Résiliation de contrat de location pour impayés : condamnation à plus de 60 000 €

La résiliation de plein droit d’un contrat de location en cas de retard de paiement doit respecter les conditions prévues dans les clauses contractuelles, notamment le délai et la forme de la mise en demeure. En l’espèce, la société locataire n’ayant pas réglé les loyers à compter de janvier 2024, la société bailleresse a adressé une mise en demeure par lettre recommandée, puis une notification de résiliation conformément aux conditions générales du contrat. Le tribunal a validé la résiliation et condamné la locataire au paiement des loyers impayés, de l’indemnité contractuelle de résiliation, des frais de recouvrement et d’une indemnité pour non-restitution du matériel, en l’absence de preuve de paiement ou de restitution par la locataire. La clause pénale majorant l’indemnité de résiliation a été partiellement écartée pour excès manifeste, conformément à l’article 1231-5 du Code civil. Les intérêts de retard ont été appliqués au taux légal majoré de 5 points pour les loyers impayés, tandis que le taux légal seul s’applique aux indemnités forfaitaires. La capitalisation des intérêts a été ordonnée selon l’article 1343-2 du Code civil. Cette décision rappelle que la rigueur dans la notification des mises en demeure et la preuve des manquements sont essentielles pour valider une résiliation pour défaut de paiement et obtenir une indemnisation complète.

La résiliation d’un contrat de location pour retard de paiement doit respecter les clauses contractuelles, notamment la mise en demeure. La société bailleresse a notifié la résiliation après non-paiement des loyers depuis janvier 2024. Le tribunal a validé la résiliation, condamné la locataire aux loyers impayés, indemnités et frais, tout en écartant partiellement la clause pénale pour excès manifeste. Les intérêts de retard ont été appliqués au taux légal majoré, avec capitalisation ordonnée.

Un locataire exploitant un supermarché a conclu un contrat de location d’un système de vidéosurveillance avec une société de location pour une durée de 72 mois, avec un loyer mensuel payable trimestriellement. Le matériel a été livré par un fournisseur et réceptionné par le locataire. La société de location a reproché au locataire de ne pas avoir payé les loyers à partir de janvier 2024. Après plusieurs mises en demeure restées sans effet, la société de location a résilié le contrat et demandé le paiement des sommes dues ainsi que la restitution du matériel. Le locataire n’a pas comparu en justice. Le tribunal a examiné les demandes de la société de location, notamment le paiement des loyers impayés, une indemnité de résiliation, des frais de recouvrement et une indemnité pour non-restitution du matériel. Il a été constaté que le locataire n’a pas justifié du paiement des sommes dues. Le tribunal a condamné le locataire à payer les sommes réclamées, à verser des intérêts au taux légal majoré, à restituer le matériel ou à indemniser la société de location pour son absence, ainsi qu’à supporter les frais de justice et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

• Existence d’un contrat de location formellement conclu et exécuté de bonne foi
• Défaut de paiement des loyers à compter du 4 janvier 2024
• Respect des procédures de mise en demeure et notification de résiliation prévues au contrat
• Absence de preuve par la locataire du paiement ou d’un fait éteignant l’obligation
• Application des articles 1103, 1104, 1353 du Code civil et L441-10 du Code de commerce
• Condamnation au paiement des loyers impayés, indemnité contractuelle de résiliation et indemnité de non-restitution
• Application du taux d’intérêt légal majoré de 5 points pour les intérêts de retard

• Contrat de location n°061-071761
• Bon de livraison signé par la locataire
• Lettre recommandée de mise en demeure du 11 mars 2024 (revenu destinataire inconnu)
• Lettre recommandée de résiliation du 18 juin 2024 avec accusé de réception du 4 juillet 2024
• Courrier recommandé de mise en demeure du 9 juillet 2025
• Acte délivré par commissaire de justice le 25 septembre 2025

La société locataire est condamnée à régler les loyers impayés et à restituer le matériel loué, sous peine de devoir verser des indemnités importantes. La société bailleresse obtient gain de cause et pourra recouvrer les sommes dues ainsi que les frais de procédure.

