Ordonnance de démolition confirmée pour immeuble dangereux malgré contestations du propriétaire

Le président du tribunal judiciaire peut ordonner, en procédure accélérée au fond, la démolition d’un immeuble devenu dangereux pour la sécurité publique, sur le fondement de l’article L. 511-16 du code de l’urbanisme. Cette mesure peut être prise lorsque des expertises techniques établissent un risque réel d’effondrement mettant en danger les passants, notamment en cas de rupture de la structure porteuse. Le propriétaire, même s’il conteste les conclusions des expertises, doit assumer ses obligations et prendre les mesures nécessaires pour sécuriser ou réparer le bâtiment. L’inaction prolongée du propriétaire, notamment en l’absence de mise en place de mesures provisoires telles que l’étaiement, justifie l’intervention judiciaire. La commune peut prendre des arrêtés pour sécuriser le bâtiment et, en cas de refus ou d’inaction du propriétaire, procéder à la démolition aux frais de ce dernier après un délai imparti. La protection de la population prime sur les contestations du propriétaire, même si celui-ci invoque des difficultés financières. Les frais de procédure peuvent être mis à la charge du propriétaire, qui peut également être condamné aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le président du tribunal judiciaire peut ordonner la démolition d’un immeuble dangereux en procédure accélérée, fondée sur l’article L. 511-16 du code de l’urbanisme. Cette mesure intervient lorsque des expertises établissent un risque réel d’effondrement. Le propriétaire doit prendre les mesures nécessaires pour sécuriser ou réparer le bâtiment. En cas d’inaction, la commune peut procéder à la démolition aux frais du propriétaire après un délai imparti.

Un acquéreur a acheté une maison présentant déjà des fissures. La commune, estimant que le bâtiment devenait dangereux, a saisi le juge des référés qui a ordonné une expertise. L’expert a confirmé la dangerosité du bâtiment et la commune a pris des arrêtés pour sécuriser les lieux. L’acquéreur a contesté ces arrêtés, mais ses demandes ont été rejetées. Par ailleurs, il a été condamné pénalement pour des faits d’outrage et menaces à l’encontre du maire. Le tribunal judiciaire a ordonné la démolition du bien en laissant un délai à l’acquéreur pour procéder lui-même à cette démolition, autorisant la commune à se substituer à lui à ses frais en cas de non-exécution. L’acquéreur a interjeté appel. La cour a confirmé le jugement, considérant que les rapports d’expertise démontraient un risque réel d’effondrement et que l’acquéreur n’avait pas pris les mesures nécessaires pour remédier à la situation. La cour a rejeté les demandes de l’acquéreur et confirmé la démolition ordonnée. L’acquéreur a été condamné aux dépens et à verser une somme à la commune au titre des frais irrépétibles.

• Fondement juridique sur l’article L. 511-16 du code de l’urbanisme
• Existence de fissures et risques d’effondrement confirmés par expertise judiciaire
• Inaction du propriétaire pour sécuriser le bâtiment malgré les risques
• Rejet des recours administratifs du propriétaire
• Coûts élevés de mise en sécurité, démolition et réhabilitation établis par maître d’œuvre
• Protection de la population et nécessité d’intervention forte justifiant la démolition
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles en équité

• Rapport d’expertise judiciaire du 15 juin 2023
• Rapport d’expertise du 11 juillet 2023
• Rapport du maître d’œuvre du 14 mai 2025
• Arrêtés municipaux du 30 août et 16 novembre 2023
• Jugement du 30 juillet 2025 du tribunal judiciaire de Cusset

La démolition de l’immeuble appartenant à M. [L] [Y] est ordonnée en raison des risques majeurs pour la sécurité publique. M. [L] [Y] est condamné aux dépens et à verser une somme à la commune au titre des frais irrépétibles. La commune est autorisée à procéder à la démolition aux frais de M. [L] [Y] en cas de non-exécution.

• Ordonnance de démolition de l’immeuble pour dangerosité
• Dernier délai laissé au propriétaire pour procéder à la démolition
• Autorisation pour la commune d’intervenir aux frais du propriétaire en cas de non-exécution
• Condamnation aux dépens de M. [L] [Y]
• Condamnation de M. [L] [Y] à verser 1 500 euros à la commune au titre des frais irrépétibles
• Rejet des autres demandes des parties

Quelle est la règle de droit applicable permettant au président du tribunal judiciaire d’ordonner la démolition d’un immeuble selon la procédure accélérée au fond ?

L’arrêt retient comme fondement juridique l’article L. 511-16 du code de l’urbanisme, expressément mentionné comme « justement retenu par le premier juge ». La cour précise que cet article prévoit notamment la possibilité pour le président du tribunal judiciaire d’ordonner la démolition d’un immeuble selon la procédure accélérée au fond.

La cour indique que ce texte est repris dans le jugement de première instance et que les parties, assistées d’avocats, sont en mesure d’en appréhender la portée, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de le reproduire intégralement dans l’arrêt. Elle confirme ainsi que la mesure de démolition ordonnée repose sur ce dispositif spécifique du code de l’urbanisme.

Quels éléments techniques et factuels la cour retient-elle pour considérer que les conditions de la démolition de l’immeuble sont réunies ?

La cour se fonde principalement sur l’expertise judiciaire du 15 juin 2023 et sur la visite complémentaire de l’expert du 11 juillet 2023. L’expert, architecte, relève des fissurations inquiétantes sur la partie gauche de l’immeuble, révélant une rupture complète de maçonnerie, et constate que l’origine du problème est une rupture d’assemblage dans la ferme de charpente qui pousse sur le haut du mur.

