Expertise judiciaire en construction : vérifier les vices apparents et non-conformités avant toute résolution

L’article 145 du code de procédure civile permet d’ordonner une expertise judiciaire lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Le juge des référés ne tranche pas le fond mais vérifie la probabilité de faits précis et vérifiables. Le vendeur en état futur d’achèvement est tenu des vices apparents et défauts de conformité apparents selon l’article 1642-1 du code civil. La demande de provision au titre d’une obligation non sérieusement contestable peut être accordée en référé selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Une contestation sérieuse suspend l’octroi de la provision. La charge de la preuve des désordres et non-conformités incombe au demandeur. La mesure d’expertise doit préciser si les désordres étaient apparents à la livraison. Les frais d’expertise sont à la charge du demandeur à la mesure. Les dépens sont mis à la charge de la partie succombante, ici la SCCV So Pur. L’article 700 du code de procédure civile permet d’allouer une indemnité pour frais irrépétibles.

L’article 145 du code de procédure civile permet d’ordonner une expertise judiciaire lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Le vendeur en état futur d’achèvement est tenu des vices apparents et défauts de conformité apparents. La demande de provision peut être accordée en référé si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La charge de la preuve des désordres incombe au demandeur. Les frais d’expertise sont à la charge du demandeur à la mesure.

Un maître d’ouvrage a entrepris la construction d’un ensemble immobilier comprenant plusieurs bâtiments. Un assistant du maître d’ouvrage et un maître d’œuvre d’exécution sont intervenus dans le projet. L’assureur de la responsabilité décennale du maître d’ouvrage est également impliqué. Les parties communes de la copropriété ont été livrées avec réserves, constatées par un huissier. Le syndicat des copropriétaires a dénoncé des réserves complémentaires et a déclaré un sinistre à l’assureur dommage ouvrage. Par la suite, le syndicat a assigné le maître d’ouvrage, son assistant, le maître d’œuvre et l’assureur devant le tribunal judiciaire, demandant une expertise judiciaire pour vérifier les réserves, décrire les vices et défauts, et en rechercher les causes. Il a également sollicité des indemnités provisionnelles pour non-conformité des casiers à ski et pour frais d’instance, ainsi qu’une condamnation à faire réaliser les casiers à ski conformes sous astreinte. Le maître d’ouvrage ne s’oppose pas à l’expertise mais conteste la non-conformité des casiers à ski et refuse les provisions demandées, arguant que les frais d’expertise doivent être à la charge du demandeur et que les vices allégués sont contestables. Le juge a ordonné une expertise judiciaire contradictoire pour établir la réalité, la nature, la gravité, la cause des désordres, leur caractère apparent à la livraison, et les travaux nécessaires. L’expert devra aussi évaluer les préjudices et les responsabilités. La demande de provision pour les casiers à ski a été rejetée en raison de contestations sérieuses. En revanche, le maître d’ouvrage a été condamné à verser une provision ad litem pour frais d’expertise et une indemnité au titre des frais exposés. Les dépens sont mis à la charge du maître d’ouvrage. L’expertise devra être réalisée dans un délai fixé, avec consignation préalable des frais. Cette décision est exécutoire de plein droit.

• Procès-verbal de livraison des parties communes du 12 novembre 2024
• Constat d’huissier dressé le 12 novembre 2024
• Liste de réserves complémentaires du 10 décembre 2024
• Déclaration de sinistre du 30 septembre 2025
• Constat dressé le 19 novembre 2025 par le commissaire de justice
• Plans de vente et devis relatifs aux casiers à ski

Une expertise judiciaire est ordonnée pour vérifier les désordres et non-conformités dans la résidence, avec mission précise pour l’expert. La demande de provision pour non-conformité des casiers à ski est rejetée, mais une provision ad litem est accordée au syndicat des copropriétaires. La SCCV So Pur est condamnée aux dépens et à verser des frais au titre de l’article 700.

