Résiliation de contrat de résidence : condamnation à 2034,90 € et expulsion ordonnée

La résiliation d’un contrat de résidence pour défaut de paiement est régie par les articles L 633-2 et R 633-3 du Code de la construction et de l’habitation. Elle peut être prononcée après notification par lettre recommandée avec avis de réception, restée infructueuse, d’une mise en demeure de payer au résident. La résiliation intervient après un délai de préavis d’un mois lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou qu’une dette au moins égale à deux fois le montant mensuel reste due. En l’espèce, la résiliation a été constatée à la date d’expiration de ce délai. Le résident occupant sans titre peut être expulsé après un commandement de quitter les lieux resté sans effet pendant deux mois. Le bailleur peut également obtenir une indemnité d’occupation correspondant au montant de la redevance et des prestations annexes jusqu’à la libération effective des lieux. Le juge peut accorder une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ici fixée à 200 euros.

La résiliation pour défaut de paiement intervient après notification par lettre recommandée et un délai d’un mois lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou qu’une dette égale à deux fois le montant mensuel reste due. Le résident occupant sans titre peut être expulsé après un commandement de quitter les lieux resté sans effet deux mois. Le bailleur peut obtenir une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Un bailleur, la Fondation ARALIS, a conclu un contrat de résidence avec un locataire pour un local à usage d’habitation à Lyon, avec un loyer mensuel de 247,35 euros. Le locataire a accumulé des impayés de loyers et charges, totalisant plus de 2000 euros. Le bailleur a notifié une mise en demeure puis a assigné le locataire en justice pour obtenir la résiliation du contrat, le paiement des sommes dues, une indemnité d’occupation et l’expulsion. Le locataire n’a pas comparu à l’audience. Le juge a constaté la dette locative, prononcé la résiliation du contrat à compter d’une date précise, autorisé l’expulsion du locataire en cas de non-libération des lieux, condamné le locataire au paiement des sommes dues et d’une indemnité d’occupation, ainsi qu’à une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le locataire a également été condamné aux dépens. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée.

• Existence d’un contrat de résidence avec obligation de paiement de la redevance
• Non-paiement de trois termes mensuels consécutifs ou dette au moins égale à deux fois le montant mensuel
• Notification régulière de la mise en demeure par lettre recommandée
• Clause résolutoire insérée dans le contrat applicable
• Absence de contestation ou d’élément contraire aux demandes du bailleur
• Occupation sans titre après résiliation du contrat
• Application des articles L 633-2 et R 633-3 du Code de la construction et de l’habitation

• État de créance en date du 31 mars 2026
• Lettre recommandée de mise en demeure du 20 mars 2025
• Acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025
• Clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence
• Absence de comparution de Monsieur [J] [K]

Le bailleur obtient la résiliation du contrat de résidence et la condamnation du résident au paiement des sommes dues ainsi qu’à l’expulsion. Le résident devra libérer les lieux sous peine d’expulsion forcée.

• Résiliation du contrat de résidence effective au 21 avril 2025
• Condamnation au paiement de 2034,90 euros
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération effective
• Autorisation d’expulsion avec assistance de la force publique
• Condamnation aux dépens
• Exécution provisoire de la décision

À faire

• Envoyer lettre recommandée de mise en demeure
• Notifier résiliation avec préavis d’un mois
• Faire assigner pour résiliation et expulsion
• Demander indemnité d’occupation et article 700
• Condamner aux dépens incluant commandement

À éviter

• Ne pas ignorer la notification de mise en demeure
• Ne pas omettre la clause résolutoire
• Ne pas assigner sans preuve de dette
• Ne pas oublier la procédure d’exécution provisoire
• Ne pas négliger la mise à jour de l’état de créance

Quelle règle de droit régit l’obligation de paiement des redevances et prestations dans un contrat de résidence et comment le juge apprécie-t-il la preuve de la dette ?

Le juge se réfère à l’article L 633-2 du Code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux conditions contractuelles. Il rappelle que, conformément à ces dispositions, le résident est tenu de payer la redevance de location aux termes convenus.

Pour établir l’obligation de paiement, le juge relève que le bailleur produit le contrat de résidence et un état de créance daté du 31 mars 2026, dont il ressort que le résident reste devoir la somme de 2 034,90 euros correspondant aux termes échus jusqu’au mois de mars 2026 inclus. En l’absence de tout élément contraire, cette production est jugée suffisante pour démontrer la créance et justifier la condamnation du résident à ce montant.

Quelles sont les conditions légales de la résiliation d’un contrat de résidence pour impayés et comment le juge vérifie-t-il leur réunion ?

Le juge applique les articles L 633-2 et R 633-3 du Code de la construction et de l’habitation. Il rappelle que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire, signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception, peut intervenir en cas d’inexécution de l’obligation de paiement, sous réserve :
– d’un délai de préavis d’un mois ;
– et soit de trois termes mensuels consécutifs impayés, soit, en cas de paiement partiel, du maintien d’une dette au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges.

Le juge constate que le bailleur a adressé au résident une lettre recommandée de mise en demeure le 20 mars 2025, retournée en pli avisé non réclamé et demeurée infructueuse. En se fondant sur cette notification et sur la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence, il considère que les conditions légales sont remplies et que le bailleur est en droit de se prévaloir de la résiliation de la convention à la date du 21 avril 2025.

Quelle est la qualification juridique de l’occupation des lieux après la résiliation du contrat de résidence et quelles en sont les conséquences sur l’indemnité d’occupation ?

Le juge qualifie le résident de « désormais occupant sans titre » à compter de la résiliation du contrat de résidence. Cette qualification fonde le droit du bailleur à obtenir l’autorisation de procéder à l’expulsion, y compris avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

Sur le plan indemnitaire, le juge retient que le bailleur sollicite « à bon droit » la condamnation du résident au paiement, à compter de la date de résiliation, d’une indemnité d’occupation fixée au montant de la redevance et des prestations annexes qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location. Il condamne ainsi le résident à payer une indemnité d’occupation égale à la redevance et aux prestations annexes, à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective et totale des lieux.

Quels critères le juge retient-il pour statuer sur la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ?

Le juge indique qu’« il convient de faire droit à la demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 200 euros ». Il exerce ainsi son pouvoir souverain d’appréciation pour fixer le montant des frais irrépétibles, sans accorder la totalité de la somme initialement demandée (350 euros).

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge peut condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. En l’espèce, la condamnation du résident au paiement de la dette et aux dépens justifie l’allocation d’une somme de 200 euros au bailleur.

Dans quelles conditions le juge maintient-il l’exécution provisoire de droit de la décision ?

Le juge vise l’article 514 du Code de procédure civile et précise qu’« aucune circonstance particulière de l’affaire n’impose d’écarter l’exécution provisoire de droit ». Il décide expressément qu’il n’y a pas lieu d’écarter cette exécution provisoire.

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, sauf disposition contraire ou décision motivée du juge. Constatant l’absence de circonstances particulières justifiant une dérogation, le juge maintient l’exécution provisoire de droit.

Selon quelle règle de droit le juge met-il les dépens à la charge du résident ?

Le juge se fonde sur l’article 696 du Code de procédure civile pour condamner le résident aux dépens. Il énonce que, conformément à ce texte, le résident doit supporter les dépens.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». En retenant la condamnation du résident au paiement de la dette et des indemnités, le juge le considère comme la partie perdante et lui impute l’intégralité des dépens de l’instance.

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