JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00164 –
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IG4A

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 30/04/2026

S.A. [Localité 3]

C/

Monsieur [F] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– Maître Sophie COMMERCON
– [F] [D]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 30 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS substituée par Maître Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]
comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 03 Mars 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 mars 2005, la société d’HLM DOMAXIS a loué à M. [F] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 411,59 € outre 123,93 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2007, la société d’HLM DOMAXIS a également loué à M. [F] [D] un emplacement de stationnement n°0014 situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 15,00 € hors charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 mai 2008, la société d’HLM DOMAXIS a également loué à M. [F] [D] un emplacement de stationnement n°004 situé [Adresse 8] [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 5,00 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 1 août 2025, la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la société d’HLM DOMAXIS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 14 770,15 € au titre des loyers et charges échus, mois de juin 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la société d’HLM DOMAXIS a fait assigner M. [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner le locataire à payer la somme de 22 389,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 650,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais de notification à la préfecture.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 mars 2026.

A cette audience, la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la société d’HLM DOMAXIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 22 389,00 €, au titre des loyers et charges échus au 24 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Cité par acte délivré à l’étude du commissaire de justice, M. [F] [D] comparaît. Il conteste la créance car celle-ci comporte des surloyers alors qu’il affirme avoir complété l’enquête et fourni les justificatifs de revenus réclamés à la bailleresse. Il ne conteste toutefois pas avoir une dette de loyer mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer celle-ci par mensualités de 150,00 €. Il sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais.

Il déclare être employé dans le secteur de la logistique et percevoir un revenu mensuel de l’ordre de 2200,00 euros. Il affirme vivre seul et ne pas avoir d’enfant à charge.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

Par note en délibéré reçue le 27 mars 2026 au greffe, la bailleresse a produit, à la demande de la juridiction et en accord avec M. [D] un décompte actualisé expurgé des surloyers. Elle indique également que la dette locative hors frais de contentieux s’élève désormais à la somme de 931,78 euros.

– Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 14 août 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

– Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la société d’HLM DOMAXIS verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er avril 2026, la dette locative de M. [F] [D] s’élève à la somme de 931,78 € (soit la somme de 1377,38 € actualisée dans la note en délibéré, diminuée d’un montant de 445,60 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

– Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [F] [D] un échelonnement de la dette sur une durée de 7 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 150,00 € euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur la résiliation
Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire du bail du local d’habitation et des deux baux des emplacements de stationnement sont réunies.

– Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [F] [D], un échelonnement de la dette sur une durée de 7 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 150 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation des baux et l’expulsion des lieux loués uniquement pour le cas où M. [F] [D] ne respecterait pas ce délai.

A défaut de règlement d’une des échéances, qu’il s’agisse du loyer courant ou de l’arriéré de loyer, la résiliation des baux et l’expulsion de M [F] [D] et de tout occupant de son chef sera ordonnée.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation et des emplacements de stationnement, en cas de résiliation des baux, qui sera égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

– Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [D] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais du commandement de payer et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la société d’HLM DOMAXIS les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [F] [D] à verser à la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la société d’HLM DOMAXIS la somme de 931,78 € (décompte arrêté au 1er avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [F] [D] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 6 mensualités de 150,00 € chacune et une 7e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 6 de chaque mois et pour la première fois le 6 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera le prononcé de la résiliation du baux conclus le 15 mars 2005, le 26 décembre 2007 et le 5 mai 2008 entre la SA d’HLM DOMAXIS aux droits de laquelle vient la SA d’HLM [Localité 3], d’une part, et M. [F] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 10] ainsi que les emplacements n°004 et 0014 situés [Adresse 11] ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE M. [F] [D] à payer à la SA d’HLM [Localité 3] le solde de la dette locative;AUTORISE la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la société d’HLM DOMAXIS, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;CONDAMNE M. [F] [D] à verser à la SA d’HLM [Localité 3] venant aux droits de la société d’HLM DOMAXIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
En tout état de cause :

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [F] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.