Garantie des vices cachés en vente immobilière : démontrer l’existence, l’antériorité et le caractère rédhibitoire des défauts

La garantie des vices cachés, régie par les articles 1641 à 1649 du code civil, impose au vendeur de garantir l’acheteur contre les défauts cachés rendant le bien impropre à sa destination ou diminuant son usage au point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou à un moindre prix. Le vice doit être antérieur à la vente, caché et grave. La clause d’exonération de garantie est inopérante si le vendeur connaissait le vice. En l’espèce, la cour a confirmé la condamnation in solidum du vendeur et de son gérant, considéré comme professionnel et auto-constructeur, pour les désordres affectant la chaudière et la toiture-terrasse, qualifiés de vices cachés. Les demandes complémentaires ont été partiellement rejetées pour irrecevabilité ou absence de lien avec les vices cachés. La responsabilité délictuelle du gérant a été retenue sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en raison de sa faute dans la réalisation des travaux. Les dépens et l’article 700 CPC ont été alloués à la partie gagnante.

La garantie des vices cachés impose au vendeur de garantir l’acheteur contre les défauts cachés rendant le bien impropre ou diminuant son usage. Le vice doit être antérieur, caché et grave. La clause d’exonération est inopérante si le vendeur connaissait le vice. La cour a confirmé la condamnation in solidum du vendeur et de son gérant pour des désordres qualifiés de vices cachés. La responsabilité délictuelle du gérant a été retenue pour faute dans les travaux.

Une acheteuse a acquis un appartement auprès d’une société civile immobilière (SCI) dont le gérant est une personne physique. Des désordres ont été constatés, notamment des infiltrations d’eau, des problèmes d’étanchéité, et des défauts dans l’installation de la chaudière. Après expertise, le tribunal a condamné solidairement le gérant et la SCI à indemniser l’acheteuse au titre de la garantie des vices cachés et de la responsabilité délictuelle. En appel, les parties ont formulé diverses demandes de confirmation, infirmation ou réformation du jugement. La cour a confirmé la décision en toutes ses dispositions, rejetant les demandes complémentaires de l’acheteuse, et condamnant solidairement la SCI et son gérant aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Rapports d’expertise judiciaire
• Constatations d’expert construction
• Jugement de première instance
• Assignations et conclusions des parties
• Expertises complémentaires

La cour confirme la garantie des vices cachés pour Mme [L] concernant la chaudière et la toiture, tout en rejetant certaines demandes complémentaires. La responsabilité délictuelle de M. [B] est retenue. Les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du CPC sont alloués à Mme [L].

• Confirmation de la garantie des vices cachés pour chaudière et toiture
• Rejet des demandes complémentaires non fondées
• Responsabilité délictuelle retenue pour M. [B]
• Condamnation aux dépens in solidum
• Indemnité au titre de l’article 700 du CPC accordée à Mme [L]

À faire

• Rapporter preuve des vices cachés
• Fournir expertises contradictoires
• Documenter antériorité des vices
• Respecter délais de procédure
• Préciser demandes indemnitaires

À éviter

• Ne pas formuler demandes nouvelles tardives
• Éviter absence de factures travaux
• Ne pas ignorer responsabilité délictuelle
• Ne pas contester sans preuve la connaissance du vice
• Ne pas omettre provision judiciaire

Quelle est la règle de droit applicable à la garantie des vices cachés ?

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

L’article 1643 prévoit que « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Une clause d’exonération de garantie est inopérante si le vendeur avait connaissance des vices. Un vendeur ayant réalisé lui-même les travaux est réputé professionnel et connaît les vices (Civ. 3ème, 15 juin 2022, n° 21-21.143).

L’article 1644 prévoit que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts.

Quelles sont les conditions pour qualifier un vice caché ?

Le vice est un défaut rendant la chose impropre à sa destination normale, nuisant à son usage. La diminution d’usage doit être d’un certain degré de gravité, excluant les défauts mineurs.

Le vice doit exister au moment de la vente, soit de manière avérée, soit en germe. La garantie ne couvre pas les défauts postérieurs dus à l’usure normale.

Le vice doit être caché, c’est-à-dire non apparent ni connu de l’acheteur au moment de la vente.

Quelle est la qualification juridique de la SCI Effel et de M. [B] ?

La SCI Effel est considérée comme professionnelle de l’immobilier et auto-constructeur, réputée connaître les vices affectant l’immeuble.

M. [B], gérant de la SCI, a réalisé lui-même les travaux et est responsable délictuelle des malfaçons.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction concernant la VMC ?

Le tribunal a retenu que la VMC ne recelait pas un vice caché car elle n’était pas soumise aux normes invoquées du fait de l’ancienneté du logement. Aucun désordre proprement dit n’était justifié.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction concernant la chaudière ?

La chaudière présente des défauts de ventilation et d’évacuation des produits de combustion, constituant un danger pour la sécurité des personnes.

L’expert a constaté l’absence de ventilation naturelle suffisante et non-conformité aux normes DTU 24.1.

La non-conformité préexistait à la vente.

Le tribunal a qualifié ce désordre de vice caché.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction concernant la toiture ?

L’expert a relevé de nombreuses non-conformités et malfaçons, causant infiltrations d’eau.

Le vice est antérieur à la vente et caché, Mme [L] n’en ayant pas connaissance.

Le tribunal a qualifié ce désordre de vice caché.

Quelle est la règle de droit applicable à la recevabilité des demandes nouvelles en appel ?

L’article 564 du code de procédure civile prévoit que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions que dans certains cas limités.

L’article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles si elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

L’article 566 limite les prétentions accessoires ou complémentaires.

Quels sont les critères retenus pour la recevabilité des demandes complémentaires ?

Les demandes relatives à des sinistres postérieurs ou à des compléments nécessaires sont recevables.

Les demandes nouvelles, notamment préjudice moral, sont irrecevables.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction concernant les préjudices ?

Le tribunal a évalué les préjudices liés à la chaudière, à la toiture, à la maîtrise d’œuvre et au préjudice de jouissance.

Les demandes complémentaires sur préjudice de jouissance, travaux postérieurs, taxes foncières, perte de valeur et préjudice moral sont rejetées ou irrecevables.

Quelle est la règle de droit applicable à la responsabilité délictuelle ?

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction concernant la responsabilité délictuelle de M. [B] ?

M. [B] a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices, sans pouvoir fournir de factures.

Il est fautif dans la mise en œuvre des travaux et responsable des vices cachés.

Le tribunal a retenu sa responsabilité in solidum sur le fondement délictuel.

Quelle est la décision de la cour concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ?

Le tribunal a condamné in solidum la SCI Effel et M. [B] aux dépens d’appel.

L’équité commande de faire bénéficier Mme [L] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 €.

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