Bail commercial : rejet de l’indemnité d’éviction et condamnation aux indemnités d’occupation

La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction s’applique strictement, sans suspension ni interruption par l’état de santé du dirigeant de la société locataire, ni par les pourparlers engagés avec le bailleur. L’empêchement du dirigeant ne constitue pas un cas de force majeure justifiant la suspension du délai de prescription. En conséquence, la demande d’indemnité d’éviction présentée hors délai est irrecevable. Toutefois, le locataire évincé reste tenu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux. Les demandes de dommages et intérêts pour dol ou dégradations non établies sont rejetées. Le locataire évincé peut être expulsé après paiement de l’indemnité d’éviction, conformément à l’article L.145-28 du code de commerce.

La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction s’applique strictement, sans suspension ni interruption par l’état de santé du dirigeant ou les pourparlers. L’empêchement du dirigeant ne justifie pas la suspension du délai. La demande hors délai est irrecevable. Le locataire reste tenu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux, et peut être expulsé après paiement.

Un bail commercial a été conclu en 2010 entre deux particuliers, bailleurs, et une société locataire pour un local commercial. En 2019, les bailleurs ont délivré un congé avec refus de renouvellement assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. La société locataire a été assignée en 2022 devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour expulsion et paiement d’arriérés de loyers. Le tribunal a constaté la résiliation du bail en 2019, ordonné l’expulsion de la locataire, condamné cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, rejeté sa demande d’indemnité d’éviction et de dommages-intérêts, et condamné la société aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société locataire a interjeté appel. Elle conteste la résiliation du bail et soutient que l’état de santé critique de son dirigeant a interrompu la prescription pour demander l’indemnité d’éviction. Elle réclame également une indemnité compensatrice pour la perte du fonds de commerce et des dégradations subies. Les bailleurs demandent la confirmation du jugement. La cour a confirmé la résiliation du bail, rejeté la demande d’indemnité d’éviction pour prescription, condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, rejeté les demandes indemnitaires de la locataire, et condamné cette dernière aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700. L’affaire est en appel avec des prétentions contradictoires sur la validité du congé, la prescription, et les indemnités dues.

• Résiliation du bail commercial constatée au 30 novembre 2019
• Ordonnance d’expulsion de la société locataire
• Indemnité provisionnelle d’occupation due jusqu’à libération effective des lieux
• Prescription de la demande d’indemnité d’éviction
• Rejet des demandes en dommages et intérêts contractuels
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles
• Interruption de la prescription non retenue malgré état de santé du dirigeant

• Acte extrajudiciaire du 28 mai 2019 délivrant congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction
• Jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 13 novembre 2023 constatant la résiliation du bail
• Assignation du 23 mars 2022 pour expulsion et paiement d’arriérés de loyers
• Documents médicaux concernant le dirigeant de la société [F] [O]
• Conclusions des parties notifiées en 2024
• Décision de la cour confirmant la résiliation et fixant indemnités d’occupation

La société locataire a été expulsée du local commercial et condamnée à payer les loyers dus ainsi que des indemnités d’occupation. Sa demande d’indemnité d’éviction a été rejetée pour prescription. L’appel vise à contester cette décision et à obtenir une indemnisation pour perte de fonds de commerce.

• Confirmation de la résiliation du bail et de l’expulsion
• Rejet de la demande d’indemnité d’éviction pour prescription
• Condamnation au paiement des indemnités d’occupation
• Rejet des demandes d’indemnisation pour dégradations
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles
• Maintien de l’exécution provisoire de la décision

À faire

• Vérifier la date de résiliation du bail (30 novembre 2019)
• Confirmer l’expulsion et libération des locaux
• Fixer l’indemnité d’occupation jusqu’à libération
• Examiner la prescription de la demande d’indemnité d’éviction
• Traiter les demandes d’indemnités et dommages avec preuves

À éviter

• Ne pas ignorer les délais de prescription
• Ne pas accepter les demandes sans preuve de dol
• Ne pas omettre les frais de procédure et dépens
• Ne pas retarder la libération effective des locaux
• Ne pas confondre indemnité d’éviction et compensatrice

Quelle est la règle de prescription applicable à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction et comment la cour apprécie-t-elle son point de départ et sa suspension éventuelle ?

La cour rappelle les dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce selon lesquelles « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » Elle en déduit que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est soumise à ce délai biennal.

En l’espèce, le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction a été délivré le 28 mai 2019. La cour retient que la société locataire disposait d’un délai de deux ans à compter de cette date pour agir en justice afin d’obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction. Elle constate que la société locataire n’a pas introduit d’action autonome dans ce délai et n’a formulé sa demande d’indemnité d’éviction qu’en défense, dans la procédure engagée par les bailleurs à compter de l’assignation du 23 mars 2022, soit après l’expiration du délai biennal.

La cour examine ensuite l’argument tiré de l’état de santé du dirigeant, invoqué comme cause de suspension de la prescription sur le fondement de l’article 2234 du code civil. Elle relève que les documents médicaux produits, portant sur les années 2020 et 2021, ne caractérisent pas une impossibilité absolue d’agir en justice. Elle ajoute que, même en admettant une suspension pendant les périodes d’arrêt de travail de moins de trois mois, le délai de deux ans serait de toute façon dépassé. Elle écarte également tout effet interruptif des pourparlers entre les parties, en jugeant que les périodes de négociation ne constituent pas un motif de suspension de la prescription.

