Préemption immobilière : fixation du prix et enjeux d’exécution provisoire

La juridiction a d’abord examiné la recevabilité de la demande en fixation du prix, en se fondant sur l’article L. 13-4 du code de l’urbanisme, qui stipule que le titulaire du droit de préemption peut saisir le juge de l’expropriation pour fixer le prix d’acquisition en cas de désaccord. Il a été établi que la saisine du juge par l’autorité préemptrice était intervenue dans le délai imparti, écartant ainsi l’argument de désistement. Concernant la fixation du prix, le juge a retenu la méthode de comparaison avec des terrains à bâtir, conformément aux articles L. 211-5 et L. 213-4, alinéa 3 du code de l’urbanisme, en tenant compte des caractéristiques du bien et de son état d’occupation. Le prix a été fixé à 1.981.700 euros, en valeur occupée, après application d’un abattement de 5% pour tenir compte de l’occupation locative. L’exécution provisoire a été écartée, considérant qu’elle était incompatible avec les modalités de paiement prévues par l’article L. 213-7, alinéa 2 du code de l’urbanisme, qui impose un délai de réflexion pour le vendeur. Enfin, les dépens ont été mis à la charge de l’autorité préemptrice, avec une condamnation à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des frais exposés par la partie défenderesse.

La juridiction a examiné la recevabilité de la demande en fixation du prix selon l’article L. 13-4 du code de l’urbanisme. La saisine du juge par l’autorité préemptrice était dans le délai imparti. Le juge a retenu la méthode de comparaison pour fixer le prix à 1.981.700 euros, après un abattement de 5% pour l’occupation locative. L’exécution provisoire a été écartée, et les dépens ont été mis à la charge de l’autorité préemptrice, avec une condamnation au titre de l’article 700.

La SCI Les Roses est propriétaire d’un bien immobilier à Aubervilliers, comprenant des boxes de stationnement et des réserves. En novembre 2024, elle a notifié une intention d’aliéner ce bien pour un montant de 3.800.000 euros. En mars 2025, l’établissement public territorial [Localité 2] Commune a exercé son droit de préemption, proposant un prix de 360.000 euros, que la SCI a refusé. En mai 2025, l’établissement a saisi le juge de l’expropriation pour fixer le prix du bien.

Le juge a programmé une visite des lieux en novembre 2025, où les parties ont comparu. Les débats se sont poursuivis en janvier et février 2026, avec des conclusions de l’établissement demandant un prix de 360.000 euros, tandis que la SCI a demandé un montant bien plus élevé, arguant que l’établissement avait renoncé à son droit de préemption.

Le juge a examiné la recevabilité de la demande de fixation du prix, concluant que l’établissement avait respecté les délais de saisine. Concernant l’évaluation du bien, le juge a pris en compte l’état d’occupation, notant que la majorité des boxes étaient loués, ce qui a conduit à une évaluation en valeur occupée.

Après avoir analysé les termes de comparaison fournis par les parties, le juge a fixé le prix du bien à 1.981.700 euros, en tenant compte des caractéristiques du bien et de son état. L’exécution provisoire a été écartée, considérant qu’elle était incompatible avec la nature de l’affaire. Enfin, l’établissement a été condamné à payer 3.000 euros à la SCI pour les frais de procédure.

• Procès-verbal de transport sur les lieux annexé au jugement pour la présentation générale et la description précise des biens à évaluer.
• Évaluation du bien par le directeur départemental des finances publiques de Seine-[Localité 1] datée du 10 avril 2025.
• Constatations faites lors de la visite des lieux, indiquant l’état d’entretien des box et des réserves.
• Documents relatifs à la promesse de vente à la société Europe Expansion, mentionnant le projet d’édification d’un immeuble à usage d’habitation et de commerces.
• Termes de comparaison fournis par les parties, incluant des cessions de biens similaires dans la même zone.

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Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. D’une part, l’établissement public territorial a réussi à exercer son droit de préemption, mais a également été condamné à payer des frais de procédure. D’autre part, la société propriétaire a vu le prix de son bien fixé à un montant inférieur à ses attentes, mais a également obtenu une compensation pour les frais engagés.

