Cautionnement : validité, disproportion et décharge face aux impayés locatifs – Cour d’appel de Reims, 28 avril 2026, N° de RG 25/00717

La cour a confirmé la validité de l’acte de cautionnement, rejetant les moyens de nullité soulevés par la caution. Les mentions requises par la loi étaient respectées, et la caution avait connaissance de son engagement. La désolidarisation du bail n’a pas modifié les risques encourus. La cour a également rejeté la demande de décharge, considérant que les bailleurs n’avaient pas nui aux droits de la caution. Enfin, la demande de délais de paiement a été rejetée, et les dépens ont été mis à sa charge.

En mai 2019, un bien immobilier a été donné à bail par des bailleurs à une locataire et son compagnon, avec un engagement de caution solidaire. Suite à la séparation du couple, le bail a été transféré au nom de la seule locataire en avril 2021. Des impayés de loyers ont conduit les bailleurs à délivrer un commandement de payer en février 2024, suivi d’une assignation en justice pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

Le jugement rendu en novembre 2024 a déclaré recevable l’action des bailleurs, constaté la validité de la clause résolutoire, et ordonné à la locataire de libérer les lieux. La locataire et la caution n’ayant pas comparu, le tribunal a également condamné solidairement la locataire et la caution à verser une somme représentant les loyers impayés, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation. Les demandes de dommages et intérêts des bailleurs ont été rejetées.

En mai 2025, la caution a interjeté appel, contestant la validité de l’acte de cautionnement, arguant d’une absence de connaissance des obligations et d’une disproportion de l’engagement. Les bailleurs ont demandé la confirmation du jugement initial et des condamnations supplémentaires à l’encontre de la caution.

La cour a examiné la validité de l’acte de cautionnement, concluant qu’il respectait les exigences légales et que la caution avait connaissance de son engagement. Les arguments relatifs à la disproportion et à la modification substantielle du contrat de bail ont également été rejetés. La cour a confirmé le montant des sommes dues, tout en rejetant la demande de délais de paiement de la caution, considérant que sa situation financière ne justifiait pas une telle mesure. Les dépens ont été mis à la charge de la caution, qui a également été condamnée à verser des frais de procédure aux bailleurs.

La cour a confirmé la validité de l’acte de cautionnement, rejetant les moyens de nullité soulevés par la caution. En effet, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose des mentions précises dans l’acte de caution, qui étaient respectées en l’espèce. La cour a constaté que la caution avait connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement, et que la désolidarisation du bail n’avait pas modifié les risques encourus. Les dispositions de l’article 2292 du code civil, qui stipulent que le cautionnement ne se présume pas et doit être express, n’ont pas été violées. La cour a également rejeté la demande de décharge de la caution, considérant que les bailleurs n’avaient pas nui à ses droits en acceptant la désolidarisation du bail. Concernant le montant des sommes dues, la cour a confirmé l’arriéré locatif de 13 654,98 €, soulignant que la partie qui se prétend libérée par un paiement doit en justifier. Enfin, la demande de délais de paiement a été rejetée, la cour estimant que l’octroi de tels délais apparaissait illusoire au regard des revenus de la caution. Les dépens ont été mis à la charge de la caution, qui devra également régler une indemnité pour frais de procédure.

• Acte de cautionnement produit par le bailleur mentionnant le montant du loyer et les conditions de sa révision.
• Contrat de bail du 2 mai 2019 certifiant que M. [P] [A] a pris connaissance du contrat de location.
• Avis d’imposition de M. [A] pour l’année 2019, attestant de ses revenus.
• Document intitulé ’résumé génératif’ rédigé par les bailleurs en date du 6 avril 2021.
• Commandement de payer notifié à M. [A] le 14 février 2024.
• Décompte des arriérés locatifs arrêté au 31 juillet 2024, s’élevant à 13 654,98 €.

Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. La caution, ayant contesté la validité de son engagement, se voit finalement confirmée dans ses obligations, tandis que les bailleurs obtiennent une reconnaissance de leurs droits et le recouvrement des loyers impayés.

