Renouvellement de bail commercial : fixation du loyer et refus de nouvelle expertise judiciaire

La contestation d’un rapport d’expertise doit être formée dans le délai imparti, notamment par la formulation de dires après le pré-rapport, faute de quoi la demande de nouvelle expertise peut être rejetée. En matière de bail commercial, l’article L.145-10 du code de commerce impose au locataire de demander le renouvellement dans les délais, la demande devant reproduire les termes légaux. Le bailleur doit notifier son refus dans un délai de trois mois, à défaut de quoi le renouvellement est réputé accepté. L’article L.145-33 fixe la valeur locative comme critère de fixation du loyer renouvelé, tenant compte des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage. L’article L.145-34 limite la variation du loyer en l’absence de modification notable des éléments de valeur locative. Le juge des loyers commerciaux fixe la valeur locative et ne peut prononcer de condamnation au paiement des loyers ou rappels. La fixation du loyer doit être motivée par une analyse précise des éléments du dossier, notamment la surface pondérée, la situation géographique, les facteurs locaux de commercialité et les références locatives. La compétence du juge des loyers est exclusive pour fixer le loyer et arrêter les comptes. La partie succombante supporte les dépens et peut être condamnée à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La contestation d’un rapport d’expertise doit être formée dans le délai imparti, notamment par dires après le pré-rapport, faute de quoi une nouvelle expertise peut être rejetée. En bail commercial, le locataire doit demander le renouvellement dans les délais, reproduisant les termes légaux. Le bailleur doit notifier son refus dans trois mois, sinon le renouvellement est réputé accepté. La fixation du loyer tient compte de la valeur locative, des caractéristiques du local, et des facteurs locaux de commercialité. La compétence du juge des loyers est exclusive.

Un bail commercial de sous-location a été conclu entre plusieurs sociétés, avec renouvellement tacite. Un différend est né sur la fixation du loyer renouvelé. La société locataire a demandé la fixation judiciaire du loyer, une expertise a été ordonnée, et le juge des loyers commerciaux a fixé la valeur locative à un montant inférieur à celui demandé par la locataire. La locataire a interjeté appel, contestant le rapport d’expertise et demandant une nouvelle expertise, ainsi que la fixation d’un loyer plus élevé. La société bailleur a demandé la confirmation du jugement. La cour a relevé que la locataire n’avait pas contesté le rapport d’expertise dans les délais, que les éléments du rapport étaient étayés, et que le juge avait correctement appliqué les règles relatives au renouvellement et à la fixation du loyer. La cour a confirmé le jugement sauf en ce qu’il avait condamné la locataire à rembourser des sommes perçues au-delà du montant fixé, a rejeté la demande de nouvelle expertise et la demande de condamnation au paiement du trop-perçu, a condamné la locataire aux dépens d’appel et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Jugement du 5 octobre 2023 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Reims
• Rapport d’expertise de M. [J] [A]
• Observations et conclusions des parties
• Articles L. 145-10, L. 145-11, L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3, R. 145-6, R. 145-7 du code de commerce
• Article 700 du code de procédure civile

La cour confirme la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative de 12 900 euros par an et rejette la demande de nouvelle expertise. La SCI appelante est déboutée de sa demande de remboursement des trop-perçus et condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme au titre de l’article 700.

• Confirmation de la fixation du loyer à la valeur locative
• Rejet de la demande de nouvelle expertise
• Rejet de la demande de remboursement des trop-perçus
• Condamnation aux dépens d’appel
• Condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700

Enseignements de cette décision

• Respecter les procédures de renouvellement de bail commercial
• Notifier la demande de renouvellement dans les délais légaux
• Fournir des observations sur les rapports d’expertise
• Préparer les conclusions d’appel en cas de contestation
• Consulter les articles L.145-10 à L.145-34 du code de commerce

À éviter

• Ne pas notifier la demande de renouvellement à temps
• Ignorer les observations sur le rapport d’expertise
• Ne pas respecter les règles de fixation de la valeur locative
• Omettre de contester les décisions judiciaires dans les délais
• Ne pas préparer la défense en appel

Quelle est la règle applicable à la demande de renouvellement du bail commercial ?

Selon l’article L. 145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire doit demander le renouvellement du bail dans les six mois précédant l’expiration ou pendant la prolongation.

