Clause résolutoire bail habitation : suspension possible avec délais de paiement en cas d’impayés

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales, hors sociétés civiles familiales, de saisir la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation en résiliation de bail pour impayés, sous peine d’irrecevabilité. La clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. En l’espèce, ces conditions sont remplies. Le défaut de comparution de la locataire n’empêche pas le juge de statuer sur le fond. La dette locative est justifiée et actualisée. Le juge peut accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans la limite de trois ans, si la situation financière du locataire le justifie. Ici, des délais sont accordés avec modalités précises, sous réserve du respect des échéances. En cas de non-paiement, la clause résolutoire reprendra effet et l’expulsion pourra être ordonnée après un délai de deux mois suivant un commandement. L’indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux. Le jugement est exécutoire à titre provisoire selon l’article 514 du Code de procédure civile.

Les bailleurs personnes morales, hors sociétés civiles familiales, doivent saisir la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation en résiliation de bail pour impayés. La clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. Le juge peut accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans la limite de trois ans, si la situation financière du locataire le justifie.

L’OPH ORNE HABITAT a donné à bail un logement à une locataire moyennant un loyer mensuel. Face à des loyers impayés, le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire et a assigné la locataire devant le tribunal pour constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion, et obtenir le paiement des sommes dues. La locataire n’a pas comparu à l’audience. Le tribunal a constaté la régularité de la procédure, notamment la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions et la notification de l’assignation. Il a relevé que la locataire n’avait pas réglé les sommes dues dans le délai imparti, que la clause résolutoire était acquise, et a condamné la locataire à payer les loyers dus avec intérêts. Toutefois, le tribunal a accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, permettant à la locataire de s’acquitter de sa dette en plusieurs mensualités. Le jugement ordonne l’expulsion en cas de non-respect des modalités de paiement et condamne la locataire aux dépens. Le jugement est exécutoire à titre provisoire.

• Commandement de payer du 22 septembre 2025
• Assignation par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2025
• Décompte actualisé de la créance arrêté au 16 mars 2026
• Clause résolutoire du bail
• Notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX)

L’OPH ORNE HABITAT obtient la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, Madame T W, qui n’a pas payé ses loyers. Des délais de paiement sont accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, sous conditions strictes.

• Résiliation du bail constatée
• Accord de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire
• Condamnation au paiement des loyers impayés avec intérêts
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective
• Condamnation aux dépens
• Frais irrépétibles à la charge du bailleur

À faire

• Saisir la CCAPEX au moins 2 mois avant l’assignation
• Délivrer un commandement de payer conforme
• Dénoncer l’assignation au représentant de l’État 6 semaines avant audience
• Accorder des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire si justifié
• Notifier la décision au greffe et à la préfecture

À éviter

• Ne pas justifier la saisine de la CCAPEX
• Omettre la dénonciation de l’assignation
• Refuser systématiquement les délais de paiement sans examen
• Ignorer les effets de la clause résolutoire
• Ne pas condamner aux dépens et frais liés

Quelle est la condition de recevabilité d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ?

Selon l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du Code de la Sécurité Sociale.

L’assignation doit également être régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Quelle est la portée de la clause résolutoire prévue dans le bail en cas de défaut de paiement ?

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?

La clause résolutoire s’acquiert lorsque le locataire ne règle pas les sommes visées au commandement de payer dans le délai de six semaines.

En l’espèce, la locataire n’ayant pas réglé les sommes dans le délai de deux mois suivant le commandement, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Quels sont les pouvoirs du juge concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant ces délais, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Quelle est la règle applicable aux intérêts sur la somme due ?

La somme due portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, conformément à l’article 1153 du Code civil.

Quelle est la conséquence de la non-comparution du défendeur au procès ?

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Quelle est la règle relative à la charge des dépens et des frais irrépétibles dans cette procédure ?

La partie qui succombe supporte les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, les frais irrépétibles de la procédure sont laissés à la charge du bailleur, et la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Quelle est la force exécutoire du jugement rendu ?

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Alençon, 29 avril 2026, 25/00583 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.