Bail commercial : résiliation et expulsion en cas de loyers impayés malgré propositions de délais de paiement

En matière de bail commercial, la clause résolutoire permet la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers après commandement demeuré infructueux, conformément à l’article L145-41 du Code de commerce. Le juge des référés peut constater l’acquisition de cette clause et ordonner l’expulsion du locataire en cas d’impayés manifestes, même en présence d’une contestation sérieuse, en application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile. Toutefois, l’article 1343-5 du Code civil offre au juge la faculté d’accorder des délais de paiement, dans la limite de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, suspendant ainsi les procédures d’exécution et les majorations d’intérêts. Ces délais sont subordonnés à des conditions strictes, notamment le respect des échéances, sous peine de reprise immédiate de la clause résolutoire. Le juge doit se prononcer uniquement sur les demandes formulées (article 5 du Code de procédure civile). En cas de non-respect des délais, l’expulsion peut être diligentée avec le concours de la force publique. Enfin, le débiteur succombant est condamné aux dépens et peut être condamné à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La clause résolutoire permet la résiliation de plein droit du bail commercial en cas de non-paiement des loyers après commandement infructueux. Le juge des référés peut ordonner l’expulsion en cas d’impayés manifestes, même avec contestation sérieuse. L’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’accorder des délais de paiement jusqu’à deux ans, suspendant les procédures d’exécution et majorations d’intérêts, sous conditions strictes. Le débiteur succombant est condamné aux dépens et peut être condamné à une indemnité.

Une bailleuse a consenti un bail commercial à une société pour un local à usage commercial. La société locataire a accumulé des loyers impayés et a reçu un commandement de payer avec mise en œuvre de la clause résolutoire. La bailleuse a assigné la société en résiliation du bail et expulsion, ainsi qu’au paiement de sommes dues. La société locataire a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais a accordé un délai de paiement de 24 mois à la société locataire avec suspension des effets de la clause, sous réserve du respect des échéances. En cas de non-paiement, la clause reprendra effet et l’expulsion pourra être diligentée. La société locataire devra payer une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux. La bailleuse a été partiellement déboutée sur certaines demandes, la société locataire condamnée aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Acte authentique du 7 novembre 2024
• Commandement de payer du 29 octobre 2025
• Exploit du commissaire de justice du 7 janvier 2026
• Conclusions notifiées par voie électronique
• Justificatifs de paiements et expertises comptables

Le bail commercial est résilié de plein droit suite aux loyers impayés, avec expulsion ordonnée. La locataire bénéficie d’un délai de paiement de 24 mois avec suspension de la clause résolutoire. En cas de non-paiement, la dette devient exigible et l’expulsion sera exécutée.

• Constatation de la résiliation du bail
• Ordonnance d’expulsion avec assistance de la force publique
• Octroi d’un délai de paiement de 24 mois
• Suspension de la clause résolutoire pendant le délai
• Condamnation aux dépens et article 700

À faire

• Répondre au commandement de payer rapidement
• Demander délais de paiement motivés et justifiés
• Produire justificatifs des difficultés financières
• Respecter les échéances du plan de paiement
• Assister aux audiences avec conseils

À éviter

• Ne pas ignorer la clause résolutoire
• Ne pas omettre de payer les loyers courants
• Ne pas dépasser les délais sans accord
• Ne pas négliger les frais et dépens
• Ne pas contester sans preuve sérieuse

Quels sont les critères d’acquisition et les effets de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire prévue dans le bail commercial produit effet un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article L145-41 du Code de commerce qui dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
En l’espèce, la SAS [U] n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le délai d’un mois ni saisi le juge aux fins de délai, le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 novembre 2025.

Quelle est la compétence du juge des référés pour accorder des délais de paiement en cas d’impayés ?

Selon l’article 834 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article 835 du même code précise que même en présence d’une contestation sérieuse, ils peuvent prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’article 1343-5 du Code civil autorise le juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, à reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, avec possibilité d’intérêts à taux réduit et suspension des procédures d’exécution.
En l’espèce, le juge accorde à la SAS [U] un délai de paiement de vingt-quatre mois pour apurer sa dette et suspend pendant ce délai les effets de la clause résolutoire, sous réserve du respect intégral de l’échéancier.

Quels sont les effets du non-respect d’une échéance dans le cadre d’un délai de paiement accordé par le juge ?

Le juge statue que, en cas de non-paiement d’une seule échéance, qu’il s’agisse d’une mensualité courante ou d’une échéance d’apurement, l’intégralité des sommes restant dues devient immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouve son plein effet de plein droit, sans qu’il soit nécessaire d’une nouvelle mise en demeure.
Le maintien dans les lieux du débiteur dans cette hypothèse constitue un trouble manifestement illicite justifiant son expulsion avec le concours de la force publique.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans la condamnation aux frais irrépétibles ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès au paiement d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, la SAS [U] est condamnée à payer à Madame [Q] [I] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Quels sont les critères de recevabilité et d’examen des prétentions par le tribunal ?

L’article 4 du Code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
L’article 768 du même code précise que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Par conséquent, les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater » ou « prendre acte » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens du Code de procédure civile et le juge n’a pas à statuer sur ces points s’ils ne sont pas des prétentions.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour accorder un délai de paiement à la SAS [U] ?

La juridiction retient que la SAS [U] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.
Elle a manifesté sa volonté de régulariser sa situation par un échéancier de 24 mois.
Des paiements partiels sont intervenus et la reprise alléguée du règlement des échéances courantes est constatée.
Les difficultés financières invoquées sont susceptibles d’être surmontées selon les éléments comptables produits.
Ces éléments justifient l’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Quelle est la portée de l’article 696 du Code de procédure civile concernant les dépens ?

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie succombante est condamnée aux dépens, y compris les frais du commandement de payer.
Cependant, les dépens ne comprennent que les débours relatifs à des actes entrant dans la procédure judiciaire.
Les droits, taxes et pénalités sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions ne sont pas inclus dans les dépens.
En l’espèce, la SAS [U] est condamnée aux dépens, mais pas au coût de l’état des privilèges et nantissements.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Chambéry, 28 avril 2026, 26/00009 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Bail commercial —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.