Bail d’habitation : résiliation, loyers impayés et indemnité d’occupation

La juridiction a jugé recevable l’action du bailleur, ayant respecté les obligations de notification à la préfecture et de saisine de la commission de prévention des expulsions, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. La clause résolutoire a été validée, le locataire n’ayant pas réglé les arriérés dans le délai imparti après le commandement de payer, ce qui est en accord avec l’article 24 I de la même loi. Le montant des loyers et charges impayés a été établi à 6763,42 €, après exclusion des frais de commissaire de justice, conformément à l’article 1728 du Code civil et à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. La juridiction a également pris en compte la situation de surendettement du locataire, suspendant les effets de la clause résolutoire pour 24 mois, avec une extension de 3 mois, en vertu de l’article 24 VI de la loi précitée. Des délais de paiement ont été accordés pour la nouvelle dette, sous condition de paiement du loyer courant. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant des loyers dus depuis la résiliation, en application de l’article 1240 du Code civil. L’exécution provisoire a été ordonnée, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et la partie perdante a été condamnée aux dépens selon l’article 696 du même code.

La juridiction a jugé recevable l’action du bailleur, ayant respecté les obligations de notification et de saisine de la commission de prévention des expulsions. La clause résolutoire a été validée, le locataire n’ayant pas réglé les arriérés dans le délai imparti. Le montant des loyers et charges impayés a été établi à 6763,42 €. La situation de surendettement du locataire a conduit à la suspension des effets de la clause résolutoire pour 24 mois, avec une extension de 3 mois.

L’affaire concerne un litige entre un bailleur, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE HABITAT, et un locataire, un individu ayant signé un bail d’habitation le 1er février 2024 pour un logement situé à [Adresse 3]. Le loyer mensuel convenu était de 358,48 € hors charges. En raison de loyers impayés, le bailleur a délivré un commandement de payer le 4 septembre 2024, resté sans effet.

Face à cette situation, le bailleur a assigné le locataire devant le tribunal judiciaire de Tours le 3 mars 2025, demandant la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement des loyers et charges impayés, qui s’élevaient à 3689,62 € à la date du commandement. L’assignation a été notifiée au Préfet d'[Localité 2] et l’affaire a été plaidée le 18 décembre 2025.

Lors de l’audience, le bailleur a mis à jour la dette locative à 7124,70 €, tout en précisant que le locataire avait été déclaré en situation de surendettement par la commission compétente, avec un moratoire de 24 mois imposé aux créanciers. Le locataire a demandé des délais de paiement, justifiant d’un paiement partiel et d’une recherche d’emploi, tout en évoquant des problèmes de santé mentale liés à la crise sanitaire.

Le tribunal a constaté la résiliation du bail au 5 novembre 2024, condamnant le locataire à verser 6763,42 € au bailleur pour loyers et charges dus. Il a également suspendu l’exigibilité d’une partie de la dette jusqu’au 29 janvier 2028, tout en accordant des délais de paiement pour le solde restant. En cas de non-respect des conditions de paiement, la clause résolutoire serait réactivée, entraînant l’expulsion du locataire.

• Bail signé entre les parties le 1er février 2024, stipulant les conditions de paiement des loyers et charges.
• Commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, mentionnant le montant des impayés.
• Décompte de la créance arrêté au 5 décembre 2025, indiquant un montant total de 7124,70 € à la charge du locataire.
• Décision de validation des mesures de la commission de surendettement des particuliers en date du 29 octobre 2025, prévoyant la suspension d’exigibilité de la dette locative.
• Justificatif de paiement de 230,00 € par le locataire le 10 décembre 2025.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le bailleur, en tant que demandeur, obtient une reconnaissance de ses droits, tandis que le locataire, en tant que défendeur, fait face à des obligations financières et à des risques d’expulsion.

• Le bailleur peut procéder à l’exécution de la décision de justice pour récupérer les loyers impayés.
• Le bailleur doit respecter les délais de suspension de la clause résolutoire accordés par le tribunal.
• Le bailleur est en droit de réclamer des indemnités d’occupation pour la période d’occupation sans droit.
• Le bailleur doit gérer les dépens liés à la procédure judiciaire.
• Le bailleur peut envisager des actions supplémentaires si le locataire ne respecte pas les délais de paiement.

Pour le locataire, les conséquences sont également lourdes, avec des obligations de paiement et des risques d’expulsion en cas de non-respect des conditions imposées par le tribunal.

• Le locataire doit s’acquitter de la somme de 6763,42 € pour les loyers et charges dus.
• Le locataire doit respecter les délais de paiement accordés pour la nouvelle dette.
• Le locataire risque l’expulsion si les paiements ne sont pas effectués conformément aux conditions établies.
• Le locataire doit continuer à payer le loyer courant pour éviter la réactivation de la clause résolutoire.
• Le locataire peut bénéficier d’un moratoire de 24 mois pour une partie de sa dette, mais doit rester vigilant sur ses obligations.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification à la préfecture.
• Produire un commandement de payer avant d’assigner en justice.
• Documenter les arriérés de loyers avec des preuves claires.
• Considérer les mesures de surendettement pour suspendre les créances.
• Accorder des délais de paiement en cas de situation financière difficile.

À éviter

• Ignorer les obligations de notification légales.
• Ne pas respecter les délais impartis pour le paiement des loyers.
• Omettre de justifier une situation de surendettement.
• Ne pas produire de preuves lors d’une audience.
• Éviter de communiquer avec le bailleur sur la situation financière.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ?

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bailleur a produit un commandement de payer délivré le 4 septembre 2024, laissant un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement. Monsieur [I] [B] n’ayant pas réglé l’arriéré dans ce délai, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 novembre 2024.

Quels sont les critères de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

La recevabilité de l’action est justifiée par le bailleur qui a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. De plus, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique, respectant ainsi les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc déclarée recevable.

Quelle est la qualification juridique des loyers et charges impayés ?

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur a produit le bail signé, le commandement de payer et un décompte de la créance, prouvant ainsi l’obligation de paiement. La juridiction a condamné Monsieur [I] [B] à verser la somme de 6763,42 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 5 décembre 2025, en écartant les frais de commissaire de justice qui ne constituent pas une dette de loyer.

Quels sont les éléments déterminants pour la suspension de la clause résolutoire ?

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement si le locataire est en mesure de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le bailleur a donné son accord pour la mise en place de délais de paiement, et la juridiction a décidé de suspendre les effets de la clause résolutoire durant 24 mois, augmentés de 3 mois supplémentaires, en raison des mesures imposées par la commission de surendettement.

Quelle est la règle applicable concernant l’indemnité d’occupation ?

L’article 1240 du Code civil stipule que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Monsieur [I] [B] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 5 novembre 2024, la juridiction a fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux.

Quels sont les critères pour l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet à la partie gagnante de demander le remboursement des frais exposés pour la défense de ses droits. Cependant, la juridiction a débouté le demandeur de sa demande à ce titre, considérant qu’aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifiait l’application de cet article.

Quelle est la règle concernant les dépens en cas de perte de l’instance ?

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. En conséquence, la juridiction a mis les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, à la charge de Monsieur [I] [B].

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