Transfert et résiliation de bail d’habitation : refus fondé et expulsion de l’occupant sans droit ni titre ordonnée

Le transfert du bail d’habitation en cas de décès du locataire est strictement encadré par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoient que seuls certains membres de la famille ou personnes vivant avec le locataire peuvent en bénéficier. Le refus de transfert du bail est justifié lorsque le demandeur ne remplit pas les conditions légales, notamment lorsqu’il ne fait pas partie des bénéficiaires légaux tels que le conjoint, le partenaire de PACS, le concubin notoire, les ascendants ou les personnes handicapées ou âgées. L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 544 du code civil, justifiant l’expulsion ordonnée par le juge des référés en application de l’article 835 du code de procédure civile. Le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution peut être supprimé en cas d’entrée par voie de fait ou circonstances particulières, notamment lorsque le maintien dans les lieux est abusif et que des travaux urgents sont prévus. L’indemnité d’occupation vise à compenser le préjudice du bailleur et peut être fixée au montant du loyer et des charges, sans minoration. Le juge peut modérer les clauses pénales conformément à l’article 1231-5 du code civil. La décision est exécutoire à titre provisoire (articles 514 et 514-1 du code de procédure civile).

Le transfert du bail d’habitation en cas de décès est strictement encadré, réservé à certains membres de la famille ou personnes vivant avec le locataire. Le refus est justifié si le demandeur ne remplit pas les conditions légales. L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. L’indemnité d’occupation peut être fixée au montant du loyer et des charges. Le juge peut modérer les clauses pénales. La décision est exécutoire à titre provisoire.

Un établissement public a donné en bail un logement à une locataire décédée. Son beau-frère a demandé le transfert du bail à son profit, demande refusée par le bailleur. Le beau-frère est resté occupant sans droit ni titre. Le bailleur a assigné en référé pour expulsion, indemnités d’occupation et suppression du délai d’expulsion. Le défendeur n’a pas comparu. Le tribunal a constaté la résiliation du bail au décès, le défaut de droit du beau-frère à occuper les lieux, a ordonné son expulsion sans délai, a fixé les indemnités d’occupation au montant du loyer et charges, a condamné aux dépens et à une somme au titre de l’article 700, et a ordonné l’exécution provisoire.

• Courriers envoyés à Monsieur [B] [S] demandant justificatifs et sommations
• Acte de commissaire de justice délivrant sommation de quitter les lieux
• Décompte des indemnités d’occupation impayées
• Absence de remise des clés et non-présentation au rendez-vous
• Application des articles du code civil et code des procédures civiles d’exécution

Le bailleur obtient la constatation de la résiliation du bail suite au décès du locataire et l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre. L’occupant est condamné à payer les indemnités d’occupation et une somme au titre de l’article 700, avec suppression du délai d’expulsion légal.

• Résiliation de plein droit du bail au décès du locataire
• Occupation sans droit ni titre constatée
• Ordonnance d’expulsion sans délai
• Condamnation au paiement des indemnités d’occupation
• Condamnation au titre de l’article 700
• Condamnation aux dépens

À faire

• Fournir preuves de qualité pour transfert de bail
• Répondre aux courriers du bailleur rapidement
• Respecter les délais pour quitter les lieux
• Assister aux rendez-vous fixés pour restitution
• Contester la décision par écrit si nécessaire

À éviter

• Occuper sans droit ni titre
• Ignorer les sommations de quitter les lieux
• Ne pas fournir les pièces justificatives demandées
• Ne pas se présenter aux audiences
• Ne pas respecter les délais légaux

Quel est l’effet de l’absence de comparution du défendeur sur la décision du juge en référé ?

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Quelle est la compétence du juge des contentieux de la protection en référé concernant les mesures conservatoires ?

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Quelle est la définition juridique du trouble manifestement illicite ?

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Quelle est la qualification juridique de l’occupation sans droit ni titre ?

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Quelles sont les conditions légales pour le transfert du bail en cas de décès du locataire ?

En application combinée des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du locataire portant sur un local d’habitation appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré, son descendant bénéficie d’un droit au transfert du bail s’il vivait dans le local depuis plus d’un an à la date du décès et à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Toutefois, ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Les conditions de transfert s’apprécient à la date du décès.

Quelle est la portée juridique du refus de transfert du bail opposé à l’occupant ?

Le refus de transfert du bail opposé par le bailleur à l’occupant est fondé car la liste des personnes susceptibles de se voir transférer le bail ne comporte pas le beau-frère.

L’occupant n’a pas apporté la preuve de cette qualité.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié à la date du décès de la locataire en titre, soit le 11 mars 2025, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et l’occupant est devenu occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Quelle est la règle applicable pour l’expulsion en cas d’occupation sans droit ni titre ?

Il convient d’ordonner l’expulsion de l’occupant ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées par la décision.

Quelle est la règle relative au délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ?

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7.

Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Quelles sont les circonstances justifiant la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ?

Le maintien de l’occupant dans les lieux malgré sommation de quitter les lieux, ainsi que la réhabilitation imminente de l’immeuble par le bailleur, justifient la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Quelle est la nature juridique et les conditions de fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur et à l’indemniser du préjudice subi du fait de l’occupation qui rend indisponible le logement.

Elle peut être supérieure au loyer et tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

Cette indemnité constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Comment est fixée l’indemnité d’occupation en l’espèce ?

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

Elle comprend le paiement des charges, des révisions éventuelles du loyer et ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

Quelle est la portée juridique de la demande d’indemnité d’occupation majorée de 30 % ?

Cette demande s’analyse en une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il existe une contestation sérieuse sur son application, de sorte que le juge des référés ne peut la retenir.

Quelle est la règle applicable concernant la condamnation aux dépens ?

Monsieur [B] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Quelle est la décision relative à l’article 700 du code de procédure civile ?

L’équité et la situation économique des parties commandent de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande du bailleur concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Quelle est la portée des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans cette décision ?

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 dernier alinéa du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Paris, 29 avril 2026, 26/03280 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.