• Ordonnance d’expertise judiciaire au contradictoire
• Rejet de la demande de provision pour casiers à ski
• Provision ad litem de 10 000 euros accordée
• Condamnation aux dépens à la charge de la SCCV So Pur
• Condamnation au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Suivi et rapport de l’expert avec calendrier précis

À faire

• Ordonner expertise judiciaire contradictoire
• Fixer provision de 10 000 euros pour expertise
• Demander communication rapide des pièces
• Condamner SCCV So Pur à provision ad litem
• Condamner SCCV So Pur aux frais et dépens

À éviter

• Ne pas ordonner provision pour casiers à ski
• Éviter rejeter expertise sans motif sérieux
• Ne pas ignorer contestations sérieuses
• Ne pas omettre délai de dépôt du rapport
• Ne pas négliger obligation de consignation

Quel est le fondement légal permettant d’ordonner une expertise judiciaire en référé ?

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Le juge des référés ne tranche pas le débat de fond mais constate qu’un procès est possible, avec un objet et un fondement suffisamment déterminés. La partie demandeuse doit démontrer la probabilité de faits précis, objectifs et vérifiables susceptibles d’être invoqués dans un litige futur, justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure améliore la situation probatoire.

En l’espèce, la multiplicité des réserves et constats d’huissier, ainsi que la déclaration de sinistre, justifient un motif légitime d’ordonner une expertise judiciaire au contradictoire des parties concernées.

Quelle est la règle applicable concernant la responsabilité du vendeur en état futur d’achèvement pour vices apparents et défauts de conformité ?

L’article 1642-1 du code civil énonce : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

Cette disposition impose au vendeur la responsabilité des vices et défauts apparents dans ce délai.

Quels sont les critères pour accorder une provision en référé au titre d’une obligation de faire ?

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le demandeur doit établir l’existence de l’obligation en son principe et en son montant. Une contestation sérieuse existe si un moyen de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur la décision au fond.

Quelle est la qualification juridique du manquement allégué concernant la non-conformité des casiers à ski ?

Le syndicat des copropriétaires invoque un manquement à l’obligation de délivrance conforme du vendeur en état futur d’achèvement, fondé sur l’article 1642-1 du code civil, relatif aux défauts de conformité apparents.

Cependant, la société SCCV So Pur conteste ce manquement, considérant les transmissions comme des propositions commerciales sans reconnaissance de défaut, et affirme avoir respecté les termes du contrat.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter la demande de provision concernant les casiers à ski ?

La juridiction retient que le défaut de conformité allégué ne relève pas de l’évidence et que les contestations émises sont suffisamment sérieuses pour échapper au pouvoir du juge des référés.

Les pièces produites ne caractérisent pas une reconnaissance de non-conformité ni un engagement contractuel de la SCCV So Pur.

Quelle est la règle applicable pour la provision ad litem au titre des frais d’instance ?

La demande de provision pour frais d’instance ne peut être accueillie que si l’obligation d’indemnisation de la partie à l’égard de laquelle cette demande est formée n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la SCCV So Pur ne justifie d’aucune mesure prise pour lever les réserves ni ne s’explique sur les désordres allégués, hormis ceux relatifs au local à ski.

Le coût de la mesure d’expertise n’est pas contestable.

Quels sont les fondements légaux des obligations du vendeur en état futur d’achèvement envers l’acquéreur ?

Le vendeur est tenu :
– de livrer un immeuble dans un délai déterminé, selon l’article 1601-1 du code civil ;
– des vices apparents et défauts de conformité apparents, selon l’article 1642-1 du code civil ;
– des défauts de conformité non apparents à la livraison, selon l’article 1604 du code civil ;
– des vices cachés sous la garantie décennale et biennale selon l’article 1646-1 du code civil, ou à défaut, sur la responsabilité pour faute prouvée.

Quelle est la règle applicable concernant la charge des dépens et frais irrépétibles en matière d’expertise ordonnée en référé ?

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens.

L’article 696 du même code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.

La partie défenderesse à une demande d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme partie perdante au sens des articles 696 et 700 (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-11 774).

En l’espèce, la SCCV So Pur succombe au sens de l’article 696, et est condamnée aux dépens et à payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Albertville, 28 avril 2026, 25/00518 – Thématiques associées : Expertises judiciaires — Expertise judiciaire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.