Résiliation de contrat de résidence et expulsion ordonnées pour loyers impayés de plus de 5 700 euros

En matière de contrat de résidence, le locataire est tenu au paiement des redevances conformément aux dispositions des articles L 633-2 et R 633-3 du Code de la construction et de l’habitation. La résiliation du contrat peut être prononcée de plein droit en cas d’inexécution des obligations de paiement, après notification par lettre recommandée avec avis de réception et respect d’un délai de préavis d’un mois. En l’espèce, le bailleur a valablement résilié le contrat pour impayés et a obtenu la condamnation du locataire au paiement des sommes dues, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux. La décision confirme également l’application de l’exécution provisoire de droit et la condamnation aux dépens. Ce jugement illustre le réflexe praticien de recourir à la clause résolutoire et à la procédure judiciaire pour obtenir la résiliation et l’expulsion en cas d’impayés dans le cadre d’un contrat de résidence.

Le locataire doit payer les redevances selon les articles L 633-2 et R 633-3 du Code de la construction et de l’habitation. La résiliation du contrat peut être prononcée en cas d’impayés après notification par lettre recommandée et un préavis d’un mois. Le bailleur a obtenu la résiliation, la condamnation au paiement des sommes dues, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, ainsi que l’exécution provisoire et la condamnation aux dépens.

Un bailleur a loué un local à usage d’habitation à un locataire pour une durée d’un mois renouvelable tacitement. Le locataire a accumulé des impayés, ce qui a conduit le bailleur à notifier une mise en demeure puis à assigner le locataire en résiliation du contrat, expulsion et paiement des sommes dues. Le locataire ne s’est pas présenté à l’audience. Le juge a constaté la dette locative, prononcé la résiliation du contrat à la date indiquée par la clause résolutoire, autorisé l’expulsion du locataire en cas de non-libération des lieux, condamné le locataire à payer les sommes dues, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation, ainsi que 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue.

• Obligation légale et contractuelle de paiement des redevances par le locataire
• Production d’un état de créance actualisé et non contesté
• Résiliation du contrat de résidence pour non-paiement conformément aux articles L633-2 et R633-3 CCH
• Notification préalable par lettre recommandée restée infructueuse
• Demande d’expulsion justifiée par occupation sans titre
• Condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation
• Application de l’article 700 CPC à hauteur de 200 euros
• Application de l’article 696 CPC pour les dépens

• Contrat de résidence du 12 juin 2024
• Lettre recommandée du 22 juillet 2025 (mise en demeure)
• Acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025 (assignation)
• État de créance en date du 27 mars 2026
• Jugement avec décision sur résiliation et expulsion

Le bailleur obtient la résiliation du contrat de résidence pour impayés et l’expulsion du locataire. Ce dernier est condamné à payer les sommes dues, une indemnité d’occupation, 200 € au titre de l’article 700, ainsi que les dépens.

• Résiliation du contrat de résidence prononcée
• Condamnation au paiement de 5709,95 € de redevances et charges
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux
• Condamnation à 200 € selon article 700
• Autorisation d’expulsion avec assistance de la force publique
• Support des dépens par le locataire

À faire

• Envoyer lettre recommandée de mise en demeure
• Produire état de créance actualisé
• Notifier résiliation avec préavis d’un mois
• Faire assigner par commissaire de justice
• Demander indemnité d’occupation et frais article 700

À éviter

• Ne pas ignorer la notification de mise en demeure
• Ne pas omettre la clause résolutoire dans le contrat
• Ne pas assigner sans preuve de dette
• Ne pas oublier de notifier le résident
• Ne pas négliger l’exécution provisoire

Quelle est la règle de droit applicable à l’obligation de paiement des redevances et prestations dans un contrat de résidence en foyer et comment le juge en contrôle la preuve ?

Le juge se réfère à l’article L 633-2 du Code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux conditions contractuelles. Il rappelle que, conformément à ces dispositions, le résident est tenu de payer la redevance de location aux termes convenus.

Pour établir l’obligation de paiement, le juge relève que le bailleur produit le contrat de résidence et un état de créance daté du 27 mars 2026, faisant apparaître un solde de 5 709,95 euros correspondant aux termes échus jusqu’au mois de mars 2026. En l’absence de tout élément contraire, cette production est jugée suffisante pour démontrer la créance et justifier la condamnation du résident à ce montant.

Quelles sont les conditions légales de la résiliation d’un contrat de résidence en foyer pour impayés et comment le juge vérifie leur réunion ?

Le juge applique les articles L 633-2 et R 633-3 du Code de la construction et de l’habitation. Il rappelle que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire, signifiée par huissier ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception, peut intervenir en cas d’inexécution de l’obligation de paiement, sous réserve :
– d’un délai de préavis d’un mois ;
– et soit de trois termes mensuels consécutifs impayés, soit, en cas de paiement partiel, du maintien d’une dette au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges.

Le juge constate que le bailleur a adressé au résident une lettre recommandée de mise en demeure, reçue le 22 juillet 2025, l’informant de la volonté de se prévaloir de la clause de résiliation de plein droit, et que cette mise en demeure est demeurée infructueuse. Il en déduit, au regard des textes précités et de la clause résolutoire insérée dans le contrat, que le bailleur est en droit de se prévaloir de la résiliation de la convention à la date du 23 août 2025.

Quelle est la qualification juridique de l’occupation des lieux après la résiliation du contrat de résidence et quelles en sont les conséquences indemnitaires ?

Le juge qualifie le résident de « désormais occupant sans titre » à compter de la résiliation du contrat de résidence. Cette qualification fonde le droit du bailleur à obtenir l’autorisation de procéder à l’expulsion.

Sur le plan indemnitaire, le juge retient que le bailleur sollicite « à bon droit » la condamnation du résident au paiement, à compter de la date de résiliation, d’une indemnité d’occupation fixée au montant de la redevance et des prestations annexes qui auraient été exigibles en cas de continuation du contrat. L’indemnité d’occupation est ainsi calquée sur le niveau de la redevance contractuelle, ce qui est expressément validé par le juge.

Selon quels critères le juge statue sur la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ?

Le juge indique qu’« il convient de faire droit à la demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 200 euros ». Il exerce ainsi son pouvoir souverain d’appréciation pour fixer le montant des frais irrépétibles, sans accorder la totalité de la somme initialement demandée (500 euros).

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge peut condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. En l’espèce, la condamnation du résident aux dépens et au paiement de la dette justifie l’allocation d’une somme de 200 euros au bailleur.

Quelle règle de droit le juge applique pour l’exécution provisoire et dans quelles conditions peut-elle être écartée ?

Le juge vise l’article 514 du Code de procédure civile et précise qu’« aucune circonstance particulière de l’affaire n’impose d’écarter l’exécution provisoire de droit ». Il rappelle ainsi que l’exécution provisoire est de droit dans ce type de décision, sauf décision motivée l’écartant.

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, sauf disposition contraire ou décision motivée du juge. En l’absence de circonstances particulières justifiant une dérogation, le juge maintient l’exécution provisoire de droit.

Selon quelle règle le juge met-il les dépens à la charge du résident ?

Le juge se fonde sur l’article 696 du Code de procédure civile pour condamner le résident aux dépens. Il énonce que, conformément à ce texte, le résident doit supporter les dépens.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». En retenant la condamnation du résident au paiement de la dette et des indemnités, le juge le considère comme la partie perdante et lui impute l’intégralité des dépens de l’instance.

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