Changement d’usage illicite : amendes civiles de 70 000 € et retour à l’habitation ordonné sous astreinte

La qualification de changement d’usage illicite d’un local à usage d’habitation par sa location en meublé de tourisme est établie lorsque cette location est effectuée sans autorisation préalable, conformément aux articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024. La preuve de l’usage d’habitation peut être apportée par tout moyen, notamment par des actes authentiques, déclarations fiscales ou constats de location. La responsabilité du professionnel de la conciergerie est engagée lorsqu’il participe activement à la gestion de la location illicite, notamment par la signature d’un mandat exclusif et la fourniture de services facilitant la location. Le juge peut prononcer une amende civile dont le montant est fixé en fonction de la durée de l’infraction, des gains tirés, de la bonne foi et de la situation personnelle du contrevenant. Le retour à l’usage d’habitation peut être ordonné sous astreinte journalière, avec possibilité d’expulsion d’office en cas de non-respect. Les amendes administratives prévues par le code du tourisme ne sont pas applicables devant le tribunal judiciaire. Cette décision rappelle aux praticiens la nécessité d’apprécier la portée des nouvelles dispositions législatives et la responsabilité des intermédiaires dans les locations touristiques illicites.

Le changement d’usage illicite d’un local à usage d’habitation en location meublée touristique est établi sans autorisation préalable. La responsabilité du professionnel de conciergerie est engagée s’il participe activement à la gestion. Le juge peut prononcer une amende civile selon la durée de l’infraction et ordonner le retour à l’usage d’habitation sous astreinte journalière, avec possibilité d’expulsion d’office.

Une propriétaire d’un appartement a été assignée par la ville de Paris pour avoir loué son bien en meublé de tourisme sans autorisation, constituant un changement d’usage illicite. La société de conciergerie mandatée pour gérer la location a également été poursuivie pour complicité. La ville a demandé la constatation de l’infraction, des amendes civiles de 100 000 € pour chacune, le retour à l’usage d’habitation du local sous astreinte, ainsi que des amendes complémentaires et le paiement de frais. La propriétaire a contesté la responsabilité et sollicité la réduction des amendes. Le tribunal a retenu que le local était bien à usage d’habitation et que la location touristique constituait un changement d’usage sans autorisation. La société de conciergerie a participé activement à la location illicite. En considération de la durée, des gains réalisés, de la mauvaise foi et de l’absence de coopération, le tribunal a condamné la propriétaire et la société à une amende civile de 70 000 € chacune, ordonné le retour à l’habitation sous astreinte, rejeté les demandes d’amendes administratives et de garantie, et condamné la propriétaire aux dépens et au paiement de 2 000 € au titre de l’article 700. La décision est assortie de l’exécution provisoire.

• Existence d’un local à usage d’habitation selon critères légaux
• Changement illicite d’usage sans autorisation préalable
• Location en meublé de tourisme postérieure à l’entrée en vigueur de la loi applicable
• Preuve de la location illicite par constat et documents officiels
• Participation active de la société de conciergerie à la location illicite
• Durée et importance des locations illicites et gains générés
• Mauvaise foi et absence de coopération des parties concernées

• Constat de location meublée touristique du 07 octobre 2025
• Déclaration en ligne de location meublée du 19 janvier 2022 et du 18 décembre 2024
• Acte authentique de vente du 22 juin 2018
• Données du logiciel OFEA consulté le 05 mai 2025
• Contrat de mandat exclusif du 10 février 2022 et contrat de prestations de services du 14 février 2023
• Constat d’infraction produit par la ville de [Localité 1]

La propriétaire est condamnée à une amende civile de 70.000 € pour location illicite en meublé de tourisme, avec obligation de remettre le local à usage d’habitation sous astreinte. La société de conciergerie est également condamnée à la même amende.

• Amende civile de 70.000 € pour la propriétaire
• Amende civile de 70.000 € pour la société de conciergerie
• Ordonnance de retour à l’usage d’habitation sous astreinte de 1.000 € par jour de retard
• Rejet des demandes d’amendes administratives et autres demandes
• Condamnation aux dépens et paiement de 2.000 € au titre de l’article 700
• Exécution provisoire de la décision

À faire

• Constater usage d’habitation du local
• Établir changement d’usage sans autorisation
• Fixer amende civile à 70 000 € pour propriétaire et conciergerie
• Ordonner retour à l’habitation sous astreinte de 1 000 € par jour
• Assurer exécution provisoire de la décision

À éviter

• Ne pas appliquer amende administrative prévue au code du tourisme
• Ne pas ignorer la preuve de résidence principale
• Ne pas omettre la liquidation de l’astreinte
• Ne pas négliger la coopération avec les services municipaux
• Ne pas rejeter les demandes sans fondement juridique

Quelle loi est applicable au changement d’usage et à l’amende civile en cas de locations touristiques avant et après l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 ?

