Résiliation du bail pour troubles de voisinage liés à trafic de stupéfiants : conditions et conséquences juridiques

La résiliation judiciaire du bail pour troubles anormaux de voisinage suppose la démonstration d’un manquement grave du locataire ou des personnes vivant sous son toit à son obligation d’usage paisible des lieux, conformément aux articles 7 b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 et 1729 du code civil. La jurisprudence rappelle que le locataire répond des agissements des occupants de son chef, même en cas d’ignorance, dès lors que ces agissements sont suffisamment graves (Cour de cassation, 3e civ., 17 décembre 2020). En l’espèce, bien que le fils du locataire ait été condamné pour trafic de stupéfiants et dégradations, le premier juge a rejeté la demande de résiliation faute de preuve que les troubles se soient produits dans le logement ou les parties communes. Cependant, la cour d’appel a infirmé ce jugement, considérant que la gravité des faits, leur répétition et leur impact sur le voisinage, notamment la fuite de locataires, justifiaient la résiliation judiciaire du bail. La demande de réduction du délai d’expulsion prévue à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution a été rejetée, faute de motivation spécifique. Enfin, la partie succombante est condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles, sauf équité contraire. Cette décision illustre la rigueur de la preuve exigée pour caractériser un trouble anormal de voisinage justifiant la résiliation du bail, ainsi que la portée de la responsabilité du locataire pour les faits commis par les occupants de son chef.

La résiliation judiciaire du bail pour troubles anormaux de voisinage suppose un manquement grave du locataire à son obligation d’usage paisible des lieux. Le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef, même en cas d’ignorance, si ces agissements sont graves. En l’espèce, la cour d’appel a justifié la résiliation judiciaire du bail en raison de la gravité, répétition et impact des faits sur le voisinage, malgré le rejet initial du premier juge.

Un bailleur, la SA Plurial Novilia, a conclu un contrat de location en 2015 avec une locataire pour un logement conventionné. Le fils de la locataire a été condamné en 2024 pour détention et trafic de stupéfiants ainsi que pour dégradation volontaire de biens. Le bailleur a alors demandé la résiliation judiciaire du bail pour trouble anormal de voisinage causé par les agissements du fils occupant le logement. Le juge des contentieux de la protection a rejeté cette demande en 2025, estimant que les troubles n’étaient pas établis au domicile loué et que la locataire n’avait pas manqué à ses obligations. Le bailleur a interjeté appel, demandant la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et le versement d’une indemnité d’occupation. La cour d’appel a infirmé le jugement initial, prononçant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion de la locataire et des occupants de son chef. La cour a retenu que le trafic de stupéfiants organisé par le fils, occupant du logement, constituait un manquement grave justifiant la résiliation, même si le trouble avait cessé. Elle a rejeté la demande de réduction du délai d’expulsion et condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation et aux dépens. La décision souligne que le locataire est responsable des troubles causés par les personnes vivant sous son toit, même en l’absence de complicité. La cour a également rappelé que la consommation et la cession de stupéfiants dans les lieux loués constituent un manquement grave à l’obligation d’usage paisible des lieux.

• Jugement du tribunal correctionnel du 29 mars 2024 condamnant Monsieur [D] [G] pour infractions à la législation sur les stupéfiants et dégradation volontaire
• Surveillance et photographies montrant des allers-retours et taguages liés au trafic de stupéfiants
• Articles de presse relatant le trafic et le fléchage du point de deal
• Constats de la brigade anti-criminalité et note d’évènement de la brigade de nuit
• Congés et mutations de locataires motivés par l’insécurité liée au trafic
• Jugement du juge des contentieux de la protection du 30 avril 2025 et appel interjeté

La résiliation judiciaire du bail est prononcée à l’encontre de la locataire en raison des troubles graves causés par un occupant de son foyer, justifiant l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le bailleur ne voit pas sa demande de réduction du délai d’expulsion acceptée, et la locataire est condamnée aux dépens.

• Résiliation judiciaire du bail
• Expulsion ordonnée avec assistance
• Indemnité d’occupation due par la locataire
• Rejet de la réduction du délai d’expulsion
• Condamnation aux dépens

Enseignements de cette décision

• Constituer preuves des troubles de voisinage (photos, témoignages)
• Respecter procédure d’appel et délais légaux
• Demander résiliation judiciaire du bail pour manquement grave
• Préparer demande d’expulsion avec assistance serrurier
• Calculer indemnité d’occupation jusqu’à libération complète

À éviter

• Ne pas prouver la connaissance des faits par le locataire
• Ignorer les preuves de trafic de stupéfiants aux abords
• Omettre de justifier la réduction du délai d’expulsion
• Ne pas respecter les règles de procédure civile (articles 7b, 1728, 1729)
• Ne pas prendre en compte les dépens et frais irrépétibles

Quelle est la règle applicable à l’obligation du locataire d’user paisiblement des lieux loués ?

Il résulte des articles 7 b de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1728 et 1729 du code civil que le locataire est tenu d’user des locaux loués paisiblement et raisonnablement suivant la destination donnée à ces locaux par le bail et qu’à défaut, le bailleur peut engager en justice la résiliation du bail.

Quelle est la portée juridique de la responsabilité du locataire en cas de manquement d’un occupant de son chef ?

Il est constant qu’en cas de pluralité de locataires, le bail sera résilié à l’égard des deux preneurs même si l’un n’a pas commis de faute.

Les manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombent tant au preneur qu’aux personnes vivant sous son toit.

Le locataire, même ignorant des activités d’un occupant introduit de son chef dans les lieux loués, doit répondre de ces agissements sous la sanction de la résiliation de son bail dès lors que les agissements en question sont suffisamment graves.

Quelle est la qualification juridique des faits de consommation ou cession de stupéfiants dans les lieux loués ?

La consommation ou la cession de produits stupéfiants dans les lieux loués par un locataire ou une personne occupant les lieux de son chef constitue un manquement grave à l’obligation d’user paisiblement et raisonnablement des lieux loués et justifie la résiliation judiciaire du bail, même si ultérieurement l’activité pénalement sanctionnée a cessé.

Quelle est la portée juridique de la cessation des troubles pour la résiliation du bail ?

Un manquement contractuel unique suffit, s’il est suffisamment grave, pour faire encourir la résiliation d’un bail, même s’il a cessé.

Quelle est la règle applicable à la réduction du délai d’expulsion ?

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sauf réduction ou suppression de ce délai par le juge dans certains cas.

Quelle est la condition pour réduire le délai d’expulsion à moins de deux mois ?

Le juge peut réduire ou supprimer ce délai notamment lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants.

Quelle est la règle applicable à la charge des dépens et des frais irrépétibles en matière d’appel ?

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

Quelle est la portée juridique de la responsabilité du locataire pour les frais irrépétibles lorsque la résiliation est due aux agissements d’un occupant de son chef ?

La cour estime qu’il serait inéquitable de faire supporter au locataire les frais irrépétibles de la procédure engagés par le bailleur lorsque la résiliation n’est due qu’aux agissements d’un occupant de son chef, sans démonstration de complicité du locataire.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Reims, 28 avril 2026, 25/00837 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation du bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.