Trouble manifestement illicite et cahier des charges : ordonner l’interdiction de travaux contraires au règlement

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, caractérisé par une violation évidente de la règle de droit au jour du jugement. L’article 1103 du code civil impose le respect des contrats légalement formés, notamment les cahiers des charges des lotissements, qui ont valeur contractuelle perpétuelle entre colotis. L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme prévoit la caducité des règles d’urbanisme des lotissements au terme de dix ans sous certaines conditions, sans affecter les droits privés issus du cahier des charges. En l’espèce, la construction d’un balcon terrasse modifie l’aspect du bâtiment, violant l’article 21 du cahier des charges, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. La violation d’une décision judiciaire antérieure renforce cette qualification. Le juge ordonne l’interdiction de poursuivre les travaux sans astreinte à ce stade, avec possibilité de sanctions ultérieures. La demande de provision pour préjudice moral est rejetée faute d’éléments suffisants. Les frais sont mis à la charge des défendeurs selon l’article 700 du code de procédure civile. Cette jurisprudence confirme la primauté des droits privés issus des cahiers des charges sur les autorisations administratives et la protection rigoureuse des droits des colotis.

Le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, caractérisé par une violation évidente de la règle de droit. Les cahiers des charges des lotissements ont valeur contractuelle perpétuelle. La construction d’un balcon terrasse modifie l’aspect du bâtiment, violant le cahier des charges, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. La violation d’une décision judiciaire renforce cette qualification. Le juge ordonne l’interdiction de poursuivre les travaux sans astreinte à ce stade.

Des propriétaires d’un bien immobilier ont intenté une action judiciaire contre leurs voisins pour la construction d’une terrasse non conforme aux règles du lotissement. Après plusieurs décisions de justice ordonnant la démolition de la terrasse et condamnant les voisins à verser des dommages-intérêts, ces derniers ont tenté de reconstruire la terrasse. Les demandeurs ont alors saisi le juge des référés pour obtenir l’interdiction de poursuivre les travaux. Le juge a reconnu que la construction constituait un trouble manifestement illicite en violation du cahier des charges du lotissement, a ordonné l’interdiction des travaux de reconstruction, rejeté la demande de provision pour préjudice moral, et condamné les voisins à payer les frais de justice. Cette décision est exécutoire à titre provisoire.

• Jugement du tribunal de proximité de Thiers
• Arrêt de la cour d’appel de [Localité 6]
• Permis de démolition et travaux réalisés
• Déclarations et actes des parties
• Article 835 du code de procédure civile
• Cahier des charges du lotissement

Le juge confirme l’interdiction de poursuivre les travaux de reconstruction du balcon terrasse, soulignant la violation du cahier des charges et la persistance du trouble illicite. La demande de provision pour préjudice moral est rejetée, mais les défendeurs sont condamnés aux frais.

• Interdiction de poursuivre les travaux litigieux
• Pas d’astreinte fixée à ce stade
• Rejet de la demande de provision pour préjudice moral
• Condamnation au paiement de 1 500 € selon l’article 700
• Condamnation aux dépens
• Décision exécutoire provisoirement

À faire

• Respecter l’interdiction de poursuivre les travaux de reconstruction
• Suivre la décision du juge des référés et ses modalités
• Préparer les recours en cas d’inexécution de la décision
• Conserver toutes les décisions judiciaires et actes de procédure
• Informer la commune de toute démarche relative au cahier des charges

À éviter

• Ne pas poursuivre les travaux malgré l’interdiction
• Ne pas ignorer les délais impartis pour la démolition
• Ne pas contester sans preuve la validité du cahier des charges
• Ne pas omettre de justifier la suppression des obligations contractuelles
• Ne pas multiplier les procédures judiciaires sans fondement

Quel est le fondement juridique permettant au juge des référés d’ordonner l’interdiction de travaux en cas de trouble manifestement illicite ?

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, étant rappelé que le trouble doit exister le jour où le juge statue.

