Résiliation de bail pour impayés : comment obtenir l’expulsion du locataire ?

La juridiction a déclaré recevable la demande en résiliation de bail et en expulsion, en se fondant sur l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui impose la notification de l’assignation à la préfecture dans un délai de six semaines avant l’audience. La constatation de la résiliation du bail repose sur l’article 835 du code de procédure civile, qui permet au juge des référés d’ordonner des mesures en l’absence de contestation sérieuse. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré pour un montant dû, et la locataire n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti. Les contestations soulevées par la locataire, relatives à l’indécence du logement et à l’absence de diagnostic de performance énergétique, n’ont pas été jugées sérieuses, car elles n’ont pas été étayées par des preuves suffisantes. La juridiction a également noté que la locataire n’a pas démontré que les problèmes allégués rendaient le logement inhabitable. En conséquence, la résiliation du bail a été constatée, et l’expulsion a été ordonnée, tout en prévoyant des délais de paiement pour la locataire, sous condition de respecter ses obligations locatives futures.

La juridiction a déclaré recevable la demande en résiliation de bail et en expulsion, se fondant sur l’article 24 III de la loi n°89-462. La résiliation repose sur l’article 835 du code de procédure civile, permettant au juge d’ordonner des mesures en l’absence de contestation sérieuse. Le commandement de payer a été délivré, et la locataire n’a pas réglé les causes dans le délai imparti. Ses contestations concernant l’indécence du logement n’ont pas été jugées sérieuses, entraînant la résiliation du bail et l’expulsion.

L’affaire concerne un litige entre une bailleresse et une locataire suite à des impayés de loyer. Le 23 octobre 2023, un bail a été signé pour un appartement meublé, avec un loyer mensuel de 1 294 euros, auquel s’ajoutent des charges. En février 2025, un commandement de payer a été délivré à la locataire pour un arriéré locatif de 3 581,72 euros, sans réponse de sa part dans le délai imparti. En avril 2025, la bailleresse a assigné la locataire en référé pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion.

Lors de l’audience de février 2026, la bailleresse a demandé la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, ainsi que le paiement d’une somme de 9 892,86 euros pour l’arriéré locatif. Elle a soutenu que la locataire n’avait pas réglé les causes du commandement de payer et a invoqué l’urgence de la situation. En réponse, la locataire a contesté les demandes, arguant de l’indécence du logement, de l’absence de diagnostic de performance énergétique lors de la signature du bail, et de la prise en charge de l’arriéré par sa compagnie d’assurances.

Le tribunal a examiné les contestations soulevées par la locataire, notamment l’état du logement et la fourniture du diagnostic. Il a conclu que la locataire n’avait pas apporté de preuves suffisantes pour justifier ses allégations d’indécence. De plus, la demande de suspension de la clause résolutoire a été examinée, et le tribunal a noté que la locataire avait repris le paiement intégral du loyer courant. Finalement, le tribunal a constaté la résiliation du bail, condamnant la locataire à payer une provision sur l’arriéré locatif et autorisant des délais de paiement, tout en prévoyant des conséquences en cas de non-respect des engagements.

• Photographies en noir et blanc non datées révélant la présence de traces d’humidité et de moisissures dans l’appartement.
• Dossier de diagnostic technique établi en février 2026, décrivant l’appartement comme étant en « bon état » ou en « état moyen ».
• SMS du GROUPE DS GESTION du 26 août 2025 indiquant que l’arriéré locatif avait été pris en charge par la compagnie d’assurances.
• Réclamations anciennes de la locataire concernant des dysfonctionnements de la machine à laver et de l’interphone.
• Absence de réponse de la locataire à la demande de l’agence immobilière pour des nouvelles photos de l’état de l’appartement en septembre 2024.

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Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, la bailleresse obtient la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, tout en ayant la possibilité de récupérer une partie de l’arriéré locatif. D’autre part, la locataire, bien qu’ayant perdu la contestation, bénéficie de délais de paiement pour régulariser sa situation.

• Résiliation du bail et expulsion de la locataire.
• Recouvrement partiel de l’arriéré locatif par la bailleresse.
• Possibilité pour la locataire de régulariser sa dette par des paiements échelonnés.
• Impact sur la réputation de la locataire en tant que locataire fiable.
• Frais de justice à la charge de la locataire, incluant les dépens.
• Obligation pour la locataire de respecter les délais de paiement pour éviter une nouvelle expulsion.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification à la préfecture pour les assignations.
• Formuler toutes les prétentions et moyens dans le dispositif des conclusions.
• Apporter des preuves solides pour étayer les contestations sur l’état du logement.
• Reprendre le paiement intégral du loyer pour bénéficier de délais de paiement.
• Documenter les problèmes de logement avec des rapports techniques ou des constats.

À éviter

• Ne pas ignorer les commandements de payer.
• Omettre de fournir des documents annexes lors de la signature du bail.
• Attendre trop longtemps pour signaler des problèmes au bailleur.
• Ne pas répondre aux demandes de l’agence immobilière concernant l’état du logement.
• Se baser uniquement sur des allégations sans preuves tangibles.

Quel est le fondement juridique de la résiliation de bail pour défaut de paiement ?

La résiliation de bail pour défaut de paiement est fondée sur l’article 24 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 20 février 2025, et Madame [T] [I] n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en résiliation de bail et en expulsion ?

La demande en résiliation de bail et en expulsion est recevable si elle est notifiée conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ce qui respecte les conditions de recevabilité.

Quels sont les critères pour établir l’existence d’une contestation sérieuse en matière de résiliation de bail ?

Selon l’article 834 du code de procédure civile, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond. En l’espèce, le juge a examiné les contestations soulevées par Madame [T] [I] concernant l’état indécent du logement, l’absence de diagnostic de performance énergétique, et le caractère exigible de la dette, mais a conclu qu’aucune de ces contestations n’était sérieuse.

Quelle est la portée de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 concernant la décence du logement ?

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, exempt de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, et répondant à un niveau de performance minimal. En l’espèce, le juge a constaté que les éléments fournis par Madame [T] [I] n’étaient pas suffisants pour établir le caractère indécent du logement, notamment en raison de l’absence de preuves probantes des désordres allégués.

Quels sont les effets de l’absence de régularisation des charges locatives sur la créance du bailleur ?

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que les charges récupérables doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. En l’espèce, le juge a constaté que Madame [B] [F] n’avait pas procédé à la régularisation des charges depuis la signature du bail, ce qui a conduit à la déduction des provisions sur charges du montant du commandement de payer, rendant la créance exigible pour un montant réduit.

Quel est le régime de la provision en matière de loyers et charges locatives ?

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le juge a condamné Madame [T] [I] à verser une provision à Madame [B] [F] pour l’arriéré locatif, déduction faite des provisions sur charges, en raison de l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de la créance.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au locataire ?

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, Madame [T] [I] a repris le paiement intégral du loyer courant, ce qui a permis au juge d’accorder des délais de paiement.

Quel est le pouvoir du juge en matière de suspension des effets de la clause résolutoire ?

Le juge a le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire a repris le versement intégral du loyer courant et est en mesure de régler sa dette locative. En l’espèce, le juge a décidé de suspendre les effets de la clause résolutoire, permettant à Madame [T] [I] de régler sa dette de manière échelonnée, tout en précisant que le non-respect des délais entraînerait la résiliation du bail.

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