La demande doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception, reproduisant les termes légaux.

Le bailleur doit répondre dans les trois mois par acte extrajudiciaire, sinon il est réputé avoir accepté le renouvellement.

En l’espèce, la SCI grand Ormes a consenti au principe du renouvellement du bail de sous-location pour neuf ans, ce qui fait obstacle à toute opposition ultérieure.

Quelle est la règle applicable à la fixation du loyer du bail renouvelé ?

L’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative déterminée selon :
1° caractéristiques du local ;
2° destination des lieux ;
3° obligations des parties ;
4° facteurs locaux de commercialité ;
5° prix pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 précise que, sauf modification notable des éléments, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou tertiaires.

En l’espèce, la valeur locative retenue par l’expert est inférieure au loyer plafonné, justifiant la fixation du loyer à 12 900 euros hors taxes et charges.

Quels sont les critères d’appréciation des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité ?

L’article R. 145-3 du code de commerce énumère les critères des caractéristiques du local : situation, surface, volume, accessibilité, dimensions, état, équipements.

L’article R. 145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent de l’intérêt commercial de la ville, quartier, rue, emplacement, moyens de transport, et modifications durables ou provisoires.

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée sur le renouvellement du bail ?

Le jugement constatant l’accord des parties sur le renouvellement du bail a autorité de la chose jugée sur ce point.

En l’espèce, la SCI Lanalex ne peut plus s’opposer au renouvellement du bail de sous-location.

Quelle est la compétence du juge des loyers commerciaux en matière de fixation du prix du bail ?

Le juge des loyers commerciaux a compétence exclusive pour fixer le prix du bail renouvelé ou révisé.

Il ne peut prononcer, à titre additionnel, la condamnation au paiement du loyer fixé, rappels ou intérêts.

En l’espèce, la demande de condamnation au paiement du trop-perçu excède ses pouvoirs et est rejetée.

Quelle est la règle applicable aux frais de procédure et dépens en appel ?

La partie qui succombe en appel est condamnée aux dépens d’appel.

Elle ne peut prétendre à une indemnité pour frais de procédure exposés à hauteur d’appel.

Quelle est la règle applicable à la demande de nouvelle expertise judiciaire ?

L’absence d’observations ou contestations pendant l’expertise, ainsi que l’absence de faits nouveaux, justifient le rejet de la demande de nouvelle expertise.

Les critiques insuffisantes de l’appelante ne justifient pas une nouvelle mesure.

Quelle est la règle applicable à la fixation de la surface pondérée du local ?

La surface pondérée est déterminée selon la charte en expertise immobilière, tenant compte de la luminosité et de l’accessibilité.

En l’espèce, la surface pondérée de 43 m2 fixée par l’expert est retenue, l’appelante ne produisant aucune mesure alternative.

Quelle est la portée des exemples de loyers donnés par l’expert ?

Les exemples de loyers, bien que ne liant pas la cour, sont documentés et étayés, permettant un débat contradictoire.

Ils sont pertinents pour la comparaison de la valeur locative.

Quelle est la règle applicable à la contestation du rapport d’expertise ?

L’absence de dires ou observations pendant l’expertise ne prive pas de la possibilité de contester le rapport.

Toutefois, les critiques doivent être fondées et constituer un fait nouveau pour justifier une nouvelle expertise.

Quelle est la règle applicable au déplafonnement du loyer commercial ?

Le déplafonnement du loyer peut être demandé en cas d’évolution notable des éléments de la valeur locative mentionnés à l’article L.145-33 du code de commerce.

En l’espèce, aucun motif de déplafonnement n’est établi.

Quelle est la règle applicable à l’article 700 du code de procédure civile en appel ?

Le juge peut condamner la partie succombante à payer à l’autre une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité.

En l’espèce, la société Tourbières et Grévières de Champagne demande 6 000 euros au titre de l’article 700.

Quelle est la portée de l’ordonnance de clôture ?

L’ordonnance de clôture marque la fin des débats écrits et fixe la date pour plaider l’affaire.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2026, l’affaire étant renvoyée à l’audience du 9 mars 2026.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Reims, 28 avril 2026, 25/00712 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Renouvellement de bail commercial —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.