Le juge se réfère à un avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025 selon lequel, lorsque l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée pour un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 doit s’effectuer selon les critères de la loi ancienne.

Il rappelle toutefois que, dans sa rédaction antérieure, l’article L. 631-7 disposait déjà que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage, et que, dans sa rédaction issue de la loi nouvelle, le même article prévoit que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage.

Le juge en déduit que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage tant sous l’ancienne que sous la nouvelle loi, et que les nouvelles dispositions issues de la loi du 19 novembre 2024 sont applicables dès lors qu’une location est intervenue après le 21 novembre 2024, peu important la date des premières locations. En revanche, il précise que l’amende de 100.000 euros prévue par la nouvelle rédaction de l’article L. 651-2 n’est encourue que pour la période postérieure à l’entrée en vigueur de la loi, seule l’amende de 50.000 euros étant applicable pour la période antérieure.

Quelles sont, selon les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, les conditions de caractérisation d’un changement d’usage illicite et de l’amende civile correspondante ?

Le juge reproduit l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039, qui définit :
– le champ d’application de la section (communes visées par un décret) ;
– la notion de locaux à usage d’habitation (toutes catégories de logements et annexes, y compris certains logements meublés) ;
– les critères permettant de présumer l’usage d’habitation (affectation entre 1970 et 1976 ou au cours des trente années précédant la contestation, sauf travaux postérieurs réputant l’usage autorisé) ;
– la nécessité d’une autorisation de changement d’usage et la nullité de plein droit des conventions conclues en violation du texte ;
– la règle selon laquelle « le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage ».

Il reproduit également l’article L. 651-2, dans sa rédaction issue de la même loi, qui prévoit :
– la condamnation à une amende civile pouvant aller jusqu’à 100.000 euros par local irrégulièrement transformé pour toute personne enfreignant les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou ne se conformant pas aux conditions imposées ;
– la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune ;
– la possibilité d’ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai fixé, sous astreinte pouvant aller jusqu’à 1.000 euros par jour et par mètre carré utile, et la faculté pour l’administration de procéder d’office à l’expulsion et aux travaux nécessaires.

Le juge en déduit que, pour appliquer ces dispositions, il doit être établi :
– l’existence d’un local à usage d’habitation, selon les critères temporels et probatoires fixés par l’article L. 631-7 ;
– un changement d’usage illicite, sans autorisation préalable, caractérisé notamment par la location du local en meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme (location de villas, appartements ou studios meublés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour des séjours de courte durée).

Comment le juge apprécie-t-il la preuve de l’usage d’habitation du local et du changement d’usage illicite au regard de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ?

Le juge rappelle que, selon l’article L. 631-7, l’usage d’habitation peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Il relève que la défenderesse ne conteste pas que le local a été affecté à un usage d’habitation au cours des trente années précédant la contestation.

Il se fonde sur plusieurs éléments produits par la commune :
– un constat de location meublée touristique établissant que le local est mis en location via une plateforme numérique ;
– des déclarations en ligne de location meublée effectuées au titre de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;
– l’acte authentique de vente décrivant le lot comme un local à usage d’habitation loué à un occupant ;
– des données fiscales décrivant le local comme un appartement à usage d’habitation.

Il constate en outre que la défenderesse a déclaré plusieurs locaux comme résidence principale alors qu’elle réside à l’étranger, ce qui exclut que le local litigieux soit sa résidence principale et confirme son caractère de résidence secondaire. Il en conclut que la preuve de l’usage d’habitation est rapportée et que la défenderesse a, sans autorisation préalable, changé l’usage de son bien en le louant en meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

Selon quels critères le juge retient-il l’imputabilité de l’infraction à la société de conciergerie sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ?

Le juge relève que la société de conciergerie est un professionnel de l’immobilier dont l’activité principale consiste en des prestations de services de conciergerie pour locations meublées. En tant que professionnelle, elle ne pouvait ignorer la réglementation applicable au changement d’usage.

