Résolution compromis de vente navire : remboursement du dépôt de garantie confirmé par la cour

En matière de compromis de vente soumis à conditions suspensives, la restitution du dépôt de garantie est due lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, sauf refus justifié du vendeur. En l’espèce, les acquéreurs ont fait réaliser une expertise qui a conduit à ne pas poursuivre la vente et ont demandé la restitution du dépôt, refusée par le vendeur. Le tribunal a condamné le vendeur à restituer le dépôt, mais a rejeté les demandes supplémentaires des acquéreurs. En appel, la cour a confirmé la condamnation à restituer le dépôt mais a reconnu le droit des acquéreurs à obtenir des dommages-intérêts pour résistance abusive et préjudice moral, en raison du refus injustifié du vendeur. Ce cas illustre que le refus injustifié de restituer un dépôt de garantie peut engager la responsabilité du vendeur et justifier une indemnisation complémentaire. Les praticiens doivent veiller à ce que la condition suspensive soit clairement réalisée ou non, et que la restitution du dépôt soit effectuée sans délai pour éviter des sanctions supplémentaires.

La restitution du dépôt de garantie est due lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, sauf refus justifié du vendeur. Les acquéreurs ont demandé la restitution après une expertise, refusée par le vendeur. Le tribunal a condamné le vendeur à restituer le dépôt, confirmé en appel, qui a aussi reconnu le droit à des dommages-intérêts pour résistance abusive et préjudice moral en raison du refus injustifié.

Un vendeur a conclu un compromis de vente d’un navire de plaisance avec des acquéreurs, sous condition suspensive d’une expertise. Après réalisation de l’expertise, les acquéreurs ont refusé de poursuivre la vente et ont demandé le remboursement du dépôt de garantie, que le vendeur a refusé de restituer. Les acquéreurs ont assigné le vendeur en justice pour obtenir le remboursement du dépôt, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral. Le tribunal a condamné le vendeur à rembourser le dépôt avec intérêts, à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. Le vendeur a interjeté appel, demandant l’infirmation du jugement et le rejet des demandes des acquéreurs. Les acquéreurs ont formé un appel incident sollicitant la confirmation du jugement et des condamnations. Le litige porte sur la validité de la résolution du compromis et le remboursement du dépôt, ainsi que sur les demandes accessoires de dommages et intérêts.

• Absence de preuve sérieuse de contestation du bail verbal invoqué
• Exécution du contrat valant ratification malgré demande de résiliation anticipée
• Absence de vice du consentement ou clause de résiliation anticipée dans le contrat
• Obligation non contestée de paiement des loyers échus
• Rejet de la demande de délais de paiement faute de justification financière
• Juste appréciation des dispositions relatives aux dépens et article 700 du code de procédure civile
• Confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions

• Expertise réalisée par M. [G] [K] le 19 août 2021
• Rapport d’expertise déposé le 28 août 2021
• Jugement contradictoire du tribunal judiciaire du Havre du 15 mai 2025
• Déclaration d’appel du 2 juin 2025
• Ordonnance de clôture du 18 mars 2026

Le vendeur est condamné à restituer le dépôt de garantie suite à la résolution du compromis de vente, avec paiement d’intérêts et condamnation aux dépens. Les acquéreurs obtiennent une réparation partielle de leur préjudice, tandis que le vendeur fait appel pour contester ces décisions.

• Restitution du dépôt de garantie au profit des acquéreurs
• Condamnation aux intérêts légaux
• Condamnation du vendeur aux dépens
• Possibilité d’appel et contestation des montants
• Impact sur la stratégie de négociation des parties

À faire

• Respecter les conditions suspensives du compromis de vente
• Faire réaliser une expertise indépendante
• Envoyer les demandes de remboursement par lettre recommandée
• Conserver toutes preuves d’expertise et correspondances
• Respecter les délais de recours et appels

À éviter

• Ne pas respecter les conditions suspensives
• Ignorer les conclusions de l’expertise
• Omettre d’envoyer les mises en demeure formelles
• Ne pas respecter les délais légaux pour les recours
• Confondre les rôles des parties dans les procédures

Quelle est la portée des articles 4 et 954 du code de procédure civile sur les demandes de type « constater », « dire et juger » ou « donner acte » ?

La cour rappelle, en application des articles 4 et 954 du code de procédure civile, qu’il est constant que la juridiction ne peut statuer sur des demandes tendant à voir « constater », « dire et juger » ou « donner acte » lorsqu’elles ne correspondent pas à de véritables prétentions mais ne sont que l’expression de moyens.

Ces textes encadrent l’office du juge en le liant par l’objet du litige tel que déterminé par les prétentions des parties. L’article 4 impose au juge de se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé, tandis que l’article 954 organise la présentation des prétentions et moyens dans les conclusions d’appel. La cour en déduit qu’elle ne peut accueillir de simples formulations déclaratoires qui ne s’analysent pas en demandes au sens procédural, et limite ainsi sa saisine aux véritables prétentions.