En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu’il a déclaré prescrite la demande de paiement de l’indemnité d’éviction, la condition de l’exercice de l’action dans le délai biennal n’étant pas remplie.

Quelles sont les conditions d’application du droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L.145-28 du code de commerce et pour quel motif la cour refuse-t-elle d’en faire bénéficier le locataire ?

La cour cite l’article L.145-28 du code de commerce, aux termes duquel : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

Elle souligne que le bénéfice du maintien dans les lieux est réservé au « locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ». Or, après avoir jugé que la demande d’indemnité d’éviction est prescrite, la cour en déduit que la société locataire ne peut plus prétendre à aucune indemnité d’éviction.

Dès lors, la condition d’ouverture du droit au maintien dans les lieux n’est pas remplie. La cour en conclut que la société locataire ne peut se prévaloir des dispositions de l’article L.145-28 pour contester la résiliation du bail ou l’obligation de libérer les locaux. Elle confirme la résiliation du bail à la date du 30 novembre 2019 et retient que la société locataire est seulement tenue au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Comment la cour qualifie-t-elle et traite-t-elle la demande d’« indemnité compensatrice d’éviction » et de dommages-intérêts pour dol au regard de la prescription de l’indemnité d’éviction ?

La société locataire sollicitait, à titre principal ou subsidiaire, une « indemnité compensatrice d’éviction » de 90.000 euros pour la perte de son fonds de commerce, majorée de 30.000 euros pour les dégradations du matériel et du stock, en invoquant un comportement dolosif du bailleur (pourparlers entretenus, volonté de reprise de l’activité, violation d’engagements de non-concurrence).

La cour relève que la demande d’« indemnité compensatrice d’éviction » présente le même objet que l’indemnité d’éviction légale : elle tend à réparer le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce à la suite du refus de renouvellement. Elle juge que cette demande vise à contourner la sanction attachée à la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction. Aucune manœuvre dolosive du bailleur n’étant caractérisée de manière probante, la cour refuse de requalifier ou de faire échapper cette demande au régime de prescription applicable.

S’agissant des 30.000 euros réclamés pour dégradations du matériel et du stock, la cour constate que seuls des courriers de l’avocat de la locataire en font état, sans autre élément probant. Elle en déduit que ces préjudices ne sont pas établis ni dans leur principe ni dans leur montant. En conséquence, l’ensemble des demandes indemnitaires de la société locataire, qu’elles soient présentées sous l’angle de l’indemnité d’éviction, d’une indemnité compensatrice ou du dol, est rejeté.

Selon la cour, quelles sont les conditions de mise à la charge du locataire d’une indemnité d’occupation et comment est fixé le montant dû ?

Après avoir constaté que le bail a été résilié au 30 novembre 2019 et que la société locataire ne peut prétendre à une indemnité d’éviction, la cour rappelle que le locataire est néanmoins tenu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux.

Elle se fonde sur les procédures antérieures devant le juge de l’exécution pour retenir que les locaux ont été effectivement libérés en mai 2024. Elle constate que le jugement de première instance avait déjà condamné la société locataire au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au dernier loyer augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux.

Statuant à nouveau, la cour fixe le montant global des indemnités d’occupation dues, selon un décompte incluant le mois de mai 2024, à la somme de 5.790,30 euros. Elle constate que cette somme est due par la société locataire aux bailleurs et confirme, pour le surplus, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, la qualification de cette somme comme contrepartie de la jouissance des lieux après la résiliation du bail étant maintenue.

Quels éléments de preuve la cour exige-t-elle pour accueillir une demande de dommages-intérêts fondée sur un trouble de jouissance ou des dégradations de biens, et pourquoi les demandes de la locataire sont-elles rejetées ?

La société locataire invoquait un comportement dolosif du bailleur et des dégradations de son matériel et de son stock, en lien avec la perte de son fonds et les conditions de libération des lieux. La cour examine ces demandes au regard des exigences probatoires.

Elle relève, d’une part, qu’aucune manœuvre dolosive précise et caractérisée n’est démontrée : les allégations relatives à une stratégie de reprise gratuite du fonds, à la violation d’engagements de non-concurrence ou à l’exploitation immédiate des lieux par le bailleur ne sont pas étayées par des éléments objectifs. D’autre part, s’agissant des dégradations du matériel et du stock, la cour constate que seuls des courriers de l’avocat de la locataire en font état, sans constat, expertise, factures ou autres pièces permettant d’établir la réalité, l’étendue et le montant du préjudice.

Faute de preuve suffisante tant sur le principe que sur l’évaluation des dommages allégués, la cour confirme le rejet des demandes indemnitaires de la locataire, en application des règles de preuve de droit commun qui imposent à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

Comment la cour statue sur les frais irrépétibles et les dépens au regard de l’issue du litige en appel ?

La cour confirme les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance. Constatant que la société locataire succombe en appel sur l’essentiel de ses prétentions (indemnité d’éviction, indemnités complémentaires, contestation de la résiliation), elle la condamne aux dépens de la procédure d’appel.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la cour condamne la société locataire à verser aux bailleurs une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Elle rejette corrélativement la demande de la locataire présentée sur le même fondement, en cohérence avec le principe selon lequel la partie qui succombe ne peut prétendre à une indemnité au titre de ses propres frais non compris dans les dépens.

Article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 700, Article 455 du Code de procédure civile, Article L.145-14 du Code de commerce, Article L.145-17, Article 2240, Article 2241, Article L.145-60 du Code de commerce, Article 2234 du Code civil, Article 145-28 du Code de commerce

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