Bail d’habitation : résiliation pour impayés et indemnités d’occupation – Tribunal judiciaire de Mulhouse, 16 avril 2026, RG n° 25/02184

La juridiction a constaté la recevabilité de la demande de résiliation du bail, en raison de la notification conforme de l’assignation et de la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. La clause résolutoire a été acquise, le commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois. L’occupante a été déclarée sans droit ni titre, entraînant une condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 388,89 €.

Le litige concerne un contrat de bail signé le 18 août 2021 entre la S.A. ICF NORD-EST et une locataire pour un appartement à usage d’habitation. Le loyer mensuel initial était de 332,15 €, avec une provision sur charges de 26,84 €. En raison de loyers impayés, la S.A. ICF NORD-EST a signifié un commandement de payer le 26 février 2025, visant la clause résolutoire du contrat. Le 11 juillet 2025, la société a assigné la locataire devant le tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et le paiement des sommes dues.

Lors de l’audience du 5 février 2026, la S.A. ICF NORD-EST a demandé au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de prononcer la résiliation du bail à compter du 6 avril 2025, et de condamner la locataire à évacuer les lieux. La société a également réclamé le paiement d’une indemnité d’occupation et des arriérés de loyers. La locataire, n’ayant pas comparu, n’a pas pu défendre ses intérêts.

Le tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, rendant la locataire occupant sans droit ni titre. La demande de condamnation à une indemnité d’occupation a été partiellement rejetée, le tribunal fixant cette indemnité à 388,89 € par mois à compter du 27 avril 2025. La locataire a également été condamnée à payer des arriérés de loyers s’élevant à 1238,11 €.

En conclusion, le tribunal a ordonné à la locataire de libérer les lieux, a rejeté certaines demandes de la S.A. ICF NORD-EST, et a condamné la locataire aux dépens et à une indemnité pour frais. Le jugement a été déclaré exécutoire à titre provisoire.

La juridiction a constaté la recevabilité de la demande de résiliation du bail, en raison de la notification conforme de l’assignation et de la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La clause résolutoire a été acquise, le commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, ce qui répond aux exigences de l’article 24 I de la même loi. En conséquence, l’occupante a été déclarée sans droit ni titre, entraînant une condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée à 388,89 €, indexée sur l’indice national du coût de la construction. La demande de surloyer a été rejetée, faute de mise en demeure conforme, et la créance locative a été établie à 1238,11 €, assortie d’intérêts au taux légal. Les délais de paiement n’ont pas été accordés, la non-comparution de l’occupante ne permettant pas d’évaluer sa capacité de remboursement. La demande d’attestation d’entretien de la chaudière a également été rejetée, l’occupante n’ayant plus la qualité de locataire. Les dépens ont été mis à sa charge, incluant les frais liés à la procédure. Enfin, la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Notification de l’assignation à la préfecture du Haut Rhin le 11 juillet 2025.
• Saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 février 2025.
• Commandement de payer signifié le 26 février 2025 pour un montant de 4281,41 €.
• Décompte arrêté au 3 juillet 2025 indiquant un arriéré de 8276,89 €.
• Absence de mise en demeure conforme pour le supplément de loyer de solidarité.
• Non-comparution de la locataire lors de l’audience, empêchant la défense de ses intérêts.

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Dans cette affaire, le demandeur, une société de gestion locative, a obtenu gain de cause face à la locataire, qui a été déclarée occupant sans droit ni titre. Les conséquences pratiques de cette décision affectent tant le demandeur que la locataire, avec des implications financières et juridiques significatives.

• Résiliation du bail, entraînant la perte de droits de la locataire sur le logement.
• Obligation pour la locataire de quitter les lieux, sous peine d’expulsion forcée.
• Condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
• Imposition de frais de justice à la charge de la locataire, augmentant son endettement.
• Possibilité pour le demandeur de récupérer les arriérés de loyers, renforçant sa position financière.
• Exécution provisoire de la décision, permettant au demandeur d’agir rapidement pour récupérer son bien.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation dans les délais légaux.
• Justification de la saisine de la commission de prévention des expulsions.
• Conditions d’acquisition de la clause résolutoire respectées.
• Indemnité d’occupation fixée à 388,89 € par mois.
• Créance locative établie à 1238,11 € avec intérêts.

À éviter

• Non-comparution lors de l’audience.
• Absence de mise en demeure conforme pour le surloyer.
• Ne pas justifier d’un paiement libératoire.
• Ignorer les délais de réponse aux demandes du bailleur.
• Omettre de produire des preuves de situation financière.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail est régie par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 26 février 2025, et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 avril 2025.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

L’action en résiliation de bail est recevable si le bailleur justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l’espèce, la S.A. ICF NORD-EST a notifié l’assignation le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 février 2025, respectant ainsi les délais légaux.

Quels sont les critères pour établir l’indemnité d’occupation après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est fixée selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le montant doit être équivalent au loyer et aux charges dus si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, l’indemnité d’occupation a été fixée à 388,89 €, correspondant au montant du loyer et de l’avance sur charges, et sera indexée sur l’indice national du coût de la construction.

Quelle est la portée de l’absence de comparution du défendeur sur la décision du tribunal ?

Selon l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur n’empêche pas le juge de statuer sur le fond. Le juge doit néanmoins s’assurer que la demande est régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, le tribunal a constaté la recevabilité de la demande et a statué sur les demandes du bailleur malgré l’absence de la défenderesse.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation au paiement des arriérés locatifs ?

La condamnation au paiement des arriérés locatifs repose sur l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui impose au bailleur de demander annuellement des informations au locataire pour déterminer le supplément de loyer. En l’espèce, le tribunal a constaté qu’aucune mise en demeure conforme n’avait été produite, rendant la demande de supplément de loyer irrecevable. Cependant, la créance pour les loyers et charges a été établie à 1238,11 €.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur les obligations de l’occupant ?

La résiliation du bail entraîne que l’occupant devient sans droit ni titre, ce qui signifie qu’il doit quitter les lieux. Conformément aux articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, en cas de non-évacuation, l’expulsion peut être réalisée avec le concours de la force publique. Le tribunal a donc ordonné l’évacuation immédiate de l’occupant.

Quels sont les critères pour l’octroi de délais de paiement dans le cadre d’une procédure de résiliation de bail ?

L’octroi de délais de paiement est prévu par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le juge peut accorder des délais à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’espèce, le tribunal n’a pas accordé de délais de paiement, n’ayant pas connaissance de la situation financière de la défenderesse, qui était non comparante.

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