Subrogation caution et clause résolutoire : résiliation de bail et recouvrement des loyers impayés

L’article 2306 du code civil établit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits du créancier contre le débiteur. La caution subrogée peut ainsi engager les actions relatives à l’inexécution contractuelle, y compris la résiliation judiciaire ou la mise en œuvre de la clause résolutoire. La recevabilité de l’action est conditionnée par la notification au préfet et la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer infructueux, conformément à l’article 24 I de la loi précitée. La décision constate la résiliation de plein droit du bail et ordonne l’expulsion. La caution est condamnée au paiement de la dette locative, des indemnités d’occupation, des dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est ordonnée de plein droit.

La caution ayant payé la dette est subrogée dans les droits du créancier et peut engager les actions relatives à l’inexécution contractuelle. La recevabilité de l’action est conditionnée par la notification au préfet et la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions. La clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer infructueux. La décision constate la résiliation de plein droit du bail et ordonne l’expulsion.

La SCI [W] a loué un studio et un garage à une locataire. La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, caution dans le cadre du dispositif VISALE, a réglé les loyers impayés au bailleur et s’est subrogée dans ses droits. Elle a assigné la locataire pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion, et le paiement des sommes dues. La locataire était absente à l’audience. Le tribunal a jugé la demande recevable, constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 30 janvier 2025, autorisé l’expulsion, condamné la locataire au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, ainsi qu’au paiement d’une somme au titre de l’article 700 et aux dépens, et rappelé l’exécution provisoire de la décision.

• Contrat de location du 17 janvier 2023
• Convention de cautionnement Visale
• Commandement de payer du 29 novembre 2024
• Quittances subrogatives remises par le mandataire
• Assignation délivrée le 10 avril 2025

La caution subrogée est recevable à agir pour la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour loyers impayés. Le locataire est condamné à payer les sommes dues, une indemnité d’occupation, ainsi que les dépens et une somme au titre de l’article 700 CPC.

• Constatation de la résiliation du bail au 30 janvier 2025
• Autorisation d’expulsion avec assistance si nécessaire
• Condamnation au paiement des arriérés locatifs et indemnité d’occupation
• Condamnation au paiement des dépens
• Condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700 CPC

À faire

• Produire le contrat de location et cautionnement Visale
• Justifier le paiement des loyers par la caution avec quittances subrogatives
• Notifier l’assignation à la sous-préfecture au moins 2 mois avant l’audience
• Signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire
• Respecter le délai de 2 mois après commandement pour clause résolutoire

À éviter

• Ne pas produire les preuves de subrogation et paiements
• Omettre la notification à la sous-préfecture
• Ne pas respecter les délais légaux pour la clause résolutoire
• Ne pas justifier la créance locative avec quittances
• Ignorer la représentation légale en audience

Quelle est la règle de droit applicable à la subrogation de la caution dans les droits du bailleur ?

L’article 2306 du code civil dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».
La caution subrogée peut ainsi exercer les actions nées de l’inexécution contractuelle, notamment pour recouvrer les sommes versées et limiter le montant de la dette cautionnée.
La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale confirme que la caution recueille tous les droits du bailleur et peut engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place de celui-ci.

Quelle est la règle applicable à la recevabilité de l’action en résiliation de bail par la caution subrogée ?

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution subrogée, a justifié avoir versé à la SCI bailleur la somme de 14.618,19 euros.
Elle a produit les quittances subrogatives validées par le mandataire du bailleur.
Elle est donc recevable à agir pour faire constater la résiliation de plein droit ou prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’assignation en résiliation de bail ?

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture des Yvelines plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la même loi.
L’action est donc recevable.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail contient une clause résolutoire (§4.3.2) et un commandement de payer a été signifié le 29 novembre 2024 pour 3.200 euros.
Ce commandement est resté infructueux plus de deux mois.
La clause résolutoire est acquise au 30 janvier 2025.

Quelle est la conséquence juridique de l’acquisition de la clause résolutoire ?

L’acquisition de la clause résolutoire entraîne la résiliation du bail.
L’expulsion de la locataire sera ordonnée.

Quelle est la règle applicable à la condamnation au paiement des sommes dues ?

La caution subrogée a produit un décompte de la créance locative de 6.428,19 euros au 18 février 2025.
La défenderesse est condamnée au paiement de cette somme, incluant loyers, charges et indemnités d’occupation.
Les intérêts au taux légal sont dus à compter du commandement de payer sur la somme de 3.200 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Quelle est la règle applicable à l’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation du bail ?

À compter du 30 janvier 2025, la défenderesse doit verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.
Cette indemnité est justifiée par les quittances subrogatives produites.
L’indemnité déjà comptabilisée pour février 2025 est déduite.

Quelle est la règle applicable à la condamnation aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

La partie perdante supportera la charge des dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024.
Madame la défenderesse est condamnée à verser 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Versailles, 28 avril 2026, 25/00460 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Subrogation caution —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.