Bail d’habitation : résiliation, expulsion et recouvrement des loyers impayés – Tribunal judiciaire de Rennes, 16 avril 2026, RG n° 25/07843

La juridiction a constaté la résiliation du contrat de bail en raison du non-paiement des loyers et charges, après un commandement de payer resté infructueux. L’expulsion des locataires a été ordonnée, les bailleurs ayant un intérêt légitime à récupérer les lieux. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer jusqu’à la libération des lieux. La créance locative a été confirmée à 21 141,06 euros, et les dépens ont été mis à la charge des locataires. L’exécution provisoire a été déclarée de droit.

En juin 2019, un contrat de location a été signé entre des bailleurs et des locataires pour un local à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 1480 euros. En mai 2025, les bailleurs ont délivré un commandement de payer pour des loyers et charges impayés, s’élevant à 8767,95 euros. En septembre 2025, une assignation a été faite devant le juge des contentieux de la protection, demandant l’expulsion des locataires et le paiement des sommes dues.

L’audience a eu lieu en janvier 2026, avec un renvoi pour examiner la situation de surendettement des locataires. Les bailleurs ont demandé la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation. Ils ont également souligné que la créance avait augmenté à plus de 21 000 euros, en raison d’un échelonnement des dettes et d’un effacement partiel pour l’un des locataires.

Les locataires, représentés par l’épouse de l’un d’eux, ont demandé à rester dans les lieux et à bénéficier de délais de paiement, tout en expliquant leur situation financière. Cependant, le juge a constaté que les conditions pour accorder des délais de paiement n’étaient pas remplies, car les locataires n’avaient pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Le jugement a déclaré la résiliation du bail, ordonné l’expulsion des locataires, et condamné ces derniers à verser aux bailleurs une indemnité d’occupation ainsi que le montant total des loyers dus. Les locataires ont également été condamnés aux dépens de l’instance et à verser une somme pour les frais irrépétibles. L’exécution de la décision a été déclarée provisoire, permettant ainsi aux bailleurs de récupérer rapidement possession des lieux.

La juridiction a constaté la résiliation du contrat de bail en raison du non-paiement des loyers et charges, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que la clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 14 mai 2025, et aucun paiement n’a été effectué dans le délai imparti, permettant ainsi de constater la résiliation à compter du 15 juillet 2025. L’expulsion des locataires a été ordonnée, les bailleurs ayant un intérêt légitime à récupérer les lieux en raison des impayés accumulés. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer, en application de l’article 1760 du Code civil, jusqu’à la libération des lieux. La demande de délais de paiement a été rejetée, les locataires n’ayant pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience, ce qui ne permet pas d’appliquer les dispositions de l’article 24-V de la loi précitée. La créance locative a été confirmée à 21 141,06 euros, sans déduction des montants déclarés dans le cadre de la liquidation judiciaire, les locataires n’ayant pas prouvé l’extinction de cette créance. Les dépens ont été mis à la charge des locataires, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et une somme a été allouée au titre de l’article 700 pour couvrir les frais irrépétibles. L’exécution provisoire a été déclarée de droit, en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, compte tenu de la nature du litige.

• Acte de bail entre les parties, prouvant les obligations locatives.
• Décompte des loyers et charges, démontrant le montant de la dette locative.
• Commandement de payer du 14 mai 2025, attestant des impayés.
• Extrait de locataire du 10/02/2026, indiquant la dette de 21 141,06€.
• Déclaration de la société COGIR concernant la créance dans le cadre de la liquidation judiciaire.

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Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives. Les bailleurs, ayant obtenu gain de cause, peuvent rapidement récupérer possession de leur bien, tandis que les locataires, en raison de leur situation financière, se retrouvent dans une position précaire avec des obligations financières accrues.

• Les bailleurs peuvent procéder à l’expulsion des locataires, récupérant ainsi leur bien immobilier.
• Ils sont en droit de réclamer une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers dus jusqu’à la libération des lieux.
• Les locataires doivent s’acquitter de la dette locative totale, s’élevant à 21 141,06 euros.
• Les locataires sont également condamnés aux dépens de l’instance, augmentant leur charge financière.
• Les bailleurs peuvent envisager des actions supplémentaires pour recouvrer les sommes dues, y compris des saisies sur salaire ou des comptes bancaires.
• Les locataires doivent envisager des solutions de surendettement pour gérer leur situation financière difficile.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification pour éviter l’irrecevabilité.
• Documenter tous les paiements de loyer pour prouver l’exécution des obligations.
• Préparer des justificatifs solides en cas de demande de délais de paiement.
• Vérifier la validité des créances déclarées lors de procédures de liquidation.
• Anticiper les conséquences d’une résiliation de bail sur l’occupation des lieux.

À éviter

• Ignorer les commandements de payer et délais impartis.
• Ne pas fournir de preuves de paiement lors des litiges locatifs.
• Omettre de justifier sa situation financière lors de demandes de délais.
• Attendre la dernière minute pour contester une résiliation de bail.
• Ne pas se conformer aux exigences légales en matière de notification.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement ?

La résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 14 mai 2025, et les loyers n’ayant pas été réglés dans les deux mois suivant cette date, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 juillet 2025.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande d’expulsion ?

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée impose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 05 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 janvier 2026, rendant la demande recevable.

Quels sont les critères pour l’octroi de délais de paiement au locataire ?

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement à la demande du locataire, à condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, les défendeurs n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, ce qui entraîne le rejet de leur demande de délais de paiement.

Quelle est la charge de la preuve concernant la créance locative ?

L’article 1353 du code civil stipule que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». En l’espèce, les bailleurs ont produit l’acte de bail et le décompte des loyers et charges pour prouver l’existence de la créance. Les locataires, quant à eux, n’ont pas apporté la preuve de paiements supplémentaires, ce qui leur incombe selon l’article 9 du code de procédure civile.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour condamner les locataires au paiement des loyers ?

La juridiction a retenu que la dette locative s’élevait à 21 141,06 euros au 10 février 2026, et que les locataires n’avaient pas prouvé l’extinction de la créance de 5707,35 euros déclarée dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire. De plus, le créancier déclaré était COGIR, et non les bailleurs, mais la créance était liée à la gestion de COGIR pour le compte des bailleurs. Ainsi, la juridiction a condamné les locataires au paiement de la somme totale, en précisant que les montants éventuellement effacés par la liquidation judiciaire ne seraient pas recouvrables à l’encontre de Monsieur [O].

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, les défendeurs ont été condamnés in solidum à verser 500 euros aux bailleurs au titre de l’article 700, en tenant compte des démarches judiciaires effectuées par ces derniers.

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