L’expert indique que le risque est réel : une rupture complète de l’assemblage pourrait entraîner un effondrement de la toiture et du mur de façade, avec un danger pour les passants (tuiles pouvant blesser ou tuer). Il préconise des travaux lourds (renforcement de charpente, étaiement du mur, réfection de toiture, renforcement de la ferme, contrôle du linteau et de la panne, démontage et réfection de la partie haute du mur). La cour relève en outre que, malgré ce constat alarmant, le propriétaire n’a entrepris aucun travaux ni même posé des étais, ce qui renforce la nécessité d’une mesure radicale.

Comment la cour apprécie-t-elle la contestation par le propriétaire des rapports d’expertise et du rapport de maîtrise d’œuvre au regard du principe du contradictoire ?

Le propriétaire soutient que le rapport de mise en sécurité du 14 mai 2025 n’est pas contradictoire et critique les rapports d’expertise de 2023, alléguant une influence du maire sur l’expert. La cour relève que le rapport de maîtrise d’œuvre n’a pas été établi en présence du propriétaire, mais juge que cette circonstance n’empêche pas de le prendre en considération dès lors qu’il a été communiqué à l’intéressé par son avocate, qui a pu le critiquer.

S’agissant de l’expertise judiciaire, la cour souligne que l’expert s’est rendu sur place en présence du propriétaire et de son ami, et retient la valeur probante de ses constatations techniques. Elle écarte le témoignage de l’ami du propriétaire, qualifié de « très humain mais en rien technique », en considérant qu’il ne peut prévaloir sur les éléments techniques alarmants fournis par l’expert judiciaire et le maître d’œuvre. La cour ne retient donc pas l’argument tiré d’un défaut de contradiction de nature à discréditer ces rapports.

Quels critères la cour retient-elle pour apprécier la gravité du risque et justifier la démolition au regard de la protection de la population ?

La cour insiste sur le caractère « majeur » des risques d’effondrement mis en évidence par l’expert judiciaire et le maître d’œuvre : rupture possible de la charpente, effondrement de la toiture et du mur de façade, chute de tuiles susceptibles de blesser ou de tuer des passants. Elle considère que ces risques considérables ne peuvent être ignorés par la justice, qui « se doit de protéger la population ».

Elle relève également l’inaction persistante du propriétaire depuis 2023, l’absence de mesures minimales de sécurisation (étais) et l’absence de moyens financiers apparents pour réaliser les travaux lourds préconisés. Au regard de ces éléments, la cour estime que la démolition est la solution la plus protectrice pour les riverains et les passants, et, de surcroît, la moins coûteuse au vu des estimations produites (coût de mise en sécurité, de démolition et de réhabilitation). Ces critères emportent la confirmation de la mesure de démolition.

Quelle portée la cour reconnaît-elle à la décision du juge administratif sur les arrêtés municipaux de sécurité dans son raisonnement ?

La cour relève que le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a « rejeté définitivement » les demandes d’annulation des arrêtés municipaux pris pour sécuriser le bâtiment. Elle en déduit que ces arrêtés sont applicables.

Cette circonstance est intégrée au raisonnement de la cour pour apprécier la situation juridique de l’immeuble et la légitimité des mesures de sécurité prises par la commune. Le maintien en vigueur des arrêtés municipaux confirme, aux yeux de la cour, la réalité du danger et la nécessité d’une intervention, ce qui concourt à justifier la démolition ordonnée sur le fondement de l’article L. 511-16 du code de l’urbanisme.

Quels éléments déterminants conduisent la cour à rejeter les arguments du propriétaire et à confirmer la démolition ?

La cour retient plusieurs éléments convergents : d’abord, les rapports techniques (expertise judiciaire et rapport de maîtrise d’œuvre) qui décrivent un risque d’effondrement majeur et la nécessité de travaux lourds ; ensuite, l’inaction totale du propriétaire depuis le début de la procédure, malgré la connaissance du danger et la proposition de la commune de racheter le bien pour un euro.

Elle souligne également l’absence de moyens financiers du propriétaire pour réaliser les travaux, ce qui ne l’exonère pas de ses obligations de propriétaire envers la population. Elle écarte les critiques subjectives portées contre l’expert et le témoignage non technique de l’ami du propriétaire. Enfin, elle tient compte du fait que les arrêtés municipaux de sécurité ont été confirmés par le juge administratif. L’ensemble de ces éléments conduit la cour à considérer que la démolition, dans les conditions fixées par le jugement, est la solution nécessaire et proportionnée, et à confirmer intégralement la décision de première instance.

Selon quels critères la cour statue sur les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

La cour constate que l’appelant succombe en son appel principal. En conséquence, elle le condamne aux dépens, conformément aux règles de droit commun de répartition des frais de l’instance.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la cour, appréciant en équité, condamne l’appelant à payer à la commune une somme de 1 500 euros. Elle motive globalement cette décision par la prise en compte de la situation procédurale (appel rejeté, confirmation du jugement) et par l’équité, sans détailler davantage les critères retenus, et rejette le surplus des demandes des parties faute d’éléments à leur soutien.

Article 455 du Code de procédure civile, Article L.511-16 du Code de l’urbanisme, Article 700 du Code de procédure civile

⬇️Télécharger