Clause résolutoire et caution VISALE : accord sur délais de paiement et suspension conditionnelle de la résiliation du bail

La caution qui paie la dette locative est subrogée dans les droits du créancier (articles 2309 et 1346 du code civil). Pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, le délai pour apurer la dette locative après commandement de payer reste celui prévu au contrat, ici deux mois, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le commandement doit reproduire la clause résolutoire et les dispositions légales. En cas de non-paiement dans ce délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette, sous réserve qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, mais le paiement du loyer et des charges ne peut être suspendu. En cas de respect des modalités, la clause est réputée ne pas avoir joué. En cas de défaut, la clause reprend effet sans nouvelle décision judiciaire. Le locataire est condamné au paiement de la dette locative avec intérêts (articles 1103, 1231-6, 1344-1, 1353 du code civil). La partie perdante est condamnée aux dépens (article 696 du code de procédure civile) et à une indemnité au titre de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire est de droit sauf décision motivée contraire (articles 514 et 514-1 du code de procédure civile).

La caution qui paie la dette locative est subrogée dans les droits du créancier. Pour les baux antérieurs au 29 juillet 2023, le délai pour apurer la dette après commandement reste celui prévu au contrat. Le commandement doit reproduire la clause résolutoire et les dispositions légales. En cas de non-paiement, la clause est acquise de plein droit. Le juge peut accorder des délais sous réserve de reprise du paiement intégral du loyer. Pendant ces délais, la clause est suspendue, mais le paiement du loyer ne peut être suspendu.

Cette ligne contient un duplicata du contenu de la ligne 1536, relatant les mêmes faits et décisions concernant un bail consenti à un locataire avec caution solidaire, la subrogation de la caution, la délivrance d’un commandement de payer, la saisine du juge pour résiliation du bail et expulsion, la demande de délais de paiement par le locataire, l’accord du bailleur, la suspension de la clause résolutoire pendant les délais, la condamnation au paiement de la dette avec intérêts, aux dépens, à verser 500 euros au titre de l’article 700, et l’exécution provisoire ordonnée.

• Contrat de bail du 11 décembre 2020
• Contrat de cautionnement VISALE n°A10091544790 du 10 décembre 2020
• Quittance subrogative du 29 août 2025
• Commandement de payer du 20 janvier 2025
• Assignation du 30 septembre 2025
• Diagnostic social et financier
• Conclusions orales et écrites des parties lors de l’audience du 10 mars 2026

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, obtient la résiliation du bail pour non-paiement des loyers. Le locataire est condamné à payer la dette locative avec intérêts, bénéficie de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. En cas de non-paiement, l’expulsion pourra être ordonnée.

• Résiliation du bail constatée depuis le 21 mars 2025
• Condamnation au paiement de la dette locative avec intérêts
• Octroi de délais de paiement (31 mois) au locataire
• Suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais
• Clause résolutoire réactivée en cas de non-paiement
• Condamnation aux dépens et frais d’instance
• Condamnation au paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC
• Exécution provisoire maintenue

À faire

• Vérifier la subrogation de la caution dans les droits du bailleur
• Notifier l’assignation au représentant de l’État six semaines avant l’audience
• Informer la commission de prévention des expulsions deux mois avant l’assignation
• Respecter les délais légaux pour le commandement de payer
• Accorder des délais de paiement raisonnables au locataire

À éviter

• Ne pas ignorer la clause résolutoire et ses conditions d’application
• Ne pas appliquer rétroactivement les nouvelles lois aux contrats anciens
• Ne pas refuser la suspension de la clause résolutoire sans motif
• Ne pas omettre d’informer le locataire des conséquences du non-paiement
• Ne pas écarter l’exécution provisoire sans justification

Quelle est la règle relative à l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire de droit, sauf disposition contraire.

L’article 514-1 permet au juge d’écarter l’exécution provisoire s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire, par décision motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

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