• Condamnation au paiement des loyers échus
• Indemnité contractuelle de résiliation
• Indemnité pour non-restitution du matériel
• Frais de recouvrement et dépens
• Exécution provisoire du jugement

À faire

• Conserver toutes les mises en demeure envoyées
• Vérifier les dates de réception des courriers recommandés
• Documenter les paiements effectués
• Respecter les délais légaux pour les contestations
• Préparer les preuves de non-paiement ou de restitution

À éviter

• Ignorer les notifications de résiliation
• Ne pas répondre aux mises en demeure
• Omettre de restituer le matériel loué
• Retarder les paiements sans justification
• Ne pas conserver les preuves d’envoi et réception

Quelle règle de droit le tribunal applique-t-il lorsque le défendeur ne comparaît pas à l’instance ?

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Dans la présente affaire, la défenderesse n’ayant pas comparu, le tribunal a examiné les demandes de la bailleresse au regard de ces critères, sans les accueillir automatiquement, mais en vérifiant la preuve des obligations invoquées et le respect des conditions contractuelles et légales.

Quelle est la règle de preuve applicable à l’exécution des obligations contractuelles dans ce litige ?

Le tribunal se fonde sur l’article 1353 du code civil, selon lequel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de l’obligation ».

Il rappelle également l’article 9 du code de procédure civile, aux termes duquel il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, la bailleresse a produit le contrat de location, les mises en demeure et la lettre de résiliation pour établir la défaillance de la locataire. La défenderesse, qui ne comparaît pas, ne rapporte pas la preuve du règlement des sommes litigieuses ni d’un fait extinctif de ses obligations, de sorte que la preuve du manquement contractuel est retenue à sa charge.

Quelles obligations contractuelles de paiement et de bonne foi le tribunal retient-il à la charge de la locataire ?

Le tribunal vise les articles 1103 et 1104 du code civil. L’article 1103 dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 prévoit que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Sur cette base, il retient que la locataire était tenue de payer les loyers convenus aux échéances prévues au contrat de location du système de vidéosurveillance. La défaillance de paiement à compter de janvier 2024, établie par les pièces produites, caractérise un manquement à ces obligations contractuelles exécutoires de bonne foi.

Quelles conditions de résiliation de plein droit du contrat de location le tribunal retient-il comme remplies ?

Le tribunal se réfère aux conditions générales du contrat de location, et notamment à l’article 9, qui prévoit qu’en cas de retard de paiement de trois loyers mensuels consécutifs ou non, ou d’un loyer trimestriel, le contrat peut être résilié de plein droit par le bailleur par courrier recommandé adressé au locataire.

Constatant le défaut de paiement des loyers depuis janvier 2024 et la lettre recommandée de résiliation du 18 juin 2024, reçue le 4 juillet 2024, le tribunal juge que les conditions contractuelles de résiliation de plein droit sont réunies. Il en déduit que la résiliation est valablement intervenue et fonde la demande d’indemnité contractuelle de résiliation.

Sur quels éléments le tribunal fonde-t-il la condamnation de la locataire au paiement des loyers impayés et des indemnités contractuelles ?

Le tribunal retient, au regard du contrat de location et des articles 9 et 10 des conditions générales, que la bailleresse justifie :
– des loyers impayés échus à la date de prise d’effet de la résiliation ;
– des intérêts sur ces impayés jusqu’à la date de la résiliation ;
– de l’indemnité contractuelle de résiliation calculée sur la base des loyers restant à courir jusqu’au terme initialement convenu ;
– de l’indemnité forfaitaire de recouvrement.

La défenderesse ne produisant aucun élément de paiement ou de contestation, le tribunal considère la créance comme certaine, liquide et exigible et condamne la locataire au paiement des sommes détaillées (impayés, intérêts, indemnité de résiliation, indemnité de recouvrement) dans les limites des montants demandés et jugés fondés.

Selon quels critères le tribunal écarte-t-il la majoration de 10 % de l’indemnité contractuelle de résiliation ?

Le tribunal qualifie la majoration de 10 % de l’indemnité contractuelle de résiliation de « clause pénale incluse dans une clause pénale ». Il se fonde sur l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge de modérer ou d’augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Appréciant le cumul entre l’indemnité contractuelle de résiliation déjà allouée et la majoration de 10 %, il juge cette dernière « manifestement excessive » au sens de l’article 1231-5, eu égard aux sommes déjà accordées au titre de la résiliation. En conséquence, il déboute la bailleresse de cette demande de majoration.

Quelle règle d’intérêts le tribunal applique-t-il aux différentes sommes dues et comment motive-t-il le rejet du taux contractuel pour certaines d’entre elles ?

