Bail d’habitation : gestion des impayés et délais de paiement pour locataires en difficulté – Tribunal judiciaire de Melun, 30 avril 2026, RG n° 26/00111

La juridiction a jugé recevable la demande de résiliation du bail, respectant les procédures de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse a signalé les impayés à la caisse d’allocations familiales, et l’assignation a été notifiée dans les délais. La dette locative a été établie à 1 145,64 €, et le locataire a été condamné à son paiement. Des délais de paiement ont été accordés, mais en cas de non-respect, la clause résolutoire reprendra son effet. Les dépens ont été mis à la charge du locataire.

Un litige a émergé suite à un contrat de location signé le 22 février 2012 entre une société anonyme d’HLM et un locataire pour un local à usage d’habitation. Le loyer mensuel initial était fixé à 278,98 € hors charges. En raison d’une fusion-absorption, la société a changé de nom pour devenir la SA CDC HABITAT SOCIAL, tout en conservant le contrat de bail.

Le 22 mai 2025, un commandement de payer a été délivré au locataire pour un montant de 600,21 € correspondant aux loyers et charges dus. Le 19 novembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné le locataire devant le tribunal judiciaire, demandant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire en raison d’impayés. Lors de l’audience du 3 mars 2026, la société a actualisé sa créance à 1 204 €.

Le locataire a reconnu la dette mais a demandé des délais de paiement, proposant de rembourser par mensualités de 100 €. Une enquête sociale a révélé que le locataire était en situation précaire, suivi par des organismes d’aide à l’insertion professionnelle. L’enquête a également souligné ses efforts pour éviter l’aggravation de sa situation financière.

Le tribunal a jugé la demande de la société recevable, ayant respecté les procédures de notification et de signalement des impayés. Il a constaté que le locataire devait 1 145,64 € au titre des loyers et charges impayés. Le juge a accordé un échelonnement de la dette sur 12 mois, permettant au locataire de régler sa dette tout en continuant à payer son loyer courant.

Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus tant que le locataire respectait les modalités de paiement. En cas de non-respect, la clause résolutoire reprendrait son plein effet, entraînant l’expulsion du locataire et des occupants. Le tribunal a également condamné le locataire aux dépens de la procédure.

La juridiction a jugé recevable la demande de résiliation du bail, en raison du respect des procédures prévues par la loi du 6 juillet 1989, notamment l’article 24-II, qui impose la saisine préalable de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et la notification au préfet. La bailleresse a justifié avoir signalé les impayés à la caisse d’allocations familiales, et l’assignation a été notifiée dans les délais requis. Concernant le paiement des loyers, l’article 7 de la même loi impose au locataire de s’acquitter des loyers et charges, ce qui a été établi par les pièces fournies. La dette locative a été déterminée à 1 145,64 €, et le locataire a été condamné à son paiement, avec intérêts au taux légal.

Le juge a également accordé des délais de paiement, conformément à l’article 24-V, en tenant compte de la situation financière du locataire et de son engagement à régler sa dette par mensualités. La clause résolutoire a été considérée comme acquise, mais ses effets ont été suspendus durant la période de paiement accordée, conformément à l’article 24-VII. En cas de non-respect des échéances, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant l’exigibilité immédiate de la totalité de la dette. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, tandis que la demande de frais irrépétibles a été rejetée, en raison de l’équité et des circonstances financières des parties. L’exécution provisoire a été déclarée de droit, selon l’article 514 du code de procédure civile, en l’absence de dispositions contraires.

• Acte de bail signé le 22 février 2012 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et le locataire.
• Décompte des loyers et charges prouvant les obligations de paiement du locataire.
• Commandement de payer délivré le 22 mai 2025 pour un montant de 600,21 €.
• Enquête sociale révélant la situation précaire du locataire et ses efforts pour éviter l’aggravation de sa situation financière.
• Signalement des impayés à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne le 26 mai 2025.
• Notification de l’assignation au préfet le 19 novembre 2025, respectant le délai de six semaines avant l’audience.

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Dans cette affaire, le locataire, en raison de sa situation financière précaire, a obtenu un échelonnement de sa dette locative, ce qui lui permet de continuer à occuper le logement tout en remboursant ses impayés. Cependant, il doit respecter les modalités de paiement sous peine de voir la clause résolutoire s’appliquer, entraînant son expulsion.

• Possibilité de maintenir son logement sous condition de paiement régulier.
• Échelonnement de la dette sur 12 mois avec des mensualités de 100 €.
• Suspension des effets de la clause résolutoire tant que les paiements sont effectués.
• Risque d’expulsion en cas de non-respect des échéances de paiement.
• Engagement à régler la dette pour éviter des frais supplémentaires.

Pour la société de gestion locative, la décision du tribunal lui permet de récupérer les loyers dus tout en maintenant une relation contractuelle avec le locataire, à condition que ce dernier respecte ses engagements. Toutefois, la société doit également être vigilante quant à la gestion des impayés futurs.

• Recouvrement partiel de la dette locative sur 12 mois.
• Maintien de la relation contractuelle avec le locataire.
• Possibilité de relancer la procédure d’expulsion en cas de non-paiement.
• Obligation de suivre les procédures légales pour toute nouvelle action.
• Impact sur la gestion des biens immobiliers et des relations avec d’autres locataires.

Enseignements de cette décision

• Respecter la saisine de la CCAPEX avant toute action en résiliation de bail.
• Notifier le préfet au moins six semaines avant l’audience.
• Conserver des preuves de paiement des loyers et charges.
• Demander des délais de paiement si la situation financière le justifie.
• Être conscient des conséquences de la clause résolutoire en cas d’impayés.

À éviter

• Ignorer les délais de notification au préfet.
• Ne pas signaler les impayés aux organismes compétents.
• Omettre de fournir des preuves de la situation financière au tribunal.
• Attendre trop longtemps avant de demander des délais de paiement.
• Ne pas respecter les modalités de paiement accordées par le juge.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ?

La saisine de la CCAPEX est régie par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Quels sont les critères de recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail ?

La demande de constat de résiliation du bail est recevable si le bailleur justifie avoir signalé les impayés à la caisse d’allocations familiales, comme l’indique l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, le bailleur a procédé à ce signalement le 26 mai 2025, et la situation d’impayés ayant perduré, la demande est donc recevable.

Quelle est la procédure de notification au préfet pour l’assignation aux fins de constat de résiliation ?

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 impose que l’assignation aux fins de constat de résiliation soit notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 19 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2026, rendant la demande recevable.

Quelle est la règle de droit applicable au paiement des loyers et charges par le locataire ?

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur a produit l’acte de bail et le décompte des loyers, prouvant ainsi les obligations du locataire.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement au locataire ?

Selon l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement si le locataire est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le locataire a sollicité un échelonnement de sa dette et a repris le paiement des loyers, ce qui a conduit à l’octroi de délais de paiement.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation ?

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule qu’un contrat de bail d’habitation contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies, car les loyers n’avaient pas été payés pendant plus de six semaines après le commandement de payer.

Quelle est la portée de la suspension des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet de suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’espèce, la suspension des effets de la clause résolutoire a été accordée durant les délais de paiement, à condition que le locataire respecte ses engagements de paiement.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens dans une procédure judiciaire ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, le locataire a succombé à l’instance, ce qui a conduit à sa condamnation aux dépens.

Quelle est la règle concernant les frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, le juge a décidé de laisser à la charge du bailleur les frais non compris dans les dépens, en tenant compte des situations financières respectives des parties.

Quelle est la règle sur l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition légale contraire. En l’espèce, l’exécution provisoire a été considérée comme de droit, compte tenu de la nature du litige.

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