• La caution est tenue de payer la somme de 13 654,98 € pour loyers impayés.
• Les bailleurs peuvent procéder à l’exécution de la décision de justice pour récupérer les montants dus.
• La caution doit également régler les frais de procédure engagés par les bailleurs.
• Les bailleurs renforcent leur position juridique en cas de futurs litiges similaires.
• La caution perd la possibilité de contester la validité de l’acte de cautionnement.
• Les bailleurs peuvent continuer à louer le bien sans l’impact des impayés précédents.

Enseignements de cette décision

• Respecter les mentions obligatoires dans l’acte de cautionnement.
• Connaître la nature et l’étendue de l’engagement avant de signer.
• Vérifier la validité des clauses de solidarité dans le bail.
• Documenter toute modification du contrat de bail pour éviter des litiges.
• Justifier les paiements effectués pour contester des arriérés.

À éviter

• Signer un acte de cautionnement sans avoir lu le bail.
• Ignorer les implications d’une désolidarisation du bail.
• Ne pas fournir de preuves de solvabilité si nécessaire.
• Attendre trop longtemps pour contester un engagement.
• Omettre de demander des délais de paiement en cas de difficultés financières.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la validité de l’acte de cautionnement ?

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 stipule que « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Dans cette affaire, l’acte de caution produit par le bailleur mentionne le montant du loyer, les conditions de sa révision, la connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation par la caution, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1. Par conséquent, aucune nullité formelle de l’acte n’est encourue.

Quels sont les critères de nullité tirés de la disproportion de l’acte de caution ?

Les dispositions légales relatives à la disproportion de l’engagement d’une caution, selon l’article 2300 du code civil, concernent uniquement les cautionnements donnés par des personnes physiques au profit de professionnels du crédit. En l’espèce, les époux, en tant que bailleurs particuliers, ne sont pas concernés par ce dispositif.

De plus, l’avis d’imposition produit par la caution montre qu’il disposait d’un revenu annuel de 20 255 €, ce qui ne le rendait pas impécunieux. Ainsi, le moyen de nullité tiré de la disproportion de l’acte de caution est écarté.

Quelle est la qualification juridique de la modification substantielle du contrat de bail et de l’étendue du cautionnement ?

L’article 2292 du code civil stipule que « le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. » La caution soutient que la désolidarisation du bail constitue une modification substantielle du contrat, augmentant les risques de voir actionner la caution.

Cependant, l’acte de caution mentionne que la caution se porte pour Mme [G] [A] seule, sans mention de M. [Z], et pour l’entier loyer de 640 €. Il n’y a donc pas eu de modification substantielle à l’égard de la caution suite au départ de M. [Z], et l’engagement de la caution demeure le même. Par conséquent, l’acte de caution n’est pas susceptible de sanction à ce titre.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction concernant la décharge de la caution ?

La caution invoque l’article 2314 du code civil, qui stipule que « La caution est déchargée, lorsque la subrogation aux droits, hypothèques et privilèges du créancier, ne peut plus, par le fait de ce créancier, s’opérer en faveur de la caution. » Elle soutient que les bailleurs lui ont nui en acceptant la désolidarisation du bail et en laissant le passif de la débitrice s’accroître.

Cependant, il a été déterminé que la désolidarisation du bail n’augmente pas le risque pour la caution, car le bailleur peut réclamer le paiement à l’un des locataires, et la caution demeure libre de dénoncer le cautionnement. De plus, le délai de 15 mois d’impayés n’emporte pas de conséquence particulière. Ainsi, il n’y a pas lieu à décharge.

Quelle est la procédure applicable concernant le montant des sommes dues ?

Le premier juge a déterminé un arriéré locatif de 13 654,98 € selon un décompte produit arrêté au 31 juillet 2024. La partie qui s’estime libérée par un paiement doit en justifier. En l’espèce, l’appelant ne produit aucune pièce démontrant que des versements seraient intervenus, et les bailleurs n’ont reçu aucune somme depuis le 1er avril 2021. Par conséquent, la cour confirme le montant arrêté en principal.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement selon l’article 1343-5 du code civil ?

L’article 1343-5 du code civil permet d’accorder des délais de paiement. Toutefois, la caution justifie de ses revenus annuels de 16 389 €, ce qui, rapporté à la dette de 13 654,98 €, représente une somme mensuelle de 569 €, soit près de la moitié de son revenu mensuel. En l’absence de justification de ses charges, l’octroi des délais sollicités apparaît illusoire. La demande est donc rejetée.

⬇️Télécharger