Bail d’habitation : comment gérer les impayés et obtenir des délais de paiement ? – Tribunal judiciaire de Melun, 30 avril 2026, RG n° 26/00164

La juridiction a jugé recevable la demande de résiliation des baux et d’expulsion, respectant les procédures de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse a signalé les impayés et l’assignation a été notifiée au préfet dans les délais requis. La dette locative de 931,78 € a été reconnue par le locataire, qui a demandé des délais de paiement. Le juge a accordé un échelonnement sur sept mois. La résiliation a été prononcée pour manquement grave aux obligations contractuelles.

En mars 2005, un contrat de location a été signé entre la société d’HLM DOMAXIS et un locataire pour un local à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 411,59 € et des charges. Par la suite, d’autres contrats ont été établis pour des emplacements de stationnement, avec des loyers respectifs de 15,00 € et 5,00 €. En août 2025, la société d’HLM, désormais représentée par la SA d’HLM [Localité 3], a délivré un commandement de payer au locataire, réclamant un montant total de 14 770,15 € pour loyers et charges impayés.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie en août 2025, et en octobre de la même année, la société d’HLM a assigné le locataire devant le tribunal judiciaire, demandant la résiliation des baux et l’expulsion du locataire. Lors de l’audience de mars 2026, la société a actualisé sa créance à 22 389,00 €, tandis que le locataire a reconnu une dette mais a contesté certains montants, demandant des délais de paiement.

Le locataire a déclaré percevoir un revenu mensuel de 2 200,00 € et a proposé de rembourser sa dette par mensualités de 150,00 €. En réponse, la société d’HLM a fourni un décompte actualisé, indiquant que la dette s’élevait à 931,78 €. Le tribunal a jugé la demande de la société d’HLM recevable, ayant respecté les procédures légales, et a condamné le locataire à payer cette somme, tout en lui accordant un échelonnement de la dette sur sept mois.

Le tribunal a également prononcé la résiliation des baux et l’expulsion du locataire en cas de non-respect des délais de paiement. En cas de résiliation, le locataire devra payer une indemnité d’occupation équivalente aux loyers dus jusqu’à la libération des lieux. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, et l’exécution provisoire a été déclarée de droit.

La juridiction a jugé recevable la demande de résiliation des baux et d’expulsion, en raison du respect des procédures prévues par la loi du 6 juillet 1989, notamment l’article 24-II, qui impose la saisine préalable de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et la notification au préfet. La bailleresse a justifié avoir signalé les impayés le 14 août 2025, et l’assignation a été notifiée au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-III.

Concernant le paiement des loyers, l’article 7 de la même loi impose au locataire de s’acquitter des loyers et charges. La dette locative a été établie à 931,78 €, et le locataire a reconnu sa dette tout en sollicitant des délais de paiement. Le juge a accordé un échelonnement de la dette sur sept mois, permettant au locataire de régler sa créance par mensualités de 150 €, en plus des loyers courants, conformément à l’article 24-V.

La résiliation des baux a été prononcée en raison de l’absence de paiement régulier, constituant un manquement grave aux obligations contractuelles. En cas de non-respect des échéances, l’expulsion sera ordonnée. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et la demande d’indemnité d’occupation a été prévue en cas de résiliation. Enfin, l’exécution provisoire a été déclarée de droit, selon l’article 514 du code de procédure civile, en l’absence de dispositions contraires.

• Signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne, daté du 14 août 2025.
• Notification de l’assignation au préfet le 15 octobre 2025, plus de six semaines avant l’audience.
• Contrats de location et décompte des loyers et charges fournis par la SA d’HLM [Localité 3].
• Reconnaissance de la dette locative par le locataire, s’élevant à 931,78 €.
• Proposition du locataire de rembourser sa dette par mensualités de 150,00 €.
• Actualisation de la créance par la société d’HLM à 22 389,00 € lors de l’audience.

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Dans cette affaire, le locataire est tenu de respecter les délais de paiement fixés par le tribunal, sous peine de résiliation de son bail et d’expulsion. La société d’HLM, en tant que demandeur, a obtenu gain de cause et peut désormais mettre en œuvre des actions pour récupérer les sommes dues.

• Le locataire doit effectuer des paiements mensuels de 150 € en plus du loyer courant.
• En cas de non-respect des échéances, le bail sera résilié et l’expulsion sera ordonnée.
• Le locataire devra payer une indemnité d’occupation en cas de résiliation des baux.
• La société d’HLM peut engager des procédures d’exécution pour récupérer les loyers impayés.
• Les dépens de la procédure sont à la charge du locataire, augmentant son coût total.
• La société d’HLM a la possibilité de suivre de près le respect des paiements pour éviter de futurs litiges.

Enseignements de cette décision

• Respecter la saisine de la CCAPEX avant toute action en résiliation de bail.
• Notifier l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience.
• Documenter les impayés avec des preuves claires (commandement de payer, décompte des loyers).
• Accorder des délais de paiement si le locataire s’engage à régler sa dette.
• Prévoir une indemnité d’occupation en cas de résiliation des baux.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de notification au préfet.
• Omettre de saisir la CCAPEX avant d’assigner le locataire.
• Ignorer les obligations de paiement des loyers et charges.
• Ne pas documenter les échanges et les paiements effectués.
• Éviter de prononcer la résiliation sans preuve de manquement grave.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ?

La saisine de la CCAPEX est régie par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Quelle est la condition de recevabilité de la demande d’assignation aux fins de constat de résiliation du bail ?

La demande d’assignation est recevable si l’assignation a été notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2026, rendant la demande recevable.

Quels sont les critères pour établir l’obligation de paiement des loyers et charges par le locataire ?

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance du bailleur doit être prouvée par la présentation des contrats et des décomptes des loyers et charges. En l’espèce, la SA d’HLM a produit les contrats et un décompte prouvant la dette locative du locataire.

Quelle est la portée des délais de paiement accordés par le juge en matière locative ?

L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge peut accorder ces délais dans la limite de trois années, dérogeant ainsi au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Quels sont les éléments déterminants pour prononcer la résiliation judiciaire du bail ?

Les articles 1227 et 1228 du code civil stipulent que la résolution peut être demandée en justice. L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave aux obligations du locataire, justifiant ainsi la résiliation judiciaire des baux. En l’espèce, le juge a constaté que les conditions d’une résiliation judiciaire étaient réunies en raison de l’absence de paiement des loyers.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens en cas de perte de l’instance ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, le locataire a succombé à l’instance, ce qui entraîne sa condamnation aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Quelle est la condition pour l’octroi d’une indemnité d’occupation en cas de résiliation des baux ?

En cas de résiliation des baux, le juge peut fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges dues, si les baux s’étaient poursuivis. Cette indemnité vise à réparer le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des lieux loués.

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