Quels critères la cour retient-elle pour apprécier l’existence d’une contestation sérieuse dans le cadre du référé en matière de bail ?

La cour examine si les moyens invoqués par le preneur sont étayés par des éléments de preuve objectifs. Elle relève que l’association preneuse se prévaut d’un bail verbal sans produire aucun élément probant, de sorte qu’aucune exécution selon d’autres modalités que celles du bail précaire écrit n’est démontrée.

Elle constate également l’absence de pièces établissant un vice du consentement ou un accord sur une faculté de résiliation à tout moment. Les courriers produits par le preneur, émanant de lui-même, ne suffisent pas à démontrer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, et l’unique témoignage émane d’un bénéficiaire de l’association, ce qui en affecte la force probante.

En l’absence de preuve d’une privation de jouissance des locaux et de manquement avéré du bailleur, la cour juge que ni la contestation relative à l’existence d’un autre bail, ni l’exception d’inexécution ne caractérisent une contestation sérieuse, ce qui justifie la compétence du juge des référés pour ordonner le paiement.

Comment la cour apprécie-t-elle la preuve de l’obligation de paiement des loyers et la certitude de la créance locative ?

La cour relève que le bail litigieux, conclu pour une durée déterminée du 1er novembre 2024 au 30 juin 2025, prévoit un loyer mensuel de 2 500 euros payable au plus tard le 1er du mois. Elle constate que le bailleur produit les factures émises au titre des loyers de février à juin 2025, chacune d’un montant de 2 500,01 euros, et que le preneur ne prétend pas avoir effectué un quelconque paiement.

À hauteur d’appel, l’association preneuse ne soutient toujours pas avoir réglé ces loyers, alors qu’ils étaient échus au jour où le tribunal a statué. La cour en déduit que l’obligation de payer les loyers de février à juin 2025, pour un total de 12 500 euros, « n’est pas sérieusement contestable ». Cette absence de contestation sérieuse quant à l’existence, au montant et à l’exigibilité de la créance justifie la confirmation de la condamnation en référé.

Dans quelles conditions la cour peut-elle accorder des délais de paiement au débiteur en application de l’article 1343-5 du code civil ?

La cour cite l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil, selon lequel « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Elle vérifie donc, d’une part, la situation du débiteur et, d’autre part, les besoins du créancier. En l’espèce, l’association preneuse invoque des difficultés financières mais ne produit aucune pièce financière ou comptable pour les justifier, ni élément démontrant sa capacité à apurer la dette sur le délai sollicité. La cour relève en outre que la créance du bailleur était intégralement exigible au 1er juin 2025 et que plus d’un an s’est écoulé depuis cette date, de sorte que le débiteur a déjà bénéficié de facto d’un délai.

Faute de justification de la situation financière et de la possibilité de remboursement dans le délai demandé, la cour rejette la demande de délais de paiement.

Quels éléments la cour retient-elle pour écarter l’exception d’inexécution invoquée par le preneur ?

La cour examine les griefs formulés par l’association preneuse au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible. Elle constate que les seuls éléments produits sont des courriers émanant du preneur lui-même, qui ne peuvent suffire à établir la réalité des désordres allégués, et un témoignage d’un bénéficiaire de l’association indiquant que « les locaux n’étaient pas chauffés l’hiver », dont la valeur probante est jugée insuffisante.

Elle relève également que le preneur ne démontre pas avoir été privé de la jouissance des locaux. En l’absence de preuve objective de manquements graves du bailleur, la cour considère que l’exception d’inexécution ne caractérise pas une contestation sérieuse et ne fait pas obstacle à la condamnation provisionnelle au paiement des loyers.

Sur quels critères la cour statue-t-elle sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ?

La cour indique que le juge des référés a fait « une juste appréciation » des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, et confirme l’ordonnance sur ces points. Elle condamne en outre l’association preneuse, partie succombante en appel, aux dépens d’appel et la déboute de sa demande au titre de l’article 700.

Ainsi, la solution repose sur le principe de la succombance pour les dépens et sur une appréciation d’équité pour l’allocation ou le refus d’une indemnité au titre de l’article 700, la partie qui perd le litige ne pouvant prétendre à une telle indemnité.

Article 700 du code de procédure civile’, Article 700 du code de procédure civile, condamné M, Article 700 du code de procédure civile, outre les dépens’, Articles 4 et 954 du code de procédure civile, il est constant que la juridiction ne saurait statuer sur les demandes tendant à voir «’constater’», «’dire et juger’» ou «’donner acte’» lorsqu’elles ne correspondent pas à des prétentions mais sont l’expression de moyention du bailleur « , il ne précise pas si ces courriers sont antérieurs ou postérieurs à la signature du bail, Article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, Article 700 du code de procédure civile et des dépens, il convient de confirmer l’ordonnance attaquée à ce titre, Article 700 du code de procédure civile

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