Quelle est la portée juridique de l’article 21 du cahier des charges du lotissement dans le litige ?

L’article 21 du cahier des charges prévoit qu’il ne pourra être exécuté aucun travail sur les bâtiments ou sur les terrains qui en modifierait l’aspect ou la fonction tels qu’ils ont été autorisés par le permis de construire ou dans la déclaration préalable.

La construction d’un balcon terrasse modifie l’aspect du bâtiment, ce qui constitue une violation évidente des obligations contractuelles érigées dans le cahier des charges du 20 juillet 1973 et caractérise un trouble manifestement illicite.

Quelle est la règle applicable concernant la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement ?

Selon l’article L.442-9 du code de l’urbanisme :
« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l’article L. 115-6. »

Il est constant que la caducité ne s’applique pas au cahier des charges du lotissement, document de nature contractuelle, ni au mode de gestion des parties communes, ni aux droits et obligations résultant des dispositions du code civil en matière de plantation, bornage et mitoyenneté.

Quelle est la qualification juridique exacte que le juge doit donner aux faits et actes litigieux ?

Conformément aux alinéas 1, 2 et 3 de l’article 12 du code de procédure civile :
« Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles entendent limiter le débat. »

En l’espèce, les faits dénoncés correspondent davantage à la notion de trouble manifestement illicite, régie par les mêmes dispositions que l’article 835 du code de procédure civile.

Quelle est la charge de la preuve concernant la libération d’une obligation issue du cahier des charges ?

Il incombe à celui qui se prétend libéré d’une obligation de justifier du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, il appartient aux époux défendeurs de démontrer qu’ils ne sont plus soumis aux stipulations de l’article 21 du cahier des charges.

Quelle est la portée juridique des autorisations d’urbanisme délivrées par l’administration en présence d’un cahier des charges ?

Les autorisations d’urbanisme sont délivrées « sous réserve des droits des tiers », c’est-à-dire de droits privés que l’administration n’est pas censée connaître et dont elle n’a pas à tenir compte.

Les propriétaires de lots peuvent exiger devant le juge judiciaire, indépendamment des autorisations d’urbanisme délivrées par l’administration, la sanction en nature des violations de leurs droits issus du cahier des charges : démolition ou mise en conformité des ouvrages irréguliers, cessation d’activités interdites.

Quels sont les critères retenus par la juridiction pour caractériser le trouble manifestement illicite en l’espèce ?

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par la violation évidente des obligations contractuelles du cahier des charges, notamment la construction d’un balcon terrasse modifiant l’aspect du bâtiment.

Il est d’autant plus caractérisé que les époux défendeurs ont entrepris, en violation d’une précédente décision de justice ayant autorité de la chose jugée, les mêmes travaux de construction, démontrant une persistance illicite.

Quelle est la solution de la juridiction concernant la demande d’astreinte ?

À ce stade, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte.

En cas d’inexécution de la décision d’interdiction de poursuivre les travaux, les défendeurs s’exposeront à de nouvelles poursuites et les demandeurs pourront saisir le juge de l’exécution afin d’assortir ladite interdiction d’une astreinte.

Quelle est la compétence du juge des référés pour accorder une provision à titre de dommages et intérêts ?

L’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile donne compétence au juge des référés pour accorder une provision aux créanciers lorsque l’obligation n’est pas contestable.

En l’espèce, la demande de provision à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ne peut pas être tranchée au stade des référés au vu des éléments produits.

Quelle est la décision de la juridiction concernant la demande de provision pour préjudice moral ?

La demande de provision à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral est rejetée.

Quelle est la décision de la juridiction concernant les frais et dépens ?

Il est jugé inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais engagés pour faire valoir leurs droits.

Par conséquent, les défendeurs sont condamnés à payer aux demandeurs la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, 28 avril 2026, 25/00818 – Thématiques associées : Urbanisme — Trouble manifestement illicite —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.