Bail commercial : comment contester une résiliation et obtenir des indemnités ? – Tribunal judiciaire de Toulon, 30 avril 2026, N° de RG 24/05185

La juridiction a rejeté les demandes de résiliation judiciaire du bail commercial et d’expulsion, estimant que les manquements du bailleur n’étaient pas suffisamment graves. Le bail s’est prolongé tacitement, rendant inopérantes les prétentions du bailleur. Les manquements allégués, tels que l’absence d’immatriculation et des dégradations, n’ont pas été prouvés. Les retards de paiement, bien que reconnus, n’ont pas justifié la résiliation. La juridiction a débouté le bailleur et l’a condamné aux dépens, ainsi qu’à verser une indemnité au preneur.

L’affaire concerne un litige entre une société civile immobilière et un locataire concernant un bail commercial. En 1994, la S.C.I. RIVES DE LA CALINE a initialement accordé un bail précaire à un locataire pour un local. Ce bail a été renouvelé en 1997, puis un nouveau contrat a été signé en 2002, modifié par un avenant en 2023. En juin 2023, la S.C.I. a demandé la désignation d’un commissaire de justice pour constater l’occupation des lieux et vérifier l’exploitation d’un fonds de commerce.

En mars 2024, la S.C.I. a sommé le locataire de quitter les lieux, et en août 2024, elle a assigné ce dernier devant le tribunal judiciaire de Toulon, demandant la fin du bail et l’expulsion du locataire. Ce dernier a contesté les demandes, invoquant notamment le droit à une indemnité d’éviction et demandant des dommages et intérêts pour préjudice subi.

Le tribunal a examiné plusieurs points, notamment la recevabilité des demandes et la qualification du bail. Il a conclu que le bail de 2002, tel que modifié, était soumis au statut des baux commerciaux, ce qui implique que le bail ne peut être résilié que par un congé donné six mois à l’avance. En l’absence de congé, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation, rendant les demandes d’expulsion de la S.C.I. irrecevables.

Concernant la demande de résiliation judiciaire du bail, le tribunal a jugé que les manquements allégués par la S.C.I. n’étaient pas suffisamment graves pour justifier une telle résiliation. En conséquence, toutes les demandes de la S.C.I. ont été rejetées, tandis que le locataire a également vu sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts rejetée. Finalement, la S.C.I. a été condamnée aux dépens et à verser une somme au locataire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a rejeté les demandes de résiliation judiciaire du bail commercial et d’expulsion, considérant que les manquements invoqués par le bailleur ne présentaient pas un degré de gravité suffisant pour justifier une telle mesure. En effet, selon l’article L. 145-9, les baux commerciaux ne cessent que par un congé donné six mois à l’avance, et en l’absence de congé, le bail se prolonge tacitement. La cour a constaté que le bail commercial s’était poursuivi par tacite prolongation, rendant inopérantes les prétentions du bailleur sur l’expiration du bail.

Concernant la demande de résiliation, les manquements allégués, tels que l’absence d’immatriculation au registre du commerce, l’occupation d’une cour commune et des dégradations, n’ont pas été prouvés de manière satisfaisante. Les retards de paiement, bien que reconnus, n’ont pas été jugés suffisamment graves pour justifier la résiliation. En conséquence, la juridiction a débouté le bailleur de ses demandes et a condamné celui-ci aux dépens, ainsi qu’à verser une indemnité au preneur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

• Constats et rapports sur les dégradations imputables à Monsieur [R] [S]
• Rapport d’assainissement évoquant un problème de refoulement
• Éléments versés au dossier concernant l’absence d’immatriculation au registre du commerce
• Constatations opérées par le commissaire de justice sur l’occupation des lieux
• Documents relatifs aux retards de paiement du loyer

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, la société civile immobilière, en tant que demandeur, doit faire face à des implications financières et juridiques suite au rejet de ses demandes. D’autre part, le locataire, bien qu’ayant réussi à défendre ses droits, doit également naviguer dans les conséquences de la procédure judiciaire.

• La société civile immobilière doit supporter les dépens de la procédure, ce qui peut affecter sa situation financière.
• Le rejet de la demande d’expulsion renforce la position du locataire, lui permettant de continuer son activité dans les locaux.
• Le locataire peut revendiquer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui compense partiellement ses frais juridiques.
• La société civile immobilière doit reconsidérer sa stratégie de gestion des baux commerciaux pour éviter de futurs litiges.
• Le locataire doit rester vigilant quant à ses obligations contractuelles pour éviter d’éventuels manquements à l’avenir.
• Les deux parties pourraient envisager un règlement amiable pour éviter des procédures judiciaires prolongées.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de congé de six mois pour les baux commerciaux.
• Documenter l’exploitation effective d’un fonds de commerce pour éviter des contestations.
• Préciser la qualification du bail dans les contrats pour éviter des ambiguïtés.
• Établir des preuves solides pour justifier des demandes de résiliation.
• Considérer la tacite prolongation des baux en l’absence de congé formel.

À éviter

• Ignorer les obligations contractuelles liées à l’usage des locaux.
• Omettre de prouver les manquements allégués lors d’une demande de résiliation.
• Attendre trop longtemps pour agir en cas de non-paiement des loyers.
• Ne pas formaliser les avenants au contrat de bail.
• Se baser uniquement sur des allégations sans preuves tangibles.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la fin de non-recevoir ?

La fin de non-recevoir est régie par l’article 789 du Code de procédure civile, qui stipule que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. L’article 122 du même code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir.

Quels sont les critères pour qualifier un bail commercial selon le Code de commerce ?

La qualification d’un bail commercial est régie par l’article L. 145-1 du Code de commerce, qui impose que le bail concerne des locaux dans lesquels est exercée une activité commerciale. Les parties peuvent cependant soumettre leur convention au statut des baux commerciaux, même en l’absence des conditions d’application de cet article, à condition que cette volonté soit claire et non équivoque.

Quelle est la procédure à suivre pour la résiliation d’un bail commercial ?

La résiliation d’un bail commercial est encadrée par l’article L. 145-9, alinéa 2 du Code de commerce, qui stipule que les baux de locaux soumis à ce statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Quels sont les manquements justifiant la résiliation judiciaire d’un bail commercial ?

La résiliation judiciaire d’un bail commercial peut être demandée en cas d’inexécution fautive des obligations du preneur, conformément aux articles 1728 et 1729 du Code civil. Ces articles stipulent que le preneur doit user de la chose louée raisonnablement et payer le prix du bail aux termes convenus. En cas de manquement, le bailleur peut demander la résiliation, mais doit prouver la gravité des manquements.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour rejeter la demande de résiliation judiciaire ?

La juridiction a retenu que la S.C.I. RIVES DE LA CALINE n’a pas prouvé l’absence effective et répétée d’exploitation des locaux, que l’occupation d’une cour commune ne justifie pas la résiliation en raison de son caractère non substantiel, et que les dégradations alléguées n’ont pas été prouvées comme étant imputables au preneur. De plus, les retards de paiement, bien que présents, n’ont pas été jugés suffisamment graves pour justifier la résiliation.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet à la partie qui succombe de demander le remboursement de ses frais non compris dans les dépens. En l’espèce, la S.C.I. RIVES DE LA CALINE, ayant succombé, a été condamnée à payer une somme de 3.000 euros à Monsieur [R] [S] sur le fondement de cet article, en plus des dépens.

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