Charges de copropriété : contester la répartition abusive et l’action mal dirigée contre le syndic sans qualité à agir

En matière de copropriété, la qualité pour agir ou être défendeur appartient au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, conformément aux articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic, simple mandataire, ne peut être personnellement poursuivi. Les demandes dirigées contre le syndic sont donc irrecevables pour défaut de qualité. La répartition des charges doit respecter le règlement de copropriété et l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose une répartition en fonction de l’utilité des services rendus. Les appels de fonds doivent être conformes aux résolutions d’assemblée générale, lesquelles deviennent définitives après approbation dans les délais légaux. La responsabilité délictuelle du syndic, fondée sur l’article 1240 du code civil, suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. En l’espèce, aucune faute n’est établie. Les mises en demeure et frais de recouvrement sont justifiés par le contrat de syndic et les impayés. Les difficultés d’encaissement résultent de chèques non datés, ce qui n’engage pas la responsabilité du syndic. Les allégations de double comptabilité ou de majoration ne sont pas étayées. Les propos injurieux du demandeur affaiblissent sa crédibilité. Les demandes indemnitaires excédant le montant initial sont irrecevables. Les demandes d’annulation des mises en demeure, de poursuites pénales, ou d’action au nom d’autres copropriétaires sont irrecevables. Le demandeur est condamné aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La qualité pour agir ou être défendeur appartient au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Le syndic, simple mandataire, ne peut être personnellement poursuivi. Les demandes dirigées contre le syndic sont irrecevables pour défaut de qualité. La répartition des charges doit respecter le règlement de copropriété et la loi, imposant une répartition en fonction de l’utilité des services rendus.

Un propriétaire d’un local commercial a saisi le tribunal judiciaire contre la société assurant la gestion de la copropriété, contestant la répartition des charges qu’il juge indues. Il soutient ne pas être redevable de certaines charges et dénonce un manque de transparence du syndic. Le syndic conteste la qualité du demandeur à agir et la validité des demandes. Le tribunal a déclaré irrecevables plusieurs demandes du propriétaire, notamment celles excédant le montant initial, celles dirigées contre le syndic sans qualité, et celles tendant à annuler des mises en demeure ou à engager des poursuites pénales. Il a rejeté les demandes au fond, notamment faute de faute démontrée du syndic, et a condamné le demandeur aux dépens et à payer une somme au titre des frais irrépétibles.

• Justificatifs de saisine du Conciliateur
• Acte authentique de vente notarié du 1er juillet 1997
• Extraits du règlement de copropriété
• Relevé général des dépenses de la SAS [Localité 2]
• Appels de fonds adressés par la SAS [Localité 2]
• Messages injurieux versés aux débats

Les demandes indemnitaires excédant 5 000 € sont déclarées irrecevables. La demande contre le syndic est irrecevable faute de qualité. Les demandes d’annulation des mises en demeure et de poursuites pénales sont rejetées. Le demandeur n’établit pas de faute du syndic et est condamné aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700.

• Irrecevabilité des demandes indemnitaires > 5 000 €
• Irrecevabilité de la demande contre le syndic
• Rejet des demandes d’annulation des mises en demeure
• Rejet des demandes pénales
• Rejet des demandes pour d’autres copropriétaires
• Condamnation aux dépens et indemnité de 300 € au titre de l’article 700

À faire

• Effectuer une tentative de conciliation préalable
• Diriger les demandes contre le syndicat des copropriétaires
• Respecter les limites de compétence du tribunal
• Fournir justificatifs et preuves des charges contestées
• Éviter propos injurieux pour préserver crédibilité

À éviter

• Ne pas engager d’action contre le syndic personnellement
• Ne pas dépasser le montant initial de la requête
• Ne pas demander annulation des mises en demeure
• Ne pas solliciter poursuites pénales en civil
• Ne pas ignorer l’approbation des comptes en assemblée

Quelle est la condition de recevabilité des demandes indemnitaires en fonction du montant dans la procédure civile ?

Selon l’article R211-3-24 du code de l’organisation judiciaire, la procédure engagée par requête est ouverte aux demandes dont le montant n’excède pas 5000 euros.
En l’espèce, les demandes indemnitaires formulées oralement à l’audience, excédant ce montant, ont été déclarées irrecevables.

Quelle est la règle relative à la qualité pour agir contre le syndic en matière de copropriété ?

Aux termes des articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le créancier des charges de copropriété est le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, qui est simple mandataire dépourvu de personnalité juridique propre.
Seul le syndicat a qualité pour agir ou être attrait en justice dans les litiges relatifs à la gestion de l’immeuble et aux charges.
En l’espèce, l’action dirigée contre le syndic a été déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir, conformément à l’article 122 du code de procédure civile.

Quelle est la nature juridique de la mise en demeure et sa recevabilité à être annulée par le juge civil ?

La mise en demeure est un acte unilatéral dépourvu d’effet juridique autonome, régie par les articles 1344 et suivants du code civil.
Elle ne constitue pas une décision susceptible d’annulation par le juge civil.
En l’espèce, la demande d’annulation des mises en demeure a été déclarée irrecevable.

Quelle est la compétence du juge civil concernant les demandes relatives à des poursuites pénales ?

Le juge civil n’a pas compétence pour ordonner l’exercice de l’action publique ni pour prononcer une condamnation pénale.
Seul le Ministère public peut décider de l’opportunité de poursuites.
En l’espèce, les demandes tendant à engager des poursuites pénales ont été déclarées irrecevables.

Quelle est la règle applicable à la recevabilité des demandes formées par des tiers non parties à l’instance ?

Selon l’article 4 du code de procédure civile, le juge ne peut statuer que sur les prétentions des parties à l’instance.
En l’espèce, la demande tendant à permettre à d’autres copropriétaires d’agir a été déclarée irrecevable.

Quels sont les éléments constitutifs de la responsabilité délictuelle du syndic ?

Selon l’article 1240 du code civil, la responsabilité délictuelle suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
En l’espèce, le demandeur n’a apporté aucun élément établissant une faute du syndic, ni démontré une violation du règlement de copropriété ou de la loi du 10 juillet 1965.
Les griefs relatifs aux mises en demeure et frais de recouvrement ne caractérisent pas une faute.
La demande fondée sur l’article 1240 du code civil a été rejetée.

Quelle est la règle applicable à la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ?

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, le demandeur a été condamné aux dépens et à verser 300 euros au titre de l’article 700.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Rennes, 28 avril 2026, 25/05533 – Thématiques associées : Copropriété — Charges de copropriété —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.