Le tribunal relève que le taux d’intérêt contractuel invoqué par la bailleresse sanctionne le retard de paiement des loyers. Il constate toutefois que la demanderesse ne démontre pas que ce taux contractuel s’applique :
– à l’indemnité de résiliation, qui correspond à l’ensemble des loyers à échoir jusqu’au terme initialement convenu ;
– ni à l’indemnité forfaitaire de recouvrement.

En l’absence de preuve de l’extension conventionnelle du taux contractuel à ces postes, le tribunal décide d’appliquer le taux d’intérêt légal à l’indemnité de résiliation et à l’indemnité de recouvrement. En revanche, pour les loyers impayés, il applique le taux d’intérêt légal majoré de 5 points à compter du lendemain de la réception de la mise en demeure, conformément à la demande et aux stipulations contractuelles non contestées.

Sur quel fondement et à quelles conditions le tribunal ordonne-t-il la capitalisation des intérêts ?

Le tribunal applique l’article 1343-2 du code civil, qui dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Constatant que les conditions de durée sont remplies ou susceptibles de l’être, il ordonne la capitalisation des intérêts, de sorte que les intérêts échus depuis au moins une année entière produiront eux-mêmes intérêts, selon les modalités prévues par ce texte.

Quelles sont les conditions contractuelles de l’indemnité de non-restitution du matériel et comment le tribunal les applique-t-il ?

Le tribunal se fonde sur l’article 11 des conditions générales du contrat, qui prévoit qu’au terme du contrat, le locataire doit restituer le bien loué et qu’à défaut, il est redevable d’une indemnité de non-restitution, dont le mode de calcul est précisé à l’alinéa 11 du même article.

Constatant l’absence de restitution du matériel par la locataire et l’absence de preuve contraire, il retient que l’obligation de restitution n’a pas été exécutée. En se référant au prix du matériel hors taxe tel qu’indiqué dans la facture du fournisseur, à la durée totale du contrat et à la durée restant à courir au jour de la résiliation, il juge que le montant de 18 527,70 euros, tel que calculé par la bailleresse selon les stipulations contractuelles, est dû au titre de l’indemnité de non-restitution, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Selon quelles règles le tribunal statue sur les dépens et l’indemnité de procédure dans ce litige ?

Le tribunal applique l’article 696 du code de procédure civile, qui prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire. Constatant que la défenderesse succombe, il la condamne aux entiers dépens.

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens, le tribunal alloue à la bailleresse la somme de 800 euros, appréciant l’équité et les frais exposés.

Quelle est la règle d’exécution provisoire appliquée par le tribunal au jugement rendu ?

Le tribunal vise l’article 514 du code de procédure civile, selon lequel les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision.

Constatant qu’aucune disposition n’écarte cette exécution provisoire et qu’il n’y a pas lieu d’y déroger, il rappelle expressément le caractère exécutoire de droit à titre provisoire du jugement, permettant à la bailleresse de poursuivre l’exécution sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Comment le tribunal articule-t-il la procédure de jugement réputé contradictoire avec l’absence de comparution de la défenderesse ?

Le tribunal indique que l’acte introductif d’instance a été délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice ayant vérifié l’adresse du siège de la société défenderesse avant de constater l’impossibilité de délivrer l’acte à personne morale ni à étude.

En conséquence, en application de l’article 473 du code de procédure civile, il statue par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel. Cette qualification emporte les effets d’un jugement contradictoire, notamment quant aux voies de recours, malgré l’absence de comparution de la défenderesse.

Article 659 du code de procédure civile, la SAS GRENKE LOCATION a saisi la chambre du contentieux commercial du Tribunal judiciaire de STRASBOURG d’une action tendant au paiement de ses créances au titre des contrats de location susvisés, Article 473 du Code de procédure civile, Article 1103 et suivants du Code civil, la SAS GRENKE LOCATION demande au tribunal de&nbsp, Articles 1103 et 1104 du code civil, Article L441-10 du code de commerce, Article 514 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de la demanderesse pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens et prétentions, Article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, Articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, Article 1353, Article 9 du Code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions, Article 9, Articles 9 et 10, Article 1231-5 du Code civil, eu égard aux sommes déjà allouées en ce sens, Article 1343-2 du Code civil, Article 11, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, L441-10 du code de commerce

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