Résiliation de bail pour impayés : obtenir délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

En matière de bail d’habitation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose un commandement de payer resté infructueux pour que la clause résolutoire produise effet. La clause résolutoire peut être suspendue par le juge si le locataire reprend le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et que des délais de paiement sont accordés, conformément à l’article 24 V de la même loi et à l’article 1343-5 du code civil. Le juge des référés peut ordonner une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable (articles 834 et 835 du code de procédure civile). En cas de non-respect des délais, la clause résolutoire reprend effet et l’expulsion peut être ordonnée avec indemnité d’occupation due par le locataire. L’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du code de procédure civile. Cette solution illustre l’équilibre entre protection du bailleur et droits du locataire en situation d’impayés.

En matière de bail d’habitation, un commandement de payer resté infructueux est nécessaire pour que la clause résolutoire produise effet. La clause peut être suspendue par le juge si le locataire reprend le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et que des délais de paiement sont accordés. Le juge des référés peut ordonner une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En cas de non-respect des délais, la clause reprend effet et l’expulsion peut être ordonnée.

Un bail portant sur un local à usage d’habitation a été consenti par un bailleur à un locataire pour un loyer mensuel total de 818,72 euros. Le bailleur a délivré un commandement de payer au locataire pour des loyers et charges impayés d’un montant de 2 180,42 euros. Faute de régularisation, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, le paiement d’une provision sur l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation et les dépens. Lors de l’audience, le bailleur a actualisé la dette locative à 2 278,58 euros et a indiqué être favorable à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire en raison d’un plan d’apurement signé. Le locataire a reconnu la dette et demandé des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Le juge a constaté la recevabilité de la demande, l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 16 décembre 2025, et a condamné le locataire à payer la somme due avec intérêts, autorisant un étalement sur vingt-neuf mois avec suspension de la clause résolutoire pendant cette période. En cas de non-respect des paiements, la clause reprendra effet et l’expulsion sera ordonnée. Le locataire sera également condamné à une indemnité d’occupation provisionnelle. La décision est assortie d’une exécution provisoire.

• Contrat de bail du 10 novembre 2022
• Commandement de payer du 13 octobre 2025
• Plan d’apurement signé le 21 octobre 2025
• Article 834, 835, 9 du code de procédure civile
• Article 24 de la loi du 6 juillet 1989
• Décomptes actualisés au 1er avril 2026

Le bailleur obtient la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, avec condamnation du locataire à payer les arriérés et une indemnité d’occupation. Des délais de paiement sont accordés avec suspension de la clause résolutoire, sous peine d’expulsion en cas de non-respect.

• Résiliation du bail prononcée
• Condamnation au paiement des arriérés avec intérêts
• Accord de délais de paiement sur 29 mois
• Suspension de la clause résolutoire pendant les délais
• Expulsion possible en cas de non-respect
• Condamnation aux dépens

À faire

• Notifier la préfecture six semaines avant audience
• Fournir un décompte actualisé de la dette locative
• Accorder des délais de paiement adaptés
• Suspendre la clause résolutoire pendant les délais
• Condamner aux dépens y compris coût du commandement

À éviter

• Ne pas exiger le paiement du loyer avant terme échu
• Ne pas ignorer la signature d’un plan d’apurement
• Ne pas refuser la suspension de la clause résolutoire sans motif
• Ne pas omettre l’exécution provisoire de la décision
• Ne pas négliger la charge des dépens d’instance

Quelle est la compétence du juge des contentieux de la protection en référé selon le code de procédure civile ?

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Quels sont les critères pour accorder une provision en référé selon le code de procédure civile ?

Par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Quelle est la charge de la preuve en matière d’exécution d’une obligation selon le code civil ?

Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Quelle est la condition de recevabilité de la demande de résiliation du bail selon la loi du 6 juillet 1989 ?

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être régulièrement dénoncée à la préfecture au moins six semaines avant la première audience.
En l’espèce, cette assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 23 janvier 2026.
Par ailleurs, la CAF a été saisie dans les délais légaux.
La demande de résiliation est donc recevable.

Quelle est l’obligation du locataire en matière de paiement du loyer selon la loi du 6 juillet 1989 ?

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire selon la loi du 6 juillet 1989 et le code de procédure civile ?

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.
Le locataire n’a pas satisfait aux termes du commandement dans ce délai.
L’expiration du délai a été reportée au lundi 15 décembre 2025 à minuit par application de l’article 642 du code de procédure civile.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies depuis le 16 décembre 2025.

Quels sont les pouvoirs du juge concernant les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire selon la loi du 6 juillet 1989 et le code civil ?

Il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
Le juge peut vérifier d’office les éléments constitutifs de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre un logement décent.
Lorsque le juge est saisi, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant les délais accordés.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou si le locataire ne respecte pas les modalités fixées.
Si le locataire respecte les modalités, la clause est réputée ne pas avoir joué.
Sinon, elle reprend son plein effet.

Quels sont les effets de la suspension de la clause résolutoire en cas de respect ou non des délais de paiement ?

Pendant les délais accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités, la clause est réputée ne pas avoir joué et il ne sera pas expulsé.
En cas de non-respect, la totalité des sommes dues devient immédiatement exigible et la clause reprend ses effets.
L’expulsion sera ordonnée et le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Quelle est la base juridique de l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail ?

Par application de l’article 1240 du code civil, à compter de la résiliation du bail, le locataire est condamné à payer une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat n’avait pas été résilié.

Quelle est la règle applicable aux dépens selon le code de procédure civile ?

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge.
En l’espèce, le locataire succombe et sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Quelle est la règle sur l’exécution provisoire des décisions de première instance selon le code de procédure civile ?

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Avignon, 28 avril 2026, 26/00033 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.