Il examine les contrats conclus entre la propriétaire et la société de conciergerie :
– un contrat de mandat exclusif de recherche de clientèle et de prestations de services, par lequel la société reçoit mandat de louer le local pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, d’assurer des prestations de ménage, de fourniture de linge, de conciergerie, d’état des lieux, de représentation sur les plateformes de location en ligne et de gestion des comptes et réservations ;
– un contrat de prestations de services « Airbnb » confiant à la société une mission d’assistance complète à la mise en location du bien exclusivement via la plateforme Airbnb (création d’annonce, gestion des réservations, fixation des prix via un logiciel, suivi des entrées et sorties, etc.), rémunérée par une commission proportionnelle aux loyers.

Constatant que l’annonce du bien sur la plateforme Airbnb est reprise sur le site de la société de conciergerie avec renvoi vers cette plateforme, le juge en déduit que la société a été investie d’un mandat de gestion de la location illicite et qu’elle participe pleinement à la mise en location du local en méconnaissance de l’article L. 631-7. Il retient ainsi son implication directe dans l’infraction et la condamne à une amende civile sur le fondement de l’article L. 651-2.

Quels éléments déterminants le juge retient-il pour fixer le montant de l’amende civile infligée à la propriétaire et à la société de conciergerie ?

Le juge indique que le montant de l’amende doit être fixé en fonction :
– de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dans une ville où existe une forte tension entre l’offre et la demande de logements ;
– des revenus procurés par les locations illicites ;
– de la durée des locations ;
– des diligences éventuellement accomplies pour le retour à un usage d’habitation ;
– de la bonne ou mauvaise foi de l’intéressé ;
– de sa situation personnelle et financière.

Il constate que le bien a été loué de manière intensive sur plusieurs années, avec un nombre élevé de nuitées annuelles, et que les gains tirés des locations illicites, non contestés par la défenderesse, sont très supérieurs à ceux qu’aurait générés une location licite. Il relève également le montant important de la compensation nécessaire pour obtenir une autorisation de changement d’usage.

Il retient la mauvaise foi de la propriétaire, en relevant que l’ignorance de la loi ne peut être invoquée, que la réglementation lui a été rappelée lors des déclarations en ligne, qu’elle est propriétaire de plusieurs appartements loués illicitement, qu’elle n’a pas coopéré avec les services de la ville et que l’annonce est restée active malgré un courriel allégué de masquage. Il note aussi l’absence de coopération de la société de conciergerie.

Au vu de ces éléments, il fixe l’amende civile à un montant significatif pour chacune des deux condamnées, en tenant compte de la durée de la période incriminée, du profit généré et de la mauvaise foi caractérisée.

Dans quelles conditions le juge ordonne-t-il le retour à l’usage d’habitation du local et fixe-t-il une astreinte en application de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ?

Se fondant sur l’article L. 651-2, le juge rappelle que, sur assignation de la commune, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe, et qu’à l’expiration de ce délai, il prononce une astreinte pouvant aller jusqu’à 1.000 euros par jour et par mètre carré utile.

Il constate que l’annonce du bien est restée active sur la plateforme de location plusieurs mois après les courriers de la ville et qu’elle est encore active peu de temps avant l’audience, ce qui démontre que le local n’est pas revenu à l’usage d’habitation.

En conséquence, il ordonne le retour effectif du local à l’habitation, sous astreinte journalière, en fixant un délai d’exécution et une durée maximale de l’astreinte. Il précise qu’il n’y a pas lieu pour la juridiction de se réserver la liquidation de l’astreinte, laissant cette question à une éventuelle instance ultérieure.

Pourquoi le juge rejette-t-il la demande d’amende fondée sur l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ?

Le juge reproduit le V de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, qui prévoit que toute personne ne se conformant pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.

Il en déduit que l’amende prévue par ce texte a la nature d’une sanction administrative, relevant de la compétence de la commune, et non d’une amende civile prononcée par le président du tribunal judiciaire dans le cadre de la procédure accélérée au fond.

Dès lors, la demande de la commune tendant à voir le juge judiciaire prononcer cette amende est jugée irrecevable en raison de l’incompétence de la juridiction pour infliger une sanction qui relève d’une procédure administrative. La demande est en conséquence rejetée.

Pour quel motif la demande d’amende fondée sur l’article L. 651-4 du code de la construction et de l’habitation est-elle rejetée ?

Le juge cite l’article L. 651-4 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit quiconque ne produit pas, dans les délais fixés, les déclarations prescrites par le livre VI est passible d’une amende de 2.250 euros, et que le ministère public poursuit d’office l’application de cette amende devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, statuant en référé.

Il en déduit que :
– seul le ministère public est habilité à poursuivre l’application de cette amende ;
– la procédure doit être engagée en référé et non selon la procédure accélérée au fond ;
– la commune n’est pas autorisée par ce texte à solliciter directement l’amende.