• Le titulaire du droit de préemption a acquis le bien à un prix fixé par le juge, ce qui lui permet de réaliser son projet immobilier.
• Le titulaire du droit de préemption doit s’acquitter des frais de procédure, ce qui impacte son budget.
• La société propriétaire a obtenu une compensation de 3.000 euros pour les frais de procédure, atténuant ainsi ses pertes.
• La société propriétaire doit envisager une stratégie de valorisation de son bien pour de futures transactions.
• Le jugement a établi un précédent sur la méthode d’évaluation des biens préemptés, influençant les futures négociations.
• Les deux parties doivent prendre en compte les délais de paiement et d’exécution des décisions judiciaires dans leurs futures transactions.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de saisine pour éviter la renonciation au droit de préemption.
• Documenter l’état d’occupation du bien pour une évaluation précise.
• Utiliser des termes de comparaison pertinents pour justifier le prix demandé.
• Appliquer un abattement pour tenir compte de l’occupation locative.
• Écarter l’exécution provisoire si incompatible avec les modalités de paiement.

À éviter

• Ne pas saisir le juge dans le délai imparti après refus du prix proposé.
• Omettre de notifier la consignation au juge et au propriétaire dans les délais.
• Utiliser des termes de comparaison non pertinents ou inappropriés.
• Ignorer l’impact de l’état d’entretien sur la valeur du bien.
• Ne pas justifier les conditions contractuelles des baux en cours.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’exercice du droit de préemption ?

Le titulaire du droit de préemption peut exercer son droit à un prix différent de celui mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner. En cas de désaccord, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, conformément à l’article L. 13-4 du code de l’urbanisme. L’article R. 213-11, alinéa 1er, précise que si le titulaire du droit de préemption estime que le prix est exagéré, il doit saisir la juridiction compétente dans un délai de quinze jours suivant la réponse du propriétaire. À défaut, il est réputé avoir renoncé à son droit.

Quels sont les critères de recevabilité de la demande en fixation du prix ?

La demande en fixation du prix est recevable si le titulaire du droit de préemption a saisi la juridiction compétente dans le délai imparti et a justifié de la consignation d’une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques, conformément à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme. En l’espèce, l’EPT a saisi le juge dans le délai de quinze jours et a consigné la somme requise, ce qui rend sa demande recevable.

Quelle est la méthode d’évaluation du prix du bien préempté ?

Le prix des biens préemptés est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles applicables, notamment les articles L. 211-5 et L. 213-4, alinéa 3, du code de l’urbanisme. La méthode par comparaison est couramment utilisée, consistant à comparer le bien à des cessions de biens équivalents sur le marché immobilier local. Le juge dispose d’un pouvoir souverain pour choisir la méthode d’évaluation la plus adaptée.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour fixer le prix ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants pour fixer le prix, notamment la consistance du bien, son état d’entretien, son usage effectif, et les termes de comparaison fournis par les parties. Elle a constaté que le bien était en mauvais état et que la majorité des box étaient loués, ce qui a conduit à une évaluation en valeur occupée. De plus, la juridiction a écarté certains termes de comparaison jugés non pertinents et a retenu un terme de comparaison correspondant à une cession récente d’un terrain à bâtir, en tenant compte des spécificités du bien préempté.

Quelle est la portée des abattements appliqués lors de l’évaluation ?

La juridiction a appliqué un abattement de 5 % sur la valeur vénale du bien préempté pour tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation. Les abattements relatifs à la cession en bloc et à la configuration des lieux ont été écartés, car ils ne s’appliquent pas à la méthode de comparaison avec des terrains à bâtir. L’état d’entretien du bien n’a pas été considéré comme un facteur déterminant, étant donné que le bien est destiné à une opération de démolition et de construction.

Quels sont les critères pour écarter l’exécution provisoire ?

L’exécution provisoire peut être écartée si elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, l’exécution provisoire a été jugée incompatible avec les modalités réglementaires de paiement du prix, qui prévoient un délai de deux mois pour renoncer à la vente après la décision de fixation du prix. La juridiction a donc décidé d’écarter l’exécution provisoire.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens et les frais de procédure ?

Selon l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPT, partie préemptrice, supporte seule les dépens de première instance. En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, il a été jugé équitable de condamner l’EPT à payer une somme au titre des frais exposés par la partie défenderesse.

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