Clause résolutoire bail habitation : éviter l’irrecevabilité et sécuriser la procédure d’expulsion pour loyers impayés

La notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience est une condition de recevabilité des demandes de résiliation pour impayés (article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). La clause résolutoire ne produit effet qu’après un délai de deux mois suivant un commandement de payer infructueux. Le calcul des délais est régi par les articles 641 et 642 du code de procédure civile. En l’absence de preuve précise des paiements intervenus dans ce délai, la juridiction ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire. La résiliation judiciaire peut être prononcée en cas d’inexécution grave (articles 1224, 1227 et 1229 du Code civil). L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution permet d’écarter le délai préalable à l’expulsion en cas de mauvaise foi, qui ne se présume pas. L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux après résiliation. La charge de la preuve des loyers et charges impayés incombe au bailleur (article 1353 du Code civil). Le juge peut accorder des délais de paiement sous conditions (article 24 V de la loi n°89-462). L’exécution provisoire est de droit. Cette décision illustre la nécessité de preuves précises et la rigueur des conditions de résiliation.

La notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience est une condition de recevabilité des demandes de résiliation pour impayés. La clause résolutoire ne produit effet qu’après un délai de deux mois suivant un commandement de payer infructueux. En l’absence de preuve précise des paiements intervenus dans ce délai, la juridiction ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire. L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux après résiliation.

Un bailleur a donné à bail un logement à usage d’habitation à une locataire par contrat du 25 juin 2010, avec un loyer mensuel de 396 euros plus 36 euros de charges. Le 28 janvier 2025, le bailleur a délivré un commandement de payer à la locataire pour 2 007,74 euros de loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025. Le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans le 2 septembre 2025, sollicitant la constatation de la clause résolutoire, la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement de la dette actualisée à 3 856,54 euros, des indemnités d’occupation, ainsi que des frais de justice. Le diagnostic social et financier reçu avant l’audience a fait état de difficultés financières de la locataire. Lors de l’audience du 27 janvier 2026, la locataire a contesté le montant de la dette et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, ce que le bailleur a refusé. La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

• Commandement de payer du 28 janvier 2025
• Notification de l’assignation à la préfecture du 3 septembre 2025
• Décompte des loyers et charges impayés
• Diagnostic social et financier
• Justificatifs des chèques de banque

Le bailleur obtient la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de la locataire pour loyers impayés. La locataire est condamnée à payer la dette locative et une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux. La demande de délais de paiement est rejetée.

• Résiliation judiciaire prononcée pour manquements répétés
• Ordonnance d’expulsion avec délai légal de deux mois
• Condamnation au paiement de 1 536,52 euros de loyers et charges impayés
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective des lieux
• Rejet de la demande de délais de paiement
• Condamnation aux dépens et à 100 euros au titre de l’article 700
• Exécution provisoire de droit

À faire

• Notifier l’assignation à la préfecture 6 semaines avant audience
• Signifier un commandement de payer conforme
• Produire un décompte précis des loyers impayés
• Permettre la contestation avec preuves (chèques, justificatifs)
• Autoriser une note en délibéré pour justificatifs

À éviter

• Ne pas fournir les dates des versements
• Ignorer la situation financière du locataire
• Refuser la suspension des effets de la clause résolutoire
• Ne pas respecter les délais légaux
• Omettre la notification à la préfecture

Quelle est la condition de recevabilité de la demande de constat ou de prononcé de résiliation du bail pour dette locative ?

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, le bailleur justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, rendant la demande recevable.

Quel est l’effet de la clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ?

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.
Toutefois, en l’espèce, le décompte ne précise pas les dates des versements effectués, empêchant la vérification de l’absence de règlement dans le délai de deux mois suivant le commandement, ce qui fait que le bailleur est mal fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Quelle est la règle applicable à la résiliation judiciaire du bail pour inexécution ?

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle de paiement du loyer aux termes convenus.
Selon les articles 1224, 1227 et 1229 du code civil, le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave, la résiliation prenant effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation.
En l’espèce, les manquements répétés du locataire justifient la résiliation judiciaire du contrat à compter de la signification du jugement.

Quels sont les critères pour ordonner l’expulsion immédiate malgré le délai légal ?

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut écarter le délai préalable à l’expulsion lorsqu’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les occupants sont entrés dans les locaux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
La mauvaise foi ne se présume pas et ne peut se déduire du simple non-paiement des loyers.
En l’espèce, l’accumulation de la dette ne suffit pas à établir la mauvaise foi compte tenu de la situation personnelle et financière du locataire, qui a effectué de nombreux versements.
Le bailleur est donc débouté de sa demande d’expulsion immédiate.

Quelle est la règle relative à l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après résiliation ?

En cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.
Son montant est égal aux loyers et charges dus en cas de poursuite du bail jusqu’à la libération effective des lieux.
Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et cesse d’être due à la remise des clés au bailleur ou son mandataire.

Quels sont les principes applicables au paiement des loyers et charges impayés ?

L’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.
L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
En l’espèce, le bailleur produit un décompte démontrant la dette locative, et le locataire ne conteste pas ce montant, justifiant la condamnation au paiement.

Quelles sont les conditions pour l’octroi de délais de paiement au locataire ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.
En l’espèce, le locataire sollicite des délais sans proposer de montant à payer et n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.
Les éléments du diagnostic social et financier ne permettent pas de considérer qu’elle soit en mesure de régler sa dette.
Elle est donc déboutée des délais sollicités.

Quels sont les critères de condamnation aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.
En l’espèce, la partie défenderesse succombe et sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour les frais exposés non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique.
Compte tenu de l’équité et de la situation, la locataire est condamnée à verser 100 euros au bailleur.

Quelle est la règle relative à l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision.
L’article 515 précise que l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, lorsque le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Orléans, 28 avril 2026, 25/03990 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.