Saisie immobilière et clause abusive : contestation de la déchéance du terme en prêt immobilier

La saisie immobilière est une procédure d’exécution forcée fondée sur un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution). La clause de déchéance du terme dans un contrat de prêt immobilier, prévoyant la résiliation de plein droit sans mise en demeure préalable ou sans délai raisonnable, est abusive et réputée non écrite (article L. 132-1 du code de la consommation). Toutefois, la résolution unilatérale du contrat pour inexécution grave des obligations de l’emprunteur est possible, sous réserve d’une mise en demeure préalable et d’un délai raisonnable (article 1226 du code civil). Le non-paiement de plusieurs échéances constitue un manquement grave justifiant la résolution. La clause pénale prévue en cas d’exigibilité anticipée doit être proportionnée au préjudice subi (article 1231-5 du code civil). En l’espèce, la clause litigieuse n’est pas manifestement excessive. La validité de la procédure de saisie immobilière est ainsi confirmée. Les dépens et frais irrépétibles peuvent être mis à la charge de la partie perdante.

La saisie immobilière est fondée sur un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. La clause de déchéance du terme sans mise en demeure préalable est abusive. La résolution unilatérale du contrat pour inexécution grave est possible avec mise en demeure et délai raisonnable. Le non-paiement de plusieurs échéances justifie la résolution. La clause pénale doit être proportionnée au préjudice subi. La validité de la saisie est confirmée.

Une société coopérative a fait signifier à un emprunteur un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur un appartement et un emplacement de parking, au titre d’une créance résultant d’un prêt immobilier consenti en 2014. Des hypothèques légales ont été inscrites postérieurement par le service des impôts et le syndicat des copropriétaires. Le juge de l’exécution a constaté la validité de la procédure, autorisé la vente amiable des biens et fixé un prix plancher. L’emprunteur a contesté la validité de la clause de déchéance du terme du prêt, la qualifiant d’abusive, et a demandé l’annulation de la saisie. La cour a confirmé la validité de la créance et de la procédure, rejetant les arguments de l’emprunteur sur la clause abusive, considérant que la résolution unilatérale du contrat de prêt était justifiée par le manquement grave de l’emprunteur à ses obligations. L’emprunteur a été condamné aux dépens et à payer une somme au titre des frais irrépétibles.

• Commandement de payer valant saisie immobilière du 26 juillet 2024
• Jugement du juge de l’exécution du 13 novembre 2025
• Jugement rectificatif du 4 décembre 2025
• Courrier de mise en demeure du 3 janvier 2024
• Lettre de déchéance du terme du 6 mars 2024
• Conclusions des parties en appel

La cour confirme la validité de la saisie immobilière et la créance exigible de la CEGEE malgré la clause de déchéance du terme réputée non écrite. La clause pénale est jugée non excessive. M. [D] est condamné aux dépens et au paiement de frais irrépétibles.

• Confirmation de la saisie immobilière
• Rejet de la contestation de la créance exigible
• Clause pénale jugée non excessive
• Condamnation aux dépens
• Condamnation au paiement de 1 500 € au titre des frais irrépétibles

Enseignements de cette décision

• Vérifier la validité des clauses contractuelles
• Respecter les délais raisonnables avant déchéance du terme
• Produire un titre exécutoire pour la créance
• Informer clairement le débiteur des mises en demeure
• Respecter les procédures légales de saisie immobilière

À éviter

• Ne pas appliquer une clause abusive sans préavis raisonnable
• Ne pas ignorer les contestations sur la créance exigible
• Ne pas omettre la notification de la déchéance du terme
• Ne pas engager la procédure sans créance liquide et exigible
• Ne pas négliger les droits des créanciers inscrits

Quels sont les critères légaux pour procéder à une saisie immobilière ?

Selon l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le livre troisième et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Quelle est la portée juridique d’une clause de déchéance du terme dans un contrat de prêt immobilier au regard du code de la consommation ?

Aux termes de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur et doit être réputée non écrite (article L. 241-1).

Un délai de préavis de quinze jours tel que stipulé dans le contrat ne peut être considéré comme raisonnable.

Quelle est la portée juridique de la résolution unilatérale du contrat de prêt pour inexécution grave de l’emprunteur ?

La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice (article 1224 du code civil).

Le créancier doit mettre en demeure le débiteur dans un délai raisonnable, notifier la résolution et ses motifs, et prouver la gravité de l’inexécution (article 1226 du code civil).

En l’espèce, un délai de deux mois laissé à l’emprunteur pour régulariser est considéré comme raisonnable.

Quels sont les critères pour apprécier la validité d’une clause pénale dans un contrat de prêt selon l’article 1231-5 du code civil ?

Une clause pénale est susceptible de modération ou d’augmentation si elle est manifestement excessive ou dérisoire, en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, la clause pénale fixée à 7 % des sommes dues n’est pas manifestement excessive au regard du préjudice subi.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour confirmer l’exigibilité de la créance ?

La cour a confirmé que la CEGEE justifiait du caractère exigible de la créance invoquée, notamment en retenant que la résolution unilatérale du contrat de prêt était régulière et justifiée par le manquement grave de l’emprunteur à ses obligations, et que le délai laissé pour régulariser était raisonnable.

Quelle est la portée juridique de la mise en demeure adressée à l’emprunteur ?

La mise en demeure doit mentionner expressément qu’à défaut de satisfaire à son obligation dans un délai raisonnable, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. En l’espèce, la mise en demeure du 3 janvier 2024 a impartit un délai de 15 jours, mais la résolution n’a été notifiée que le 6 mars 2024, laissant un délai de deux mois considéré comme raisonnable.

Quels sont les pouvoirs du juge de l’exécution en matière de saisie immobilière ?

Le juge constate la réunion des conditions légales (articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution), mentionne la créance, rejette les demandes de réduction de clause pénale, autorise la vente amiable, fixe le prix net vendeur, taxe les frais de poursuite, fixe la date de rappel de l’affaire, et décide de la charge des dépens.

Quelle est la portée juridique de l’article L. 241-1 du code de la consommation ?

L’article L. 241-1 dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites. En l’espèce, la clause de déchéance du terme sans préavis raisonnable est réputée non écrite, ce qui affecte le caractère prétendument exigible de la créance invoquée.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Pau, 29 avril 2026, 25/03432 – Thématiques associées : Saisies / Exécution forcée — Saisie immobilière —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.