Constatant que la demande émane de la commune et est formée dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le juge la déclare irrecevable et la rejette.

Pourquoi la demande de garantie formée par la propriétaire contre la société de conciergerie est-elle jugée irrecevable dans le cadre de la procédure accélérée au fond ?

Le juge se fonde sur l’article 839 du code de procédure civile, selon lequel la procédure accélérée au fond doit être expressément prévue par un texte pour une catégorie de demandes déterminée.

Il constate qu’aucun texte ne prévoit le recours à la procédure accélérée au fond pour les demandes de garantie entre la propriétaire et la société de conciergerie. En l’absence de base textuelle autorisant l’examen d’une telle demande dans ce cadre procédural, le juge estime qu’il n’est pas compétent pour en connaître dans la présente instance.

En conséquence, il rejette la demande de la propriétaire tendant à être relevée et garantie par la société de conciergerie de toute condamnation prononcée à son encontre.

Dans quelles conditions le juge rejette-t-il la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la société de conciergerie ?

Le juge rappelle que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus que s’il est caractérisé une faute de nature à engager la responsabilité civile de son auteur.

Il constate qu’aucun élément ne permet de retenir une telle faute à l’encontre de la commune, alors même que les infractions sont caractérisées et que la société de conciergerie est condamnée. La société de conciergerie étant partie perdante, sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive est rejetée.

Comment le juge statue-t-il sur les dépens et l’indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et quelle est la portée de l’exécution provisoire de droit ?

Le juge constate que la propriétaire est partie perdante et la condamne en conséquence aux dépens. Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, il la condamne également à verser à la commune une somme destinée à couvrir une partie des frais non compris dans les dépens, appréciée en équité.

Il rappelle enfin que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, ce qui signifie que les condamnations (amendes civiles, retour à l’habitation sous astreinte, dépens, article 700) sont immédiatement exécutoires, sans qu’il soit nécessaire de motiver spécialement cette exécution provisoire ni de l’ordonner.

Article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, Article L324-1-1 du code du tourisme, Article L651-4 du code de de la construction et l’habitation pour défaut de remise des documents demandés le 2 juin 2025, Article L.651-2-1 du code de la construction et de l’habitation pour le concours qu’elle apporte aux locations touristiques pratiquées par la propriétaire, Article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, Article 700 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile et des dépens, Articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus, Article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L, Articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, ne sont applicables au présent litige qu’aux faits générateurs postérieurs au 21 novembre 2024, lendemain de la publication de ladite loi, cette dernière étant plus sévère et non rétroactive, Article L.631-7, Article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article », Article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation doit donc s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle, Articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, Article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige, Article 232 du code général des impôts, Article L. 631-7-1, Article L. 632-1, Article L. 651-2, Articles L. 631-7, Articles L.631-7 et L. 631-7-1, Article L. 324-1-1 du code du tourisme, soit la location de villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois&nbsp, Article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle ait été mise en œuvre en l’espèce, Article L.324-1-1 du code du tourisme, au nom de «&nbsp, Article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L, Article 4, Article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation précité, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe, Article L.324-1-1 du code du tourisme, dans sa version applicable au présent litige, dispose que, Article L.651-4 du code de la construction et l’habitation, Article L. 651-4, Article 839 du code de procédure civile, la procédure accélérée au fond doit être prévue par un texte, Article 481-1, 6, L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifiés par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, L324-1-1 du code du tourisme, L651-4 du code de de la construction et l’habitation pour défaut de remise des documents demandés le 2 juin 2025, L.651-2-1 du code de la construction et de l’habitation pour le concours qu’elle apporte aux locations touristiques pratiquées par la propriétaire, L. 651-2-1 du Code de la construction et de l’habitation, L. 651-2 du Code de laconstruction et de l’habitation, L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’Article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L, L. 631-7, L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, ne sont applicables au présent litige qu’aux faits générateurs postérieurs au 21 novembre 2024, lendemain de la publication de ladite loi, cette dernière étant plus sévère et non rétroactive, L.631-7, L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent Article », L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation doit donc s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle, L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige, L. 631-7-1, L. 632-1, L. 651-2, L. 324-1-1 du code du tourisme, soit la location de villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois&nbsp, L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle ait été mise en œuvre en l’espèce, L.324-1-1 du code du tourisme, au nom de «&nbsp, L.631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’Article L, L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation précité, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe, L.324-1-1 du code du tourisme, dans sa version applicable au présent litige, dispose que, L.651-4 du code de la construction et l’habitation, L. 651-4, loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024

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