées par l’arrêt de la cour d’appel de Riom au paiement de sommes d’argent, en application des dispositions susvisées, la cour relève que les conditions de la compensation étaient réunies à la date de l’arrêt du 9 janvier 2024 de sorte que M. [M] était recevable à opposer à Mme [I] et Mme [T] au stade de l’exécution, la compensation légale et, après calcul des comptes entre les parties, à régler aux consorts [J] la somme de 47’165,25 euros, le calcul opéré n’étant en tout état de cause pas contesté par les appelantes.

En second lieu, Mme [I] et Mme [T] reprochent à M. [M] de ne pas avoir satisfait à son obligation de paiement dès que l’arrêt de la cour d’appel de Riom a été rendu alors qu’il s’agit de l’obligation principale de l’acquéreur, et ce, malgré la mise en demeure qu’elles lui ont adressé.

Néanmoins, il ressort du compromis de vente que M. [M] devait souscrire un prêt afin de conclure la vente. Il justifie qu’il avait obtenu une offre de prêt le 28 octobre 2017, que les fonds se trouvaient chez le notaire la veille de la vente qui n’a pu être signée en raison de l’absence des venderesses le jour de la signature de l’acte authentique. Il établit également que les fonds lui ont été restitués à la banque et que le prêt non utilisé a été annulé en raison du temps écoulé du fait de la procédure judiciaire. Or, il ne peut être reproché à M. [M] de ne pas avoir anticipé la décision en réalisant auprès de sa banque une nouvelle demande de prêt, celui-ci devant nécessairement attendre la décision de la cour d’appel pour souscrire à nouveau un prêt. Il ne peut être ainsi admis que le délai de 48 heures qui lui a été imposé par Mme [I] et Mme [T] était un délai raisonnable au sens de l’article 1226 du code civil.

Il en ressort qu’en réglant aux consorts [J] le 19 février 2024 par chèque CARPA la somme de 47’164,25 euros en exécution de l’arrêt de la cour d’appel du 9 janvier 2024, M. [M] n’a pas été défaillant.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [I] et Mme [T] de leurs demandes en résolution de la vente et en indemnisation. 

Sur la demande reconventionnelle formée par M. [M] :

M. [M] sollicite la condamnation de Mme [I] et Mme [T] à lui payer la somme de 18’000 euros en réparation du préjudice matériel et moral subi.

Comme relevé à juste titre par le jugement déféré à la cour, les appelantes ont rempli l’obligation tenant au comblement de la fosse septique avec du sable mise à leur charge par la cour d’appel dans le délai imparti. M. [M] ne peut donc solliciter une somme au titre d’un préjudice de jouissance au motif que son terrain ne serait pas débarrassé de l’ancienne installation.

Par ailleurs, l’action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de faute. Il ne peut être reproché à Mme [I] et Mme [T] d’avoir introduit une action en justice suite au désaccord entre les parties concernant la vente et d’avoir engagé les voies de recours légales. M. [M] ne peut donc demander réparation au titre d’un préjudice matériel et moral.

En revanche, c’est à juste titre que les premiers juges ont énoncé que la présente procédure à jour fixe au regard des données du litige lui a causé un préjudice moral qui a été justement fixé à la somme de 1 000 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [I] et Mme [T] à payer à M. [M] la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé quant à ses dispositions sur les dépens et les frais irrépétibles.

Mme [I] et Mme [T], qui succombent seront condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [M] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

La cour , statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 29 novembre 2024′;

Y ajoutant

Condamne les consorts [J] à payer à M. [M] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure pénale

Condamne les consorts [J] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente