Résiliation de bail pour impayés : modalités de paiement et suspension des effets – Tribunal judiciaire de Versailles, 17 avril 2026, N° de RG 25/00607

La juridiction a constaté la résiliation du bail d’habitation pour non-paiement des loyers, après un commandement de payer infructueux. L’action du bailleur a été jugée recevable, respectant les obligations de notification. Le locataire a reconnu sa dette et proposé un plan de remboursement, permettant au juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire. La demande d’expulsion a été déclarée sans objet, et le locataire a été condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation.

Le 25 octobre 2023, un contrat de bail a été établi entre une bailleur et un locataire pour un appartement à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 688 € et une provision sur charges de 50 €. Suite à des loyers impayés, le bailleur a signifié un commandement de payer, puis a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et le paiement des sommes dues.

Lors de l’audience du 17 février 2026, le bailleur a demandé la résiliation du bail, l’expulsion immédiate du locataire, ainsi que le paiement d’une somme de 5801,76 € avec intérêts, une indemnité mensuelle d’occupation, et des frais de justice. Bien qu’un paiement partiel de 1000 € ait été effectué par le locataire, le bailleur s’est opposé à tout délai de paiement. Le locataire a reconnu sa dette mais a demandé à rester dans les lieux en continuant à payer le loyer courant et une partie de l’arriéré, tout en évoquant des difficultés financières.

Le juge a examiné la recevabilité de l’action, confirmant que le bailleur avait respecté les procédures légales pour la résiliation du bail. Il a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi la résiliation du contrat. Le locataire a été condamné à verser la somme due, avec des modalités de paiement échelonnées sur 36 mois, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire tant que les paiements étaient respectés.

Le jugement a également stipulé que le locataire devait couvrir les dépens et a accordé une indemnité au bailleur pour les frais de justice. Le jugement est exécutoire par provision, permettant ainsi au bailleur de faire valoir ses droits rapidement.

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du bail d’habitation en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, après un commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de deux mois. L’action engagée par le bailleur a été jugée recevable, ayant respecté les obligations de notification à la préfecture et de saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le montant de la dette locative a été reconnu par le locataire, qui a proposé un plan de remboursement, permettant ainsi au juge d’accorder des délais de paiement tout en suspendant les effets de la clause résolutoire, selon les dispositions des articles 24 V et VII de la même loi. La demande d’expulsion a été déclarée sans objet en raison de cette suspension. En outre, le locataire a été condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation en cas de défaut de paiement futur. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais engagés par le bailleur. Le jugement a été déclaré exécutoire par provision, permettant ainsi une mise en œuvre rapide des décisions prises.

• Notification de l’assignation à la préfecture des Yvelines par voie électronique le 24 novembre 2025.
• Saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 20 août 2025.
• Commandement de payer signifié le 19 août 2025 pour un montant de 2999,58 €.
• Reconnaissance de la dette par le locataire lors de l’audience.
• Décompte produit par Mme [Z] [L] démontrant un solde dû de 5801,76 € à la date du 10 février 2026.
• Proposition de plan de remboursement par le locataire lors de l’audience.

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Dans cette affaire, le bailleur a obtenu la résiliation du bail et le locataire a été condamné à payer une somme importante, tout en bénéficiant de délais de paiement. Les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives, affectant leur situation financière et leurs droits respectifs.

• Le bailleur peut récupérer une partie de la dette grâce aux paiements échelonnés.
• Le bailleur a la possibilité de relouer le bien une fois l’expulsion effectuée.
• Le locataire doit respecter les modalités de paiement pour éviter la reprise des effets de la clause résolutoire.
• Le locataire est exposé à des frais supplémentaires en cas de non-paiement futur.
• Le bailleur peut engager des poursuites supplémentaires si les paiements ne sont pas respectés.
• Le jugement est exécutoire par provision, permettant au bailleur d’agir rapidement pour récupérer les sommes dues.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification à la préfecture.
• Documenter les démarches auprès de la Commission de prévention des expulsions.
• Vérifier la validité des clauses résolutoires dans le bail.
• Reconnaître la dette et proposer un plan de remboursement.
• Demander des délais de paiement en cas de difficultés financières.

À éviter

• Ignorer les commandements de payer signifiés.
• Ne pas respecter les délais de paiement convenus.
• Omettre de fournir des preuves de paiement partiel.
• Contester sans éléments tangibles la dette reconnue.
• Ne pas se conformer aux décisions judiciaires exécutoire par provision.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au commandement, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Dans le cas présent, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été signifié, demeurant infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation du bail ?

La recevabilité de l’action est justifiée par la notification de l’assignation à la préfecture des Yvelines par voie électronique le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

De plus, le demandeur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 20 août 2025, respectant ainsi le délai de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la même loi.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement au locataire ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, stipule que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Ainsi, pour que des délais de paiement soient accordés, le locataire doit prouver sa capacité à régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur la demande de paiement ?

La juridiction a retenu que le demandeur a produit un décompte démontrant que le défendeur devait encore la somme de 5801,76 € à la date du 10 février 2026.

Le défendeur n’a apporté aucun élément pour contester le principe ou le montant de la dette, qu’il a d’ailleurs reconnu lors de l’audience. Par conséquent, la demande de condamnation au paiement a été accueillie.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais exposés.

Dans cette affaire, le défendeur a été condamné à verser 500 € au titre de l’article 700, en raison des démarches judiciaires que le demandeur a dû accomplir pour faire valoir ses droits.

Quels sont les effets de la clause résolutoire en cas de non-respect des délais de paiement accordés ?

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ».

Cependant, cette suspension prend fin dès le premier impayé ou si le locataire ne s’acquitte pas de sa dette locative dans le délai fixé par le juge. En cas de non-respect, la clause de résiliation reprend son plein effet.

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