Règlement de lotissement caduc : limites des actions de l’ASL et conditions de recevabilité des demandes en appel

Le règlement d’un lotissement devient caduc dix ans après la délivrance du permis d’aménager si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu (article L442-9 du code de l’urbanisme). La contractualisation d’un règlement suppose une volonté non équivoque des colotis, ce qui ne résulte pas de la simple reproduction ou mention du règlement dans un cahier des charges ou un acte de vente (article L115-1 du code de l’urbanisme). Le cahier des charges d’une ASL reste opposable entre colotis, mais le règlement caduc ne peut fonder des demandes. La notification des mutations doit être faite conformément aux statuts de l’ASL, la notification au trésorier étant valable si les statuts ne précisent pas l’organe destinataire. Les demandes fondées sur un règlement caduc sont irrecevables. Les preuves des infractions alléguées doivent être établies de manière contradictoire. L’absence de preuve de responsabilité des défenderesses entraîne le rejet des demandes. L’exercice d’une action en justice ne constitue pas un abus en l’absence de mauvaise foi ou dol. Les demandes nouvelles en appel sont recevables si elles sont accessoires ou complémentaires des demandes initiales (articles 564 et 566 du code de procédure civile).

Le règlement d’un lotissement devient caduc dix ans après la délivrance du permis d’aménager si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme. La contractualisation d’un règlement suppose une volonté non équivoque des colotis, ce qui ne résulte pas de la simple mention dans un cahier des charges ou un acte de vente. Le cahier des charges d’une ASL reste opposable entre colotis, mais le règlement caduc ne peut fonder des demandes. Les demandes fondées sur un règlement caduc sont irrecevables.

Une association syndicale libre (ASL) a contesté des actes de la SCI propriétaire de terrains dans un lotissement, notamment la vente de parcelles et des travaux réalisés. L’ASL a assigné la SCI, la SNC Foncier Conseil et la société Nexity. Le tribunal a mis hors de cause Nexity, débouté l’ASL de ses demandes, condamné l’ASL à payer des sommes aux défenderesses et aux dépens. L’ASL a interjeté appel. En appel, l’ASL demande l’infirmation du jugement, notamment pour obtenir des dommages et intérêts et des astreintes pour diverses infractions au règlement du lotissement. La SCI et la SNC Foncier Conseil contestent les demandes, arguant notamment de la caducité du règlement du lotissement, de l’absence de preuve des infractions, et de l’illégalité de l’ASL créée par la SNC Foncier Conseil. La cour confirme la caducité du règlement, rejette les demandes de l’ASL, condamne l’ASL à payer des sommes aux intimées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et rejette les demandes d’amende civile et dommages-intérêts pour appel abusif.

• Caducité du règlement du lotissement au bout de dix ans en présence d’un PLU, sauf volonté non équivoque des colotis.
• Opposabilité du cahier des charges entre colotis malgré la caducité du règlement.
• Absence de preuve de contractualisation non équivoque du règlement par l’ASL.
• Rejet des demandes fondées sur le règlement caduc et absence de preuve des infractions alléguées.
• Rejet des demandes relatives à la subdivision des lots fondées sur un règlement caduc.
• Rejet des demandes relatives à l’aspect architectural et à l’apposition de panneaux publicitaires faute de preuve et de fondement.
• Rejet des demandes de condamnation sous astreinte et de dommages-intérêts pour appel abusif faute de malice ou mauvaise foi.

• Acte sous seing privé du 22 octobre 1977 (cahier des charges et règlement du lotissement)
• Procès-verbal de constat par Maître [I] [E], huissier de justice, le 15 octobre 2020
• Jugement du Tribunal du 21 mars 2024
• Acte notarié du 28 décembre 2018 (vente de parcelles)
• Conclusions des parties en appel
• Ordonnance de clôture du 24 février 2026

L’Association Syndicale Libre (ASL) a été déboutée de ses demandes contre la SCI [B] et la SNC Foncier Conseil, le règlement du lotissement étant déclaré caduc. La cour confirme ce jugement, rejette les demandes nouvelles de l’ASL, et condamne l’ASL aux dépens et à des indemnités au profit des intimés.

• Confirmation de la caducité du règlement du lotissement
• Rejet des demandes de l’ASL relatives à l’aspect architectural
• Condamnation de l’ASL aux dépens et frais irrépétibles
• Rejet des demandes d’astreintes et dommages-intérêts
• Rejet des demandes d’amende civile pour appel abusif

À faire

• Respecter les statuts et cahiers des charges des ASL.
• Notifier les ventes aux organes compétents de l’ASL.
• Produire preuves des infractions constatées.
• Engager les procédures dans les délais légaux.
• Respecter les règles d’urbanisme et PLU applicables.

À éviter

• Se fonder sur un règlement de lotissement caduc.
• Ignorer la distinction entre sociétés juridiques.
• Ne pas justifier les préjudices allégués.
• Omettre la preuve de contractualisation des règlements.
• Introduire des demandes nouvelles sans fondement.

Quels sont les critères de recevabilité d’un moyen nouveau en appel ?

Selon l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions sauf exceptions.

L’article 566 précise que seules les demandes accessoires, conséquences ou complémentaires des prétentions initiales sont recevables.

En l’espèce, la demande relative à la violation de l’aspect architectural, bien que nouvelle, est considérée comme complémentaire des demandes indemnitaires initiales et est donc recevable.

Article 803 du code de procédure civile, article 564 du code de procédure civile, article 566 du code de procédure civile, article L442-9 du code de l’urbanisme, article L115-1 du code de l’urbanisme, article 700 du code de procédure civile

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