Résiliation de bail pour impayés : conditions légales et expulsion en référé locatif

La procédure de résiliation de bail pour impayés est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 24, qui impose un délai de deux mois après un commandement de payer resté infructueux avant de constater la résiliation. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est également obligatoire. En l’espèce, ces conditions sont remplies, rendant la demande recevable. L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. L’indemnité d’occupation est due à compter de la résiliation et est révisable. La provision pour arriéré locatif peut être accordée en référé lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. La capitalisation des intérêts est ordonnée selon l’article 1343-2 du code civil. Les demandes de dommages-intérêts sont rejetées pour éviter une double réparation du préjudice. Enfin, la décision est exécutoire de plein droit.

La procédure de résiliation de bail pour impayés est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 24, qui impose un délai de deux mois après un commandement de payer resté infructueux avant de constater la résiliation. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est obligatoire. L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. L’indemnité d’occupation est due à compter de la résiliation et est révisable.

Une association bailleur a donné à bail un logement à un locataire qui a accumulé des loyers impayés. Après un commandement de payer resté infructueux, l’association a assigné le locataire en référé pour constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, et obtenir le paiement des arriérés, d’une indemnité d’occupation, ainsi que des dommages et intérêts. Le locataire n’a pas comparu à l’audience. Le juge a constaté la régularité de la procédure, la recevabilité de la demande, et l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Il a ordonné l’expulsion du locataire, fixé une indemnité d’occupation mensuelle, condamné le locataire à payer une provision sur les arriérés, rejeté la demande de dommages et intérêts pour éviter une double réparation, condamné le locataire aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et a rendu la décision exécutoire à titre provisoire.

• Contrat de bail signé
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Notification à la CCAPEX
• Assignation par acte de commissaire de justice
• Absence de diagnostic social et financier

L’association SOLIHA, en tant que bailleur, obtient la résiliation du bail et la condamnation du locataire au paiement des loyers impayés ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Le locataire, occupant sans droit ni titre, est sommé de libérer les lieux sous peine d’expulsion forcée.

• Résiliation du bail au 30 septembre 2025
• Condamnation du locataire au paiement d’une provision de 7 500,18 euros
• Fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 592,05 euros à compter du 1er mars 2026
• Possibilité d’expulsion forcée deux mois après commandement de quitter les lieux
• Condamnation du locataire aux dépens et au paiement de 80 euros au titre de l’article 700 CPC
• Exécution provisoire de la décision

À faire

• Notifier la commission CCAPEX avant assignation
• Respecter le délai de six semaines avant audience
• Produire le bail et décompte des loyers impayés
• Signifier le commandement de payer avec clause résolutoire
• Demander l’expulsion après délai légal et commandement infructueux

À éviter

• Ne pas notifier la CCAPEX ou hors délai
• Omettre de produire les preuves des impayés
• Ignorer les délais légaux pour la résiliation du bail
• Ne pas respecter la procédure d’assignation
• Demander des intérêts sans preuve de mise en demeure

Quelle est la condition de recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail par le bailleur personne morale ?

Selon l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Quelle est la condition de notification de l’assignation au représentant de l’État pour la recevabilité de la demande ?

L’article 24 III de la loi n°89-462, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, impose que l’assignation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité.
Cette notification doit s’effectuer par voie électronique via le système d’information prévu.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement ?

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le commandement de payer délivré est resté infructueux plus de deux mois, réunissant ainsi les conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

Quel est le pouvoir du juge des contentieux de la protection en référé concernant la résiliation du bail et l’expulsion ?

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge peut ordonner en référé la constatation de la résiliation de plein droit du bail en application de la clause résolutoire, ainsi que l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Quelles sont les conditions et modalités de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre ?

L’occupant sans droit ni titre doit payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.
Cette indemnité est révisable, payable dans les mêmes conditions que le loyer, à compter de la date de résiliation, et due jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelle est la charge de la preuve de l’obligation de paiement du loyer ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation par la production du bail, du commandement de payer, et du décompte actualisé de l’arriéré.

Quelle est la portée de la condamnation à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif ?

Le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable (article 835 alinéa 2 du code de procédure civile).
En l’espèce, le défendeur n’ayant pas contesté, il est condamné à payer à titre provisionnel la somme due, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Quelle est la règle applicable à la capitalisation des intérêts moratoires ?

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

Quelle est la décision relative à la demande de dommages et intérêts pour inexécution ?

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution ou de retard, sauf force majeure.
Toutefois, la demande est rejetée pour éviter une double réparation du même préjudice déjà couvert par l’indemnité d’occupation.

Quelle est la règle relative à la condamnation aux dépens ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire.
En l’espèce, le défendeur, partie perdante, supportera les dépens.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette instance ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme pour les frais non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique.
En l’espèce, le défendeur est condamné à payer une somme au titre de l’article 700.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé ?

L’article 514-1 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Val de Briey, 28 avril 2026, 26/00025 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.