Résiliation de bail et délais de paiement : obligations des locataires en cas d’impayés – Tribunal judiciaire de Paris, 17 avril 2026, RG n° 25/09438

La juridiction a examiné la recevabilité de la demande selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, permettant à la SA IN’LI de déclarer son action recevable. Suite au paiement de la dette locative par les locataires, la SA IN’LI s’est désistée de ses demandes, ce qui a été constaté sans opposition. Les locataires ont été condamnés aux dépens, et une somme a été allouée à la SA IN’LI pour ses frais. Un délai de trois mois a été accordé aux locataires pour régler les sommes dues.

En avril 2006, un contrat de location a été établi entre une société anonyme et deux locataires pour un logement à usage d’habitation, ainsi qu’un emplacement de stationnement en décembre 2017. Cependant, des impayés de loyers et de charges ont conduit à l’émission d’un commandement de payer en juillet 2025, demandant le règlement d’un arriéré de 3658,44 euros dans un délai de deux mois.

Face à l’inaction des locataires, la société a engagé une procédure judiciaire en septembre 2025, sollicitant la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement d’indemnités pour occupation et d’arriérés. L’assignation a été notifiée au préfet de Paris, conformément aux exigences légales.

Lors de l’audience de février 2026, il a été révélé que la créance avait été réglée, entraînant le désistement de la société de ses demandes principales, tout en maintenant des demandes accessoires. Les locataires ont alors sollicité des délais pour le paiement des frais accessoires.

Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande, confirmant que la société avait respecté les procédures nécessaires, notamment la saisine de la Commission de Coordination des Aides Publiques au Logement pour signaler les impayés. Le désistement de la société a été constaté, et les locataires ont été condamnés aux dépens, y compris les frais liés au commandement de payer.

En outre, les locataires ont été condamnés à verser une somme au titre des frais irrépétibles. Le juge a accordé un délai de trois mois pour le règlement des sommes dues, précisant que tout défaut de paiement entraînerait la déchéance du terme, rendant la totalité des sommes immédiatement exigibles. La décision a été rendue avec exécution provisoire, permettant ainsi une mise en œuvre rapide des mesures ordonnées.

La juridiction a d’abord examiné la recevabilité de la demande en se fondant sur l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, qui impose un délai de deux mois après la saisine de la CCAPEX pour les bailleurs personnes morales. La SA IN’LI a justifié de cette saisine, ce qui a permis de déclarer son action recevable. Concernant les demandes principales, la SA IN’LI a décidé de se désister de ses demandes suite au paiement de la dette locative par les locataires, ce qui a conduit à constater ce désistement sans opposition des défendeurs. En ce qui concerne les mesures accessoires, la juridiction a condamné les locataires aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer, conformément aux règles de procédure civile. De plus, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, une somme a été allouée à la SA IN’LI pour couvrir ses frais irrépétibles. Enfin, le juge a accordé un délai de trois mois aux locataires pour s’acquitter des sommes dues, en vertu de l’article 1343-5 du Code civil, permettant ainsi une certaine souplesse dans le règlement des créances.

• Saisine de la CCAPEX le 18 juillet 2025 pour signaler les impayés.
• Commandement de payer émis le 15 juillet 2025 pour un arriéré de 3658,44 euros.
• Assignation notifiée au préfet de Paris six semaines avant l’audience.
• Constatation du désistement de la SA IN’LI suite au paiement de la dette locative.
• Demande de délais de paiement formulée par les locataires lors de l’audience.

Dans cette affaire, le bailleur a réussi à faire valoir ses droits malgré le désistement de ses demandes principales, ce qui a des conséquences significatives pour les locataires. Ces derniers doivent maintenant s’acquitter des frais liés à la procédure, tout en ayant la possibilité de bénéficier d’un délai pour le paiement des sommes dues.

• Obligation de paiement des dépens, y compris les frais du commandement de payer.
• Condamnation à verser une somme pour couvrir les frais irrépétibles du bailleur.
• Accord d’un délai de trois mois pour le règlement des sommes dues.
• Risque de déchéance du terme en cas de non-paiement dans le délai imparti.
• Possibilité d’exécution provisoire des mesures ordonnées par le tribunal.

Enseignements de cette décision

• Respecter le délai de deux mois après la saisine de la CCAPEX pour les bailleurs personnes morales.
• Justifier la saisine de la CCAPEX pour garantir la recevabilité de l’action.
• En cas de désistement, le notifier clairement pour éviter toute contestation.
• Prévoir les frais de commandement de payer dans les demandes accessoires.
• Accorder des délais de paiement pour les créances, conformément à l’article 1343-5 du Code civil.

À éviter

• Ne pas respecter les procédures de notification au préfet en cas de résiliation de bail.
• Ignorer les obligations de signalement des impayés aux organismes payeurs.
• Omettre de demander des frais irrépétibles dans les demandes accessoires.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en justice pour récupérer les impayés.
• Ne pas prévoir de délais de paiement pour les débiteurs en difficulté.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la recevabilité de l’assignation en résiliation de bail ?

La recevabilité de l’assignation en résiliation de bail est régie par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée. Selon cet article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Dans cette affaire, le bailleur a justifié de la saisine de la CCAPEX le 18 juillet 2025 pour signaler les impayés, rendant ainsi son action recevable.

Quels sont les critères de recevabilité de l’assignation en matière de résiliation de bail ?

Les critères de recevabilité de l’assignation en matière de résiliation de bail incluent la nécessité de respecter le délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, comme stipulé à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. De plus, la saisine doit être effectuée conformément aux conditions réglementaires, notamment en signalant les impayés aux organismes payeurs des aides au logement. L’assignation doit également être dénoncée au préfet dans les délais prévus par l’article 24 III de la même loi.

Dans le cas présent, l’assignation a été dénoncée au préfet de Paris six semaines avant l’audience, ce qui respecte les exigences de la loi.

Quelle est la portée du désistement du demandeur concernant les demandes principales ?

Le désistement du demandeur concernant les demandes principales a pour effet de constater que la créance a été soldée, ce qui entraîne l’irrecevabilité des demandes principales. En l’espèce, la SA IN’LI a déclaré se désister de ses demandes principales à l’encontre des défendeurs suite au paiement de la dette locative. Les défendeurs n’ayant opposé aucune demande au fond, le tribunal a constaté ce désistement.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation aux dépens ?

La condamnation aux dépens repose sur le principe selon lequel le perdant doit supporter les frais de la procédure, y compris les frais du commandement de payer. En l’espèce, le tribunal a condamné les défendeurs aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer du 15 juillet 2025, en raison de leur statut de débiteurs dans le cadre de la procédure.

Quelle est la règle applicable à l’article 700 du Code de Procédure Civile ?

L’article 700 du Code de Procédure Civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, le tribunal a condamné les défendeurs à payer à la SA IN’LI la somme de 300 € en application de cet article, en raison des frais engagés par le demandeur pour la procédure.

Quels délais de paiement peuvent être accordés par le juge en vertu de l’article 1343-5 du Code civil ?

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’accorder des délais de paiement au débiteur, même d’office, dans la limite de 24 mois. Dans cette affaire, le tribunal a accordé aux défendeurs un délai de trois mois pour se libérer des sommes afférentes aux dépens et aux frais irrépétibles, conformément aux